Betriebskosten: Das dicke Ende kommt zum Schluss

Der Sommer steht vor der Tür.

Klar ist das ein Grund, sich zu freuen. Die warmen Sonnenstrahlen fördern Glücksgefühle und nackte Haut zu Tage.

Und leider noch einiges andere, das weniger ersprießlich ist, sich aber im vergangenen Jahr so angesammelt hat: ...

Staubschichten auf den Regalen zum Beispiel, Grauschleier auf den Fensterscheiben, Flecken, Schmutz, Dreck, wir wollen das hier gar nicht weiter ausführen.

Schwabbelige Fettdepots, im letzten Winter angelegt für Hungerzeiten, die dann doch nicht eingetreten sind.

Ja, im Frühling kommt die Quittung.

Mieter müssen das durchaus wörtlich nehmen: Ihnen steht die Nebenkostenabrechnung ins Haus. Alles, was noch nicht mit den Vorauszahlungen im letzten Jahr abgedeckt worden ist, wird jetzt fällig.

Wer den Brief vom Vermieter öffnet, muss sich auf einiges gefasst machen: Um 20 bis 30 Prozent haben die Betriebskosten im letzten Jahr angezogen, hat der Deutsche Mieterbund ausgerechnet. Schuld sind die rasant gestiegenen Energiepreise.

Manche Vermieter haben die höheren Kosten schon während des Jahres auf die Miete aufgeschlagen. Andere präsentieren ihren Mietern erst jetzt das dicke Ende.

Spätestens zwöf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Rechnung vorliegen. Im Normalfall können Vermieter also bis Ende Dezember warten. Die meisten sind aber schon früher dran, Zeit ist bekanntlich Geld.

Wenn die Abrechnung ins Haus flattert, haben die Mieter wiederum zwölf Monate Zeit, Einspruch einzulegen.

Wer Zweifel an der Richtigkeit hat, sollte sich aber besser schon innerhalb einer Vier-Wochen-Frist melden. Wer ohne Vorbehalt zahlt, kann sich nachher nicht mehr beschweren.

Und Beschwerden sind ziemlich oft angebracht: Glaubt man Mietrechtsexperten, ist fast jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Das erkennt man allerdings nur, wenn man sich die Mühe macht, die Rechnung genauer anzusehen.

Es gibt drei Punkte, in denen es häufig zu Ungereimtheiten kommt: ...

Erstens: Es tauchen Posten auf, die der Vermieter nicht übertragen darf, weil das entweder gesetzlich verboten oder im Mietvertrag anders geregelt ist.

Zweitens: Kosten werden anders umgelegt als vereinbart.

Der dritte Grund ist der schlichteste: Der Vermieter hat sich verrechnet.

Wie also hat sie auszusehen, die korrekte Nebenkostenabrechnung? Zunächst mal sollte sie verständlich aufgebaut sein.

Konkret heißt das, die Kostenarten müssen einzeln ausgewiesen sein und zwar jeweils mit dem Gesamtbetrag für das Haus und mit dem individuellen Kostenanteil des Mieters.

Der Vermieter muss auch angeben, nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt sind. Üblich ist die Umlage nach Wohnfläche, nach Personenzahl oder nach Anzahl der Wohneinheiten. Auch eine Kombination dieser Verfahren ist möglich.

Heizkosten müssen zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig erfasst werden. Wenn Wasserzähler installiert sind und Müllkosten getrennt nachgewiesen werden können, müssen auch diese Posten nach Verbrauch berechnet werden.

Wichtig: Der Vermieter muss sich an den Verteilschlüssel halten, der im Mietvertrag festgelegt ist.

Wie der Vermieter umlegen darf, ist also geklärt - aber was darf er überhaupt berechnen? Oder besser: was nicht?

1. Verwaltungskosten: Die Verwaltung ist Sache des Vermieters. Wenn er eine Hausverwaltung beauftragt, muss er sie selbst bezahlen. Auch Porto, Telefonkosten, Bankgebühren oder Zinsen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

2. Eigentumswohnungen: Gerade, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt, sollte man die Verwaltungskosten genau im Auge behalten. Oft leiten Vermieter nämlich die Abrechnung der Eigentümergesellschaft einfach an die Mieter weiter. Das geht nicht.

3. Reparaturen: Betriebskosten sollen die laufenden Belastungen decken. Außerplanmäßige Aufwendungen für Reparaturen sind schon mit der Miete abgegolten und dürfen nicht in der Abrechnung auftauchen.

4. Instandhaltungsrücklagen: Von der Instandhaltung des Gebäudes profitiert letztlich dessen Besitzer. Rücklagen für die Instandhaltung können deshalb nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

5. Wartungskosten: Die Kosten für Heizungs- oder Aufzugswartung muss der Mieter tragen. Manchmal werden aber auch Reparaturen als Wartungskosten abgerechnet. Das ist unzulässig.

Achtung: Hat der Vermieter einen "Voll-Wartungsvertrag" abgeschlossen, beinhaltet der auch Reparaturen. Von den angegebenen Kosten kann man bis zu 50 Prozent abziehen.

6. Gewerberäume: Befinden sich Gewerberäume im Haus, muss das bei der Abrechnung gesondert berücksichtigt werden. Gewerbliche Mieter zahlen höhere Betriebskosten als Privatpersonen.

7. Versicherungen: Taucht lediglich der Posten "Versicherungen" in der Abrechnung auf, sollte man auf etwas mehr Information bestehen. Grundsätzlich müssen Mieter nämlich nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude tragen.

Mietausfallversicherungen oder Rechtsschutzpolicen muss der Vermieter dagegen selbst bezahlen, genauso wie seine Beiträge zum Grundeigentümerverein.

8. Manche Vermieter fassen alle Posten, die sie nirgendwo anders unterbringen, unter der Rubrik "Sonstiges" zusammen. Das ist praktisch, aber etwas zu einfach.

Als Mieter will man schon genau erfahren, was sich hinter diesem Sammelbegriff verbirgt - ansonsten könnte der Vermieter hier ja alles Mögliche und Unmögliche abrechnen.

9. Gartenpflege: Steht der Garten grundsätzlich allen Mietern offen, müssen auch alle für seine Pflege aufkommen. Anders sieht es aus, wenn der Nutzerkreis begrenzt ist. Wer den Garten nicht betreten darf, muss nicht für den schönen Anblick bezahlen.

Grundsätzlich können Mieter aber auch für Leistungen zur Kasse gebeten werden, die sie gar nicht nutzen wollen. Bestes Beispiel: Der Aufzug. Dessen Betriebskosten müssen auch die Bewohner im Erdgeschoss mittragen, hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Interessant ist es nun natürlich auch zu wissen, was der Vermieter eigentlich abrechnen darf. Neben den erwähnten Kosten für Heizung, Aufzugswartung, Gartenpflege und bestimmte Versicherungen sind das die folgenden Posten: ...

Grundsteuer.

Wasserversorgung und Abwasser.

Müllabfuhr und Straßenreinigung.

Hausreinigung.

Der alljährliche Besuch des Schornsteinfegers.

Beleuchtung.

Eventuell vorhandene Hauswaschmaschinen.

Die Kosten für Kabelanschluss oder den Betrieb der Antennenanlage.

Und natürlich den Hausmeister. Allerdings: Ist der Hausmeister "Mädchen für alles" und übernimmt auch Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, dürfen diese nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Bei all dem ist der Vermieter vom Gesetz her verpflichtet, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Unwirtschaftlich wäre zum Beispiel ein eigener Hausmeister für ein Dreifamilienhaus, ein Wartungsvertrag für Klingelanlagen oder Heizölbestellungen im Winter.

Außerdem sollte das Preis-Leistungsverhältnis nachvollziehbar sein. Wer den Verdacht hegt, dass einzelne Kosten überhöht sind, kann sich am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes orientieren.

Der Vermieter hat nur zulässige Posten aufgeführt und nicht zuviel berechnet? Dann bleibt noch eine Fehlerquelle: Die geleisteten Vorauszahlungen.

Zusätzlich zur Miete zahlt man schließlich schon das ganze Jahr über Nebenkosten - und die sollten auch vollständig im Jahresabschluss gutgeschrieben werden. Gerade, wenn die Vorschüsse im Laufe des Jahres angepasst wurden, sollte man nochmal nachrechnen.

Ist auch hier kein Fehler zu erkennen? Dann hat der Vermieter offenbar alles richtig gemacht. Das soll ja auch öfter mal vorkommen. (Text: Isabell No / Bilder: AP, dpa, pixelio)