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Vorfälle, die bereits Gegenstand einer Abmahnung waren, können nicht mehr für eine Kündigung verwendet werden.
Vorfälle, die bereits Gegenstand einer Abmahnung waren, können nicht mehr für eine Kündigung verwendet werden.(Foto: dpa)
Mittwoch, 11. Oktober 2017

Grund verbraucht: Entweder abmahnen oder kündigen

Der Mieter ist psychisch krank. Er schreit und brüllt und tritt bei einem Nachbarn die Tür ein. Der Vermieter reagiert mit einer Abmahnung und wenig später mit einem Rauswurf. Doch der geht nicht in Ordnung.

Eigentlich dürfen Vermieter unbefristete Verträge nicht einfach kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten erfüllt und seine Miete pünktlich zahlt und ansonsten dafür sorgt, dass das fremde Eigentum als solches behandelt wird - nämlich sorgsam. Es sei denn, der Eigentümer meldet erfolgreich Eigenbedarf an. Oder aber der Bewohner fällt durch ein gravierendes Fehlverhalten auf, beispielweise indem er randaliert. 

So geschehen in einem jüngst vor dem Amtsgericht (AG) Hamburg verhandelten Fall (Az.: 46 C 144/16). Hier hatte ein an Schizophrenie erkrankter Mieter durch wiederholtes Schreien und Brüllen in der Wohnung sowie weiteren Krach auf sich aufmerksam gemacht. Letztlich trat der Mieter sogar die Wohnungstür der Nachbarin ein. Der Vermieter mahnte den Mann ab und kündigte dann aufgrund der erheblichen Störung des Hausfriedens in der jüngsten Vergangenheit. Da der Mieter nicht die Wohnung verließ, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem AG. 

Wo man allerdings zugunsten des Mieters entschied. Denn zum einen hat der Vermieter nach der Abmahnung nicht ein erneutes Fehlverhalten des Mieters in der Kündigung benannt. Vielmehr hatte er dieses und die Kündigung auf die gleichen Vorfälle aus der jüngsten Vergangenheit gestützt. Und dies ist nicht zulässig. Denn die Abmahnung soll dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben, sich in Zukunft zu ändern. Der Vermieter muss sich laut Gericht entscheiden, ob das Verhalten des Mieters so erheblich ist, dass er das Mietverhältnis beenden will. Oder nur so erheblich, dass er einen solchen weiteren Verstoß nicht hinnehmen kann. Es ist deshalb nur eine Kündigung oder eine Abmahnung möglich.

Zum anderen befand das AG, dass der Mieter aufgrund seiner Krankheit gar nicht in der Lage gewesen ist, über sein Verhalten zu bestimmen. Es kann ihm daher auch nicht vorgeworfen werden. Auch dies führt zur Unwirksamkeit der Kündigung, wobei ein Verschulden des Mieters nicht zwingend erforderlich ist. Vielmehr ist eine Wertung im Einzelfall vorzunehmen, befand das Gericht.

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Quelle: n-tv.de

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