Wirtschaft
Mammutaufgabe am Immobilienmarkt: "Durch den Wintereinbruch wird es massive Probleme bei der Versorgung der Flüchtlinge geben."
Mammutaufgabe am Immobilienmarkt: "Durch den Wintereinbruch wird es massive Probleme bei der Versorgung der Flüchtlinge geben."(Foto: picture alliance / dpa)
Dienstag, 03. November 2015

Flüchtlinge im Wohnungsmarkt: "Es geht nur über Neubau"

"Wir schaffen das", sagt die Kanzlerin. Doch wie sollen Städte und Gemeinden bis zu 800.000 Flüchtlinge sicher und menschenwürdig durch den Winter bringen? 13 Fragen an Jörg Franzen, Chef des Berliner Wohnungsunternehmens Gesobau, das in rund 15.000 Wohnungen des "Märkischen Viertels" im Norden Berlins rund 90 verschiedene Nationalitäten betreut.

n-tv.de: Der Winter steht vor der Tür, die Erstaufnahmelager für Flüchtlinge sind längst an ihrer Kapazitätsgrenze. Was rollt da auf den deutschen Wohnungsmarkt zu?

Jörg Franzen, Vorstandschef der Berliner Gesobau AG.
Jörg Franzen, Vorstandschef der Berliner Gesobau AG.(Foto: Gesobau AG)

Jörg Franzen: Durch den Wintereinbruch wird es massive Probleme bei der Versorgung der Flüchtlinge geben. Für uns als städtisches Wohnungsunternehmen entsteht dadurch zunächst eine riesengroße neue Zielgruppe. Die Flüchtlinge werden ja nach Königsteiner Schlüssel verteilt. Grob vereinfacht heißt das, dass mehr Flüchtlinge in die Ballungsräume - also in die wirtschaftsstarken Regionen - kommen als in strukturschwache Gebiete. Nach diesem Schlüssel muss Berlin mindestens fünf Prozent der Flüchtlinge aufnehmen. In den weniger wirtschaftsstarken Bundesländern fällt die Quote entsprechend geringer aus.

Was heißt das für die Situation vor Ort?

In den strukturschwachen Regionen gibt es deutlich mehr Leerstände als etwa in Berlin, wo die vielen Zuzügler ohnehin mit den Anwohnern um die wenigen leer stehenden Wohnungen konkurrieren. Durch die zunehmende Zahl an Flüchtlingen verschärft sich die Situation. Auf der anderen Seite wurden in den neuen Bundesländern, wo es teils sehr viel Leerstand gibt, bis vor kurzem noch Wohnungen abgerissen - und das mit Fördermitteln zum Beispiel aus dem "Stadtumbau Ost". Das ist natürlich nicht nur aus volkswirtschaftlicher Sicht fragwürdig: Schließlich sind das Wohnungen, die relativ schnell bezugsfähig gewesen wären. Da könnte man eigentlich sofort Flüchtlinge einquartieren. Um den Druck aus den Ballungsräumen zu nehmen, muss auf Bundesebene gegengesteuert werden, vor allem um die Flüchtlinge jetzt in der kalten Jahreszeit unterzubringen.

Wie sieht es denn aktuell auf dem Wohnungsmarkt in der Hauptstadt aus?

Unabhängig von der Flüchtlingssituation verzeichnet Berlin bereits seit zwei, drei Jahren eine sehr positive Bevölkerungsentwicklung. Zuletzt kamen wir unter dem Strich auf ein Plus von 50.000 Menschen. Die müssen alle mit Wohnungen versorgt werden. Aktuell gibt es keine großen Leerstände mehr in der Stadt. Die Berliner Politik spricht daher längst über Neubau. Für die städtischen Unternehmen gilt die Vorgabe, den Wohnungsbestand in den nächsten zehn Jahren auf 400.000 Wohnungen zu steigern. Davon sollen 70 Prozent durch Neubauten entstehen. Wir können einen großen Teil dieser Wohnungen zu sehr sozialverträglichen Mieten anbieten.

Wie bekommen Sie die Flüchtlingskrise zu spüren?

"Märkisches Viertel"

Im Norden der Hauptstadt betreibt die Gesobau AG im Berliner Bezirk Reinickendorf eine der größten Siedlungen des kommunalen Wohnungsbaus. In den 15.000 Wohnungen des "Märkischen Viertels" leben nach Unternehmensangaben mehr als 90 verschiedene Nationalitäten.

Die Gesobau zählt mit den übrigen fünf städtischen Wohnungsunternehmen Berlins zu den größten Vermietern der Stadt. An Standorten in Reinickendorf, Pankow und Mitte betreut das Unternehmen rund 41.000 der insgesamt etwa 300.000 städtischen Wohnungen. Insgesamt gibt es in Berlin derzeit rund 1,9 Millionen Wohnungen.

Die Quoten, die wir mit dem Land Berlin schon vor der Krise vereinbart haben, reichen bei Weitem nicht mehr aus. Dabei ist die Erstunterbringung noch nicht einmal unser Thema, da dies von anderen Unternehmen des Landes Berlin organisiert wird. Im laufenden Jahr haben wir die Vermietungen an Flüchtlinge mit gesichertem Aufenthaltsstatus bereits verdoppelt. Wir tun das freiwillig, aber in Absprache mit dem Senat. Für uns geht es vor allem um die Frage, wie wir Menschen, die einen dauerhaften Aufenthaltsstatus bekommen, möglichst schnell in nachhaltige Wohnungsmietverhältnisse bekommen.

Was heißt das für Mieter?

Die Konkurrenz wird sich natürlich verschärfen. Es gibt ja neben den Flüchtlingen noch mehr Bevölkerungsgruppen, um die wir uns kümmern und die auch prioritär untergebracht werden müssen. Obdachlose zum Beispiel sind für uns definiert als speziell geschütztes Marktsegment. Studenten haben ebenfalls einen großen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. Und die übrigen einkommensschwächeren Mieter wollen wir auch mit Wohnungen versorgen. Da geht es um Single-Haushalte ebenso wie um Familien. All diese Schichten werden künftig im Wettbewerb mit den Flüchtlingen stehen und wir haben leider nur ein begrenztes Angebot.

Wie kann sich Deutschland auf den zusätzlichen Bedarf an Wohnraum für Flüchtlinge vorbereiten?

Das geht nur über Neubau. Anders funktioniert das nicht. Wir müssen das Angebot erweitern, um die steigende Zahl an Wohnungssuchenden - inklusive Flüchtlingen - auch unterbringen zu können. In manchen Regionen mag es ja noch leere Wohnungen geben, aber in den Ballungsräumen geht es nur über Neubau. Ein erstes Förderprogramm des Bundes sieht eine Summe von 500 Millionen Euro für zusätzlichen sozialen Wohnungsbau vor. Das wird bei Weitem nicht ausreichen, um den zusätzlichen Bedarf der Wohnungssuchenden zu decken.

An welchen Stellschrauben könnte die Politik drehen?

Wenn es mit dem Neubau wirklich schnell gehen soll, müsste man die Standards senken und über die gesetzlichen Vorgaben bei Parkplätzen, Brandschutz und ähnlichen Themen nachdenken. Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus muss deutlich ausgeweitet werden, vor allem, um möglichst schnell auch die privaten Bauherren zu motivieren. Hier in Berlin sind die kommunalen Unternehmen ja ohnehin schon auf Wachstumskurs. Geklärt werden müsste auch, wie man zum Beispiel mit den Vorgaben der Energieeinsparverordnung umgeht, die den Neubau von Wohnungen nicht gerade beschleunigt und dazu das Bauen auch noch relativ teuer macht. Im kommenden Jahr soll diese Verordnung sogar noch verschärft werden. Wir haben ausgerechnet, was das im Neubau mehr kosten würde: Das wären etwa sieben Prozent Kostensteigerungen und das ohne großen Mehrwert für den Kunden. Das macht es natürlich nicht einfacher, zu bauen.

Wie lange wird es dauern, bis die Neubauten fertig sind?

Video

Wir sind wie jeder andere Bauherr davon abhängig, wie schnell die erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen. Die Arbeit an den Plänen und an den übrigen Unterlagen, die für den Bauantrag erforderlich sind, ist relativ aufwändig. Selbst bei einem einfachen Standardhaus auf der grünen Wiese dauert das mindestens sechs Monate. Ein anderer Punkt ist die Bearbeitungszeit in den Ämtern. Die Mitarbeiter dort müssen ja im Moment noch jeden Bauantrag einzeln prüfen und genehmigen. Nach unseren Erfahrungen vergeht da in der Regel mindestens ein halbes Jahr. Die Ämter sind einfach ausgelastet, gerade weil in Berlin auch so schon viele Baugenehmigungen beantragt werden. Vereinfachte Genehmigungsverfahren wären sehr hilfreich.

Berlin plant für Flüchtlinge kurzfristig 15.000 Wohnungen, die in modularer Bauweise entstehen sollen. Wo liegen die Vorteile?

Die Vorteile der modularen Bauweise können nach derzeitigem Kenntnisstand darin liegen, die Bauphase zu beschleunigen. Das Land Berlin geht davon aus, dass die sich derzeit in der Ausschreibung befindlichen Rahmenverträge zur Erstellung dieser Bauten dazu führen, dass schon im kommenden Jahr ein Großteil der angekündigten 15.000 Wohnplätze in Gemeinschaftsunterkünften errichtet sein können.

Entsteht dadurch nicht eine Art Wohnen zweiter Klasse?

Da für die Gebäude, die zunächst als Gemeinschaftsunterkünfte vorgesehen sind, eine Lebensdauer von bis zu 100 Jahren angesetzt wird, müssen sie nach einer möglichen Abschwächung der Zuzugs- oder Flüchtlingszahlen in einigen Jahren dann für eine dauerhafte Nutzung zum Beispiel als Studentenwohnheim umgebaut werden. Mit entsprechenden Umbaumaßnahmen sind diese Gebäude dann auch dauerhaft nachhaltig nutzbar, ohne dass das auf ein Wohnen zweiter Klasse hinausläuft.

Wie können sich Vermieter auf die Unterbringung von Flüchtlingen vorbereiten?

Sinnvoll ist es, die Flüchtlinge möglichst schnell in bestehende Hausgemeinschaften zu integrieren, um eine Durchmischung - die berühmte Berliner Mischung - zu erreichen. Wir müssen aber alle Zielgruppen, die wir versorgen sollen, im Auge behalten. Sicher ist es einfacher, wenn nicht 80 oder 100 Prozent Flüchtlingsfamilie in einem Haus zusammenkommen, sondern punktuell zwei, drei Familien, die sich dann mit den Nachbarn vernetzen können. Das sollte man allerdings auch begleiten. Wir sind jedoch ein Wohnungsunternehmen und kein reiner Sozialträger, der sich ausschließlich mit Integration befasst.

Wie gehen Sie bei der Gesobau mit Fragen der Integration um?

Wir haben da längst Strukturen, weil wir die internationale Ausprägung auf dem Berliner Wohnungsmarkt schon seit Jahren begleiten. Wir haben zum Beispiel Integrationslotsen und eine Nachbarschaftsetage, die als Anlaufstelle für Migranten dient. Die Lotsen begleiten Neuankömmlinge zum Beispiel bei Amtsgängen, helfen bei Schulanmeldungen oder beim Ausfüllen von Formularen. Sie gehen auch mit in die Kitas oder in die Schule, um mit den Familien sprachliche Barrieren zu überwinden. Wir bieten Deutschkurse an, die wir für neue Kundengruppen wie etwa aus Syrien ausbauen müssen. Wir pflegen Kooperationen mit Sportvereinen wie zum Beispiel "Alba macht Schule" oder auch im Kulturbereich mit dem Staatsballett. Wir arbeiten mit der Sarah-Wiener-Stiftung zusammen, da gibt es schon seit einigen Jahren Ernährungskurse für Kinder. Wir wollen mehr tun. Ganz einfach, weil wir es als unsere soziale Verpflichtung auffassen, eine Willkommenskultur zu schaffen.

Funktioniert die "Berliner Mischung" als Vorbild für gelungene Integration?

Das funktioniert in Berlin. Ob das aber regional sinnvoll ist oder nicht, sehen andere Städte - oder andere Wohnungsunternehmen in kleineren Kommunen - anders. Dort muss man vielleicht mit ganz anderen Herausforderungen umgehen. Es gibt da keine Blaupause, die man von Berlin auf andere Städte übertragen kann. So weit sind wir noch nicht.

Mit Jörg Franzen sprach Martin Morcinek

Bilderserie

Quelle: n-tv.de

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