Wirtschaft
In einigen Städten herrscht bei Wohnimmobilien Goldgräberstimmung.
In einigen Städten herrscht bei Wohnimmobilien Goldgräberstimmung.(Foto: picture alliance / dpa)

Blase auf dem Immobilienmarkt?: "Preise teilweise nicht zu begründen"

Von Hannes Vogel

Luxus-Appartements, Penthäuser und Eigentumswohnungen schießen aus dem Boden: Aus Angst vor der Euro-Krise flüchten so viele Deutsche ins Betongold wie nie zuvor. In vielen Städten herrscht bei Maklern Goldgräberstimmung, weil immer mehr Anleger auf Immobilienjagd gehen. Wird aus der Preisexplosion nun eine Blase?

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Die Nachricht dürfte viele Anleger aufgerüttelt haben: Der neue Finanzchef des Versicherungsriesen Allianz sorgt sich um die steigenden Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt. "Ich fürchte, es könnte zu einer Blase kommen", sagte Maximilian Zimmerer der "Süddeutschen Zeitung". Die Geschichte, die hinter Zimmerers Warnung steckt, erzählen sich zurzeit viele, die in Deutschlands Großstädten auf die Suche nach einer günstigen Eigentumswohnung gehen.

Sie geht so: Aus Angst vor der Euro-Krise flüchten immer mehr Deutsche ins Betongold. In den beliebtesten Lagen Berlins und anderer Großstädte schießen plötzlich Luxus-Appartements und Penthäuser aus dem Boden, steigen die Mieten und die Preise für Eigentumswohnungen immer weiter. Viele Anleger fürchten, auf der Schnäppchenjagd das Nachsehen zu haben. Droht Deutschland damit eine Immobilienblase?

Übertriebene Preisexplosion in einzelnen Städten

Tatsächlich herrscht in einigen Städten bei Wohnimmobilien Goldgräberstimmung: So sind die Preise für Eigentumswohnungen laut der Immobilienberatung Jones Lang Lasalle seit 2010 in Berlin und Hamburg um 31 Prozent gestiegen, in München sogar um 39 Prozent. "Die Preisspirale ist beispielsweise in einzelnen Teilmärkten Münchens nicht mehr fundamental zu begründen. Ein normales Kaufpreis/Rendite-Verhältnis ist nicht mehr gegeben. Sollte die Entwicklung anhalten, ließe das vereinzelte Preisblasen vermuten", sagt Andrew M. Groom von Jones Lang LaSalle. "Die Preise steigen jedoch fast ausnahmslos in den Großstädten, in zahlreichen anderen Städten gibt es rückläufige oder stagnierende Preise", erklärt sein Kollege Helge Scheunemann.

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Überhaupt ist es schwierig, eine Aussage zum deutschen Immobilienmarkt insgesamt zu treffen. Denn bei Immobilien entscheidet naturgemäß die Lage über den Preis. Und natürlich zieht es Investoren ganz grundsätzlich stärker nach Berlin als nach Bochum - Euro-Krise hin oder her. Zudem erfasst niemand flächendeckend Daten zum Immobilienmarkt. Die Bundesregierung berichtet erst seit 2009 über die Branche. Das Statistische Bundesamt erhebt Preise von Eigentumswohnungen, auf die es Renditejäger auf Schatzsuche vor allem abgesehen haben dürften, gar nicht. Die einzigen annähernd bundesweiten Daten hat der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse: Demnach hat die Zahl der Immobilienverkäufe zwischen 2007 und 2010 um 14 Prozent zugenommen, sind die Geldumsätze beim Verkauf von Wohnungen um stolze 27 Prozent geklettert.

Deutsche kaufen Immobilien wie nie zuvor

Doch auch ohne einheitliche Statistik gibt die Preisexplosion in einigen Städten Anlass zur Sorge. Mit 2200 Euro pro Quadratmeter kostete laut Jones Lang Lasalle im ersten Halbjahr 2012 mindestens jede zweite Eigentumswohnung in der Hauptstadt gut 20 Prozent mehr als nur vor einem Jahr - und damit sogar erstmals mehr als in der Rheinmetropole Düsseldorf. Trotzdem können Münchner Investoren selbst über die gestiegenen Berliner Preise bloß lachen: An der Isar kostet eine Wohnung im Mittel 4240 Euro je Quadratmeter.

Dass die Preise in vielen Städten sehr schnell steigen, liegt nach einhelliger Meinung von Experten auch daran, dass Anleger in der Euro-Krise vermehrt Wohnimmobilien als sicheren Hafen anlaufen. "Viele Menschen suchen nach Sicherheit in einer selbst genutzten Immobilie. Die Nachfrage ist derzeit auf einem Höhepunkt", sagt Sparkassen-Präsident Georg Fahrenschon. Rund 30 Prozent der Sparer wollen sich laut einer Umfrage seines Verbands 2012 eine Immobilie kaufen. Jedoch sei der Zenit des Immobilienbooms bereits erreicht, glaubt Fahrenschon: "Die Lage an den Immobilienmärkten ist nicht mehr so, dass jedes Engagement ein Gutes ist."

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Zudem ist die Angst vor dem Euro-Aus längst nicht der einzige Preistreiber. "Wir beobachten momentan einen Zyklus und keine Blase", erklärt Andreas Schulten, Vorstand der Immobilienberatungsfirma BulwienGesa. "15 Jahre lang haben Preise und Mieten für deutsche Wohnimmobilien stagniert. Daher gibt es nun einen Nachholeffekt". Zudem sei das Beschäftigtenwachstum in den deutschen Städten seit etwa 2006 so hoch wie nie in den vergangenen 30 Jahren. An vielen Stellen herrscht Wohnungsmangel, weil es immer mehr Einwohner aber zu wenige Neubauten gibt. Berlin ist dafür das Paradebeispiel: Der Berliner Immobilienmarkt galt wegen der deutschen Teilung jahrelang als unterbewertet. Nun ziehen immer mehr junge Familien und Gutverdiener in die Hauptstadt - die Preise gleichen sich damit rapide dem Niveau anderer Metropolen an.

Preisexplosion ist nicht gleich Blase

Auffällig ist jedoch, dass die Preise vor allem in den letzten Jahren explodierten, als die Euro-Krise begann, die Deutschen zu verunsichern. Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat auf der Basis von Anzeigen bei Immobilienscout24 die Preise für Eigentumswohnungen in 25 deutschen Großstädten verglichen. Sie blieben faktisch konstant bis Ende 2009 - als die frisch gewählte Regierung in Athen erstmals das wahre Ausmaß der griechischen Staatsschulden enthüllte und damit die Euro-Krise auslöste. Bis September 2010 legten sie dann im Vorjahresvergleich um durchschnittlich 1,5 Prozent im Monat zu. Und ab Oktober 2010 schnellten sie plötzlich jeden Monat 5,4 Prozent in die Höhe.

Doch wann wird diese Preisexplosion zur Blase? Für Kholodilin ist das erst dann der Fall, "wenn sich die Preise vom verfügbaren Einkommen und anderen Fundamentalfaktoren abkoppeln". Die Preise für Eigentumswohnungen würden dann viel stärker steigen als beispielsweise die Mieten. Für eine solche Schere gibt es bislang Indizien, aber keinen eindeutigen Beweis. Denn nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten haben im Vergleich zum Vorjahr laut Jones Lang Lasalle stark angezogen: München, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt legten zwischen fünf und zehn Prozent zu, Berlin meldete gar ein Plus von über zehn Prozent. In den meisten Städten stiegen die Immobilienpreise damit deutlich schneller als die Mieten, liefen jedoch nicht aus dem Ruder.

Trotzdem ist Vorsicht angebracht, weil weitere Zutaten für eine Blase da sind. Die Zinsen liegen durch die Geldspritzen der Europäischen Zentralbank in der Euro-Krise so niedrig wie nie, das macht es für viele Anleger attraktiv, selbst überteuerte Immobilien auf Pump zu kaufen. Wohin das führen kann, zeigt das Beispiel Spanien: Platzen die Kredite, zieht das die Banken in den Abgrund - und mit ihnen die gesamte Wirtschaft. Von einer Situation wie 2007 vor der Finanzkrise in den USA, als selbst Geringverdiener Immobilienkredite ohne Sicherheiten nachgeworfen bekamen, ist Deutschland aber noch weit entfernt. "Der mehrjährige Preisanstieg muss beäugt werden. Nur wenn er weiterhin mit den Marktdaten in Einklang steht, ist er auch gerechtfertigt", mahnt dennoch Helge Scheunemann von Jones Lange Lasalle. Momentan müssen Anleger also noch keine Angst vor einer Blase haben. Wohl aber davor, bei explodierenden Preisen nicht mehr zum Zug zu kommen, weil der Markt längst leergefegt ist.

Quelle: n-tv.de

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