Immer teurer als geplant: Fehler bei der Baufinanzierung

Manche Dinge ändern sich nie. Schon vor über 200 Jahren erkannte der Volksmund: "Wer bauen will, muss zwei Pfennige für einen rechnen." Sprich: Bauen ist nicht billig.

Meistens wird es viel teuerer als geplant. Schuld daran sind in der Regel Fehler bei der Finanzierung. Wir haben die wichtigsten zusammengetragen.

1. Unterschätzte Baunebenkosten:

Ein Haus kostet schon Geld, bevor überhaupt der erste Spatenstich getan ist. Das fängt beim Grundstückskauf an. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, nimmt rund ein Prozent des Grundstückspreises. Weitere 3,5 Prozent (4,5 Prozent in Berlin) sind als Grunderwerbssteuer zu entrichten, etwa 0,5 Prozent kostet der Grundbucheintrag.

Hat einem ein Makler zum Bauland verholfen, will der auch noch einmal Geld sehen. Je nach Bundesland kann er für seine Dienste bis zu 5,95 Prozent verlangen. Doch damit nicht genug: Baugenehmigung, Erschließung, Bauversicherungen – auch solche Kosten sind beim Bau zu berücksichtigen.

2. Die Kosten der Finanzierung:

Die Finanzierung kostet mehr als der reine Effektivzins vermuten lässt. So trägt der Bauherr beispielsweise die Gebühr für die Grundschuldeintragung.

Dauert es länger, bis das Darlehen abgerufen wird, berechnet die Bank Bereitstellungszinsen. Dazu kommen gegebenenfalls Teilauszahlungszuschläge und Nichtabnahmegebühren.

3. Vernachlässigte Betriebskosten:

Das Haus muss abgezahlt werden, aber damit ist es nicht getan. Neben den Hypothekenraten belasten die Wohnnebenkosten das Budget. Dazu gehören beispielsweise Gebühren für Müll, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger und auch die Grundsteuer.

Weil das Eigenheim meist größer ist als zuvor die Mietwohnung, fallen die Betriebskosten in vielen Punkten höher aus. Das betrifft beispielsweise die Hausratsversicherung, aber auch Strom und Heizkosten.

Zudem sind die ersten Reparaturen meist schon fällig, bevor das Haus abbezahlt ist. Also: rechtzeitig Rücklagen bilden.

4. Vernachlässigte Versicherungen:

Zumindest für eine Risikolebensversicherung sollte noch Geld übrig sein, am besten auch für eine Berufsunfähigkeitspolice. Sonst bleibt die Familie auf einem Haufen Schulden sitzen, wenn der Hauptverdiener ausfällt.

Bei Restschuldversicherungen, die auch bei Arbeitslosigkeit einspringen, ist Skepsis angebracht. Geld gibt es im Ernstfall nämlich erst nach einer Karenzzeit von einigen Monaten. Und dann auch nur für einen begrenzten Zeitraum. Wer nur kurz oder aber sehr lange ohne Job ist, hat davon natürlich nicht viel.

5. Überschätzte Eigenleistungen:

Wie Hausbau als Familienprojekt funktioniert, kann man in diversen Doku-Shows im Fernsehen betrachten. Grundsätzlich kann es sinnvoll sein, bestimmte Arbeiten, selbst auszuführen – handwerkliches Geschick vorausgesetzt. Einige Punkte sollte man dabei aber unbedingt beachten.

Profis arbeiten schneller. Auch wer handwerklich begabt ist, muss etwa dreimal so viel Zeit einrechnen. Und weil "Selbermacher" in der Regel nur am Feierabend und am Wochenende antreten können, verlangsamt das den Baufortschritt zusätzlich. Längere Bauzeit bedeutet aber auch: länger Miete zahlen.

Auf Eigenleistung gibt es keine Gewährleistung. Umso wichtiger ist es, sich mit dem Bauträger abzusprechen. Ist die Eigenleistung später nicht mehr von den Profi-Arbeiten abzugrenzen, sollte man die entsprechenden Bauträgerarbeiten vorher von einem Fachmann abnehmen lassen. Beispiel: Vorm Tapezieren erst die darunterliegende Wand begutachten lassen.

Materialien kauft der Bauträger meist deutlich billiger ein als ein privater Bauherr. Also lohnt es sich nur, lohnintensive Arbeiten selbst zu erledigen. Und noch etwas ist heikel bei teurem Material: Wer pfuscht, zahlt am Ende deutlich mehr.

Also: Eigenleistungen im Zweifel lieber niedriger ansetzen.

6. Zu niedrige Tilgung:

Wer baut, verschuldet sich in der Regel auf die nächsten 30 Jahre oder länger. Umso wichtiger ist es, das derzeitige Zinstief für eine schnelle Tilgung zu nutzen. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und damit die Zinslast.

Wird die Tilgung niedrig angesetzt, kommt das dicke Ende bei der Anschlussfinanzierung. Also: Wenn möglich eine Tilgungsrate von 1,5 bis 2 Prozent vereinbaren. Wer sich das im Moment nicht leisten kann, sollte wenigstens auf ein Sondertilgungsrecht bestehen.

Vorsicht: Wer das komplette Darlehen früher zurückzahlen will als vorgesehen, muss der Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Und die fällt oft überraschend hoch aus. Gegen einen Aufpreis gibt es auch Darlehen, bei denen die Vorfälligkeitsentschädigung wegfällt.

Was viele nicht wissen: Das BGB legt fest, dass Darlehen nach zehn Jahren auf jeden Fall mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden können - ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Günstige Zinsen kann man also auch auf lange Sicht sichern. Sehr lange Laufzeiten rechnen sich wegen des damit verbundenen Zinsaufschlages aber oft nicht.