Gottfried UrbanImmobilienfonds: Schnäppchen winken
Offene Immobilienfonds, die sich bereits in der Abwicklung befinden, bieten Anlegern interessante Chancen, meint Vermögensverwalter Gottfried Urban.
Etliche offene Gewerbeimmobilienfonds sind mangels Liquidität geschlossen. Die Gesellschaften geben weder neue Anteile aus noch nehmen sie welche zurück. Drei dieser zuvor geschlossenen Fonds sind nun in der Abwicklung, weil sie auch nach der gesetzlich vorgeschriebenen Zwei-Jahres-Frist trotz Objektverkäufen nicht über genügend Bargeld verfügen, um den Handel aufzunehmen. Das bedeutet: Diese Fonds müssen ihren kompletten Immobilienbestand veräußern und in regelmäßigen Abständen ihren Kassenbestand bis zur Auflösung an die Anteilsinhaber ausschütten.
Für Antizykliker interessant
Für antizyklisch denkende Anleger ist dieses Szenario aus mehreren Gründen interessant. Denn diese Fonds notieren an der Börse weit unter dem von den Gesellschaften genannten Nettoinventarwert. Derzeit bekommen Anleger die Fonds in Liquidation teilweise um über 30 Prozent preiswerter als an der Börse. Die Sachverständigen haben bei diesen Fonds ihrer Immobilienschätzung bereits reduziert und gehen davon aus, dass der offizielle Fondsanteilspreis in etwa dem Marktwert entspricht. Das heißt: Investoren, die an der Börse zugreifen, zahlen zumindest bei zwei Fonds gut 30 Prozent weniger für den Anteil, der sich aus dem gutachterlich geschätzten Wert der Immobilien sowie der Kasse nach Abzug der Verbindlichkeiten ergibt.
Ich persönlich gehe davon aus, dass ein solcher Kurssturz – verursacht durch die Flucht der Anleger aus diesen Fonds – übertrieben ist. Mehrere Gründe sprechen für diese Sicht: Erstens zieht der Markt für Gewerbeimmobilien in Europa bereits seit einem Jahren wieder an. Großinvestoren wie Pensionskassen und Versicherungen zeigen verstärkt Interesse, und die Banken finanzieren wieder große Immobilientransaktionen. Im Vergleich zu Zinspapieren, die nur noch mit zwei Prozent rentieren, können sechs Prozent und mehr an jährlichen Mietertrag erzielt werden. Diese Tatsache wird angesichts der psychologisch aufgeladenen Situation von den Anlegern kaum wahrgenommen.
Nach Rückschlägen großes Erholungspotenzial
Zweitens verrät ein Blick zu den Immobilienaktienfonds – die wie andere Aktien und anders als Offene Immobilienfonds permanent vom Markt bewertet werden –, welche Kursentwicklung wahrscheinlich ist. So hat eine Untersuchung ergeben, dass Abschläge zum Aktienbuchwert in einer Spanne von 30 bis 50 Prozent immer gute Kaufgelegenheiten waren. Zudem sind europäische Immobilienaktien in den vergangenen zehn Jahren bei Wiederanlage der Ausschüttungen um etwa 50 Prozent gestiegen. Hingegen verliert ein Investor bei dem in Liquiditation befindlichen DEGI Europa im gleichen Zeitraum trotz Ausschüttungen etwa 30 Prozent, wenn er die Anteile nach zehn Jahren jetzt an der Börse veräußert. Man kauft scheinbar lieber einen Immobilienaktienfonds als einen in Misskredit geratenen Offenen Immobilienfonds.
Chance auf zweistellige Kursgewinne
Drittens: Dem Anleger fließen bei der nächsten Ausschüttung ordentliche Rückzahlungsbeträge pro Anteil zu. Viertens besteht aufgrund der Erholungstendenzen am Gewerbeimmobilienmarkt die nicht unrealistische Chance, dass die Prognosen der Sachverständigen nicht weit von den tatsächlichen Verkaufspreisen liegen. In diesem Fall würden diese Fonds über die Kapitalrückzahlung hinaus deutlich zweistellige Renditen abwerfen.
Der Autor Gottfried Urban ist bankunabhängiger Vermögensverwalter bei Neue Vermögen und Experte des Internetportals Vermögensprofis.de.