Ratgeber
Dienstag, 11. März 2008

Kauf per Zwangsversteigerung: Schnäppchen mit Risiko

Scheidung oder Arbeitslosigkeit führen nicht selten dazu, dass die Raten für das Haus nicht mehr bezahlt werden können. Wenn sich der Besitzer nicht von sich aus von der Immobilie trennt, beantragt die Bank meist das Verfahren zur Zwangsvollstreckung.

Bei einer solchen Versteigerung können Haussuchende mit einigem Glück zwar durchaus ein Schnäppchen machen. Ein gewisses Risiko ist jedoch immer dabei. Mindestens sechs Wochen vor einem Versteigerungstermin wird dieser vom zuständigen Amtsgericht veröffentlicht. Bietinteressenten können verschiedene Quellen nutzen. "Viele Amtsgerichte haben mittlerweile eine eigene Internetseite. Außerdem sind immer mehr Amtsgerichte auf der bundesweiten Internet-Seite 'zvg.com' zu finden", erläutert Alfred Schwarz vom Vollstreckungsgericht in Augsburg. "Für lokale Interessenten sind darüber hinaus die Gerichts- oder Gemeindetafel sowie die Lokalzeitung mit der Rubrik 'Amtliche Bekanntmachungen' leicht zugänglich." Auch gewerbliche Anbieter erstellen Internetseiten und Kataloge.

Zum Zeitpunkt der Terminveröffentlichung müssen beim Amtsgericht alle das Objekt betreffenden Unterlagen vorliegen, darunter die Anschrift der Immobilie, ein Grundbuchauszug und Angaben zum Gläubiger. Die Akten können vom Interessenten kostenlos eingesehen werden. Für ihn ist das Verkehrswertgutachten von zentralem Interesse. Da können schon mal 50 Seiten mit allen für den Gutachter greifbaren Informationen - von Katasterauszügen über Fotos bis zu Angaben zur Vermietung - zusammenkommen.

Keine Gewährleistung auf Grund des Gutachtens

Das Gutachten hat jedoch Haken: Es gibt kein Recht auf Gewährleistung bei Mängeln oder Falschangaben. Und: "Der Gutachter hat keinen Anspruch, das Haus von innen zu sehen", sagt Manuela Reibold-Rolinger, Vertrauensanwältin des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. In vielen Fällen wird damit die Katze im Sack versteigert.

Dank der vorliegenden Daten kann ein Bietinteressent versuchen, weitere Informationen zu sammeln, etwa sich selbst um einen Besichtigungstermin bemühen, beim Bauamt ausstehende Erschließungskosten erfragen, das Baulastenverzeichnis einsehen, mit Nachbarn in einem baugleichen Haus oder mit einem Verwalter sprechen. Auch ein Termin bei dem oder den Gläubigern ist sinnvoll. Zum einen ist ein freihändiger Verkauf denkbar, möglicherweise im Schulterschluss mit dem Schuldner. "Außerdem ist es im Bietverfahren hilfreich, die finanzielle Ziellinie des Gläubigers zu kennen", sagt Schwarz.

Der Verkehrswert ist der Ausgangspunkt des ersten Versteigerungstermins. Hier muss mindestens die Hälfte des Verkehrswertes erzielt werden. "Bei etwa jedem dritten Termin ist das nicht der Fall", schätzt Aufterbeck. Dann wird ein neuer Termin anberaumt, in dem die 50-Prozent-Grenze nicht mehr gilt. Im dritten Termin ist in der Regel alles offen. Dann kann eine Immobilie auch für 30 oder 40 Prozent des Wertes unter den Hammer kommen.

Makler- und Notarkosten entfallen

Der Erwerber zahlt nur die Grunderwerbsteuer und die anfallenden Gerichtskosten für die Umschreibung der Immobilie. Makler- oder Notarkosten entstehen nicht. Schwierig wird es allerdings, wenn die Besitzer noch im Haus wohnen. "Schlimmstenfalls muss man dann einen Gerichtsbeschluss zur Räumung erwirken", sagt Fachanwältin Reibold-Rolinger. Das jedoch kann eine fünfstellige Summe kosten - und ist immer eine menschliche Tragödie.

Eine Zwangsversteigerung von Immobilien wird von einem Rechtspfleger geleitet. Nach dem Bekanntmachungsteil eröffnet er die sogenannte Bietstunde. Sie dauert 30 Minuten. Bieten können Privatpersonen oder deren Vertreter mit einer notariell beglaubigten Vollmacht, Makler, Kreditinstitute oder auch Unternehmen. Jeder Bieter muss sich bei der Gebotsabgabe ausweisen und einen Scheck oder eine Bankbürgschaft in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegen. Am Ende der Bietstunde wird der Meistbietende benannt. Der Gläubiger muss dem Zuschlag zustimmen. Wer den Zuschlag erhält, ist sofort Eigentümer der Immobilie und übernimmt alle Rechte und Pflichten, die mit ihr zusammen hängen. Bei einem Verteilungstermin etwa sechs Wochen später ist die restliche Kaufsumme fällig.

Quelle: n-tv.de

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