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Der Eigentümer muss nachweisen, dass er die Immobilie ernsthaft vermieten will. Mit einem Schild im Fenster ist es da nicht getan.
Der Eigentümer muss nachweisen, dass er die Immobilie ernsthaft vermieten will. Mit einem Schild im Fenster ist es da nicht getan.(Foto: imago/Manngold)
Donnerstag, 20. April 2017

Keine Mieter in Sicht: Mit leerstehender Immobilie Steuern sparen

Von Isabell Noé

Eigentlich sollte es nicht so schwer sein, in diesen Zeiten eine Wohnung zu vermieten. Trotzdem stehen Immobilien leer, monate-, teils jahrelang. Wann können Vermieter den Fiskus trotzdem an ihren Kosten beteiligen?

Eine vermietete Immobilie ist schon eine schöne Sache. Jeden Monat landet Geld auf dem Konto, ohne dass man dafür besonders viel tun müsste. Oder? Wenn die Wohnung gut in Schuss und langfristig vermietet ist, mag das stimmen. Doch so ist es natürlich nicht immer. Eigentum verpflichtet bekanntlich und so bedeutet ein vermietetes Objekt immer auch Aufwand, zumindest finanziellen. Wie können Vermieter das bei der Steuererklärung nutzen?

Solange eine Immobilie nicht vermietet ist, verursacht die Kapitalanlage eher Kosten, als dass sie Gewinne bringt. Finanzierung, Erhaltungsaufwand, Maklerprovision – das alles fällt schon an, bevor der erste Mieter einzieht. Und auch danach kann es immer wieder Phasen geben, in denen die Wohnung leer steht und man zwar Ausgaben, aber keine Einnahmen hat. Immerhin lassen sich diese Kosten von der Steuer absetzen. Die Verluste werden dann mit anderen Einkünften, etwa dem Gehalt, verrechnet. Voraussetzung: Der Vermieter in spe muss dem Finanzamt glaubhaft machen, dass er die Wohnung oder das Haus auch tatsächlich vermieten will.

Vermietungsabsicht ist entscheidend

Wenn die Wohnung schon vorher vermietet war, geht das Finanzamt normalerweise davon aus, dass das auch so bleiben soll. Wenn der nächste Mieter schon ein paar Wochen später einzieht, wird es auch keine kritischen Nachfragen geben. Anders sieht es aus, wenn die Immobilie monatelang leer steht. Dann will der zuständige Sachbearbeiter vermutlich Belege dafür sehen, dass sich der Besitzer auch tatsächlich um eine Weitervermietung bemüht. Je länger der Leerstand andauert, desto konkreter müssen diese Nachweise ausfallen. Nach drei Monaten ist es vielleicht noch mit dem Hinweis auf hohen Leerstand in der Umgebung getan. Nach einem Jahr aber wahrscheinlich nicht mehr. Sporadische Zeitungsannoncen lassen auch noch keine besondere Vermietungs-Ambition durchblicken.

Wer viele Monate oder gar jahrelang die Kosten einer leeren Wohnung geltend machen will, muss zeigen, dass er die Wohnung aktiv anbietet. Hilfreich sind zum Beispiel Anzeigen bei Immobilienportalen, Makleraufträge oder auch nachgewiesene Besichtigungstermine. Ganz wichtig: Rechtzeitig dokumentieren und Nachweise sammeln!

Vermieter muss Ansprüche senken

Wenn sich trotz aller Anstrengungen dauerhaft keine Mieter finden, stellt das Finanzamt womöglich die Forderungen des Vermieters infrage. Wenn eine Immobilie jahrelang leer steht, ist sie vielleicht einfach zu teuer. Oder der Besitzer ist besonders kritisch bei der Mieterauswahl und lehnt auch Interessenten ab, die aus objektiver Sicht geeignet wären. Dann muss er entweder seine Erwartungen herunterschrauben oder künftig auf sein Steuersparmodell verzichten.

Womöglich liegt es auch an der Immobilie selbst, dass sie so schwer an den Mann zu bringen ist. Eine Wohnung, die völlig unzeitgemäß möbliert ist, wird schwerlich Liebhaber finden. Eine ohne Dusche ebenso. Dann kann das Finanzamt sogar bauliche Veränderungen fordern, damit es weiterhin die Kosten berücksichtigt. Die dafür anfallenden Kosten kann man natürlich auch steuerlich geltend machen.  

Wenn sich die Neuvermietung herausschiebt, weil der Eigentümer erst renovieren will, werden die Leerstandskosten normalerweise problemlos anerkannt. Anders sieht es aus, wenn sich die Sanierung immer weiter in die Länge zieht, etwa weil der Eigentümer den Umbau selbst stemmt und es nicht besonders eilig hat. Für privat verursachten Bauverzug hat das Finanzamt nur begrenzt Verständnis.

Manchmal will der Eigentümer auch gar nicht mehr neu vermieten, sondern lieber verkaufen. Und mit leerstehenden Immobilien lassen sich bekanntlich höhere Preise erzielen. In solchen Fällen lassen sich allerdings auch keine Kosten mehr absetzen, nachdem der Mieter ausgezogen ist. Wenn der Verkauf scheitert und die Wohnung doch wieder auf dem Mietmarkt angeboten wird, mindern die laufenden Kosten auch wieder die Steuer – aber eben erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Mietersuche wieder anläuft.    

Quelle: n-tv.de

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