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Das Risiko der Immobilie steht und fällt mit den Mietverträgen.
Das Risiko der Immobilie steht und fällt mit den Mietverträgen.(Foto: picture-alliance/ dpa)

Geschlossene Immobilienfonds im Test: Die meisten fallen durch

Geschlossene Immobilienfonds stehen derzeit hoch im Kurs. Doch wenn Privatanleger in Einkaufszentren, Seniorenresidenzen oder Universitätsgebäude investieren, unterschätzen sie oft das Risiko. In einer Studie der Stiftung Warentest können gerade mal 8 von 58 Angeboten halbwegs überzeugen.

Mit 10.000 Euro kommt man auf dem Immobilienmarkt nicht weit, für das Geld bekommt man in vielen Großstädten nicht mal drei Quadratmeter Eigentumswohnung. Will man mit begrenzten Mitteln in Sachwerte investieren, bieten sich geschlossene Immobilienfonds an. Doch für Privatanleger sind die Beteiligungen nur sehr bedingt zu empfehlen. Die meisten Produkte auf dem Markt seien viel zu riskant, warnt die Stiftung Warentest. 58 aktuell angebotene Fonds hat die Stiftung für die Dezember-Ausgabe von "Finanztest" unter die Lupe genommen. 40 von ihnen fielen durch. "Gut" oder "sehr gut" schnitt keiner ab.

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Auf den ersten Blick hat das Konzept der geschlossenen Fonds durchaus seine Reize: zum einen, weil man schon ab 10.000 Euro in ein Immobilienprojekt einsteigen kann. Oft handelt es sich dabei um Büroimmobilien, aber auch Einkaufszentren, Seniorenresidenzen oder Studentenwohnheime werden über geschlossene Fonds finanziert. Zum anderen, weil man sich als Anleger um nichts mehr kümmern muss. Das Fondsmanagement kauft die Immobilie, organisiert gegebenenfalls Kredite, außerdem Verwaltung, Vermietung und Verpachtung der Objekte. Die Anleger erhalten eine jährliche Ausschüttung und am Ende, wenn die Immobilie verkauft wird, einen ordentlichen Gewinn. So zumindest der Plan.

Ob der aufgeht, ist allerdings keinesfalls gesichert. Und wenn etwas schiefläuft, haften die Sparer als Miteigentümer in voller Höhe mit ihrer Einlage. Immerhin soll es künftig keine Nachschusspflicht für Anleger mehr geben, falls der Fonds Verluste macht. Ein entsprechender Gesetzentwurf soll im kommenden Jahr umgesetzt werden. Das Risiko eines Totalverlusts bleibt aber. Und auch wenn es nur selten so weit kommt, können doch zumindest die Renditeerwartungen herbe enttäuscht werden, wenn Mieteinnahmen geringer ausfallen als geplant oder Flächen leerstehen, was bei langen Anlagezeiträumen nicht auszuschließen ist.

Viele scheitern an Grundanforderungen

Trotz des offensichtlichen Risikos sind geschlossene Immobilienfonds gefragt: 733 Millionen Euro sammelte die Branche im ersten Halbjahr 2012 ein, 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Grund genug für die Stiftung Warentest, sich den deutschen Markt genauer anzusehen. "Das Ergebnis ist eine deutliche Warnung für Anleger und für die Branche kein Ruhmesblatt", moniert Finanztest-Chef Hermann-Josef Tenhagen. Zwei Drittel der Fonds nahm nicht einmal die Anfangshürden.

Viele Fonds scheiterten daran, dass sie den Anlegern zu viel Vertrauen abverlangten: Wenn mehr als zehn Prozent der Immobilieninvestitionen bei der Zeichnung noch nicht bekannt sind, nennt man das einen "Blindpool". Das Risiko ist für Anleger hier kaum kalkulierbar. Ein anderes K.o.-Kriterium war die Prospektverantwortung: Wenn der Fondsinitiator die Verantwortung für den beschreibenden Prospekt auf die Fondsgesellschaft überträgt, schmälert er sein eigenes Risiko. "Ein Warnsignal für Anleger", so "Finanztest". Auch Fremdwährungsrisiken oder zu hohe Kreditaufnahme führten zur pauschalen Abwertung auf "mangelhaft".

Kurze Mietdauer ist riskant

Doch auch unter den 22 Fonds, die in die Detailprüfung kamen, war keiner, den die Tester uneingeschränkt empfehlen konnten. Vier von ihnen fielen mit "mangelhaft" durch. So auch das Schlusslicht im Ranking, der "Kristensen Private Invest 03". Hier wird das Geld in ein Fachmarktzentrum in Delmenhorst gesteckt, Hauptmieter ist ein Penny-Markt. In fünf bis zehn Jahren laufen die Mietverträge aus. Die Anleger binden sich deutlich länger: Sie können ihre Beteiligungen frühestens 2027 kündigen. Vielversprechender ist das Konzept des Testsiegers "FHH Immobilien 12", der immerhin "befriedigend" abschneidet. Der Fonds investiert in Studentenappartements in Frankfurt am Main und in Hamburg. Mit 20 Euro pro Quadratmeter sind die kalkulierten Mieten nicht gerade günstig, angesichts der Innenstadtlage aber durchaus realistisch. Und falls die Studenten irgendwann ausziehen, dürfte es auch kein Problem geben, den Wohnraum anderweitig zu vermieten.

Schwieriger könnte die Anschlussnutzung dagegen beim "LHI Immobilienfonds TU Berlin" werden. Er investiert in ein Universitätsgebäude mit Seminarräumen und Hörsälen, baurechtlich ist das Haus an Bildungszwecke gebunden. Das macht eine eventuelle Neuvermietung kompliziert. Zwar ist die Miete für 20 Jahre festgezurrt, allerdings muss die TU am Anfang deutlich mehr als den üblichen Marktpreis zahlen. Klingt erstmal gut für die Fondsbesitzer, ist in Wirklichkeit aber ungünstig: Weil sich der Kaufpreis nach der Anfangsmiete berechnet, zahlen sie zu viel für die Immobilie.

Immerhin ist beim Uni-Fonds schon ein Einstieg mit 10.000 Euro möglich, wie bei den meisten anderen Angeboten am Markt. Wer in die Studentenappartements des FHH-Fonds investieren möchte, muss hingegen mindestens 50.000 Euro mitbringen, plus drei Prozent Aufschlag. Dafür werden Kinde rund Enkel von Investoren bei der Wohnungsvergabe bevorzugt. Die hohe Miete sollte für sie kein Problem sein, denn eins ist klar: Geschlossene Fonds eignen sich nur für Gutbetuchte. "Die Fondsbeteiligung sollte nur einen kleinen Teil des Vermögens ausmachen", sagt Tenhagen. Im Notfall sollten Anleger schließlich auch einen Totalverlust verkraften können.     

Quelle: n-tv.de

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