Unkündbar wohnen und das auch noch mit einer günstigen Miete - mit Wohnungsbaugenossenschaften ist das möglich. Und wer nicht einziehen will, kann sich über ansehnliche Dividenden freuen. Doch das Modell hat auch ein paar Fallstricke.

Zwei Trends verfolgen die Deutschen: Auf Geldanlagen gibt es immer weniger Zinsen, die Mieten hingegen steigen und steigen. Geht es vielleicht auch andersherum? Durchaus - mit einer altbackenen Idee: Wohnungsbaugenossenschaften. Sie bieten günstige Wohnungen ohne Kündigungssorgen sowie Renditen von bis zu sechs Prozent bei den Einlagen. Aber es gilt: Genosse, sei achtsam!

Entstanden sind die ersten deutschen Wohnungsbau-Genossenschaften bereits im 19. Jahrhundert. Ihr Ziel war es, für die Mitglieder gemeinnützig günstigen und verlässlichen Wohnraum zu schaffen. Heute gehören den rund 2.000 Bau-Genossenschaften weit über zwei Millionen Wohnungen in Deutschland.

Das Prinzip: Mitglieder erwerben Anteile an einer Genossenschaft und stellen damit ähnlich wie ein Aktionär Eigenkapital zur Verfügung. Am Erfolg des Unternehmens sind die Genossen zweifach beteiligt: Zum einen mit der jährlichen Dividende auf das Genossenschaftsguthaben. Sie beträgt vielfach vier Prozent wie etwa bei der "Kölner Wohnungsgenossenschaft", geht aber auch schon hoch auf bis zu sechs Prozent wie etwa bei der Hannoveraner Wohnungsgenossenschaft "Hannoverland". Im Bundesschnitt, so ergab eine Ökötest-Studie 2013, sind es 3,5 Prozent.

Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen

Zum anderen haben die Genossen Anspruch auf eine Wohnung nach den jeweiligen Vergabebedingungen. Die "Nutzungsgebühr" dafür ist mitunter spürbar günstiger als eine vergleichbare Miete auf dem freien Markt. Möglich ist das, weil die Baugenossenschaften lediglich kostendeckend arbeiten müssen. Außerdem fallen die Verwaltungskosten aufgrund der meist großen Zahl von Immobilien im Verhältnis geringer aus. Wurde eine Wohnung zugesprochen, so besteht ein "Dauernutzungsrecht": Ein Rausschmiss wegen Eigenbedarfs ist ausgeschlossen, wodurch die Genossenschaftswohnung praktisch zum Eigenheim light wird.

Für die Wunsch-Wohnung müssen Genossenschaftsmitglieder allerdings Wartezeiten in Kauf nehmen – je nach Lage, Größe und Ausstattung können das mehrere Jahre sein. Faustregel: Je größer, desto länger ist die Wartezeit. Familien werden meist bevorzugt, sodass z.B. Paare ohne Kinder meist besonders viel Geduld benötigen. Oft ist es möglich, zunächst nur einen Anteil (ab 80 Euro) zu erwerben und damit die Wartezeit zu starten. Weitere Anteile sind abhängig von der  Wohnungsgröße und werden erst bei einem Einzug fällig.

Risiken einer unternehmerischen Beteiligung

Wer will, kann die Baugenossenschaft auch als reine Geldanlage nutzen. Es wird niemand gezwungen, in eine Wohnung einzuziehen. "Im Schnitt können Mitglieder bis zu 2.000 Anteile zeichnen", so die Ökotest-Studie. Dadurch seien Anlagesummen von 5.000 bis 30.000 Euro, vereinzelt sogar von 50.000 Euro möglich. Dem Genossenschafts-Interessenten müssen aber auch die Risiken bewusst sein.

Erstens: "Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung", sagt die Düsseldorfer Rechtsanwältin Katia Genkin. "Geht eine Baugenossenschaft pleite, kann man seine gesamte Einlage verlieren – im schlimmsten Fall trifft den Genossen sogar noch eine Nachschusspflicht", warnt Genkin. Nachschusspflicht bedeutet: Das Mitglied haftet möglicherweise für Schulden. Ein Blick in den Geschäftsbericht und die Satzung ist daher sinnvoll - die Nachschusspflicht sollte ausgeschlossen sein. Bei alten Genossenschaften mit großem Wohnungsbestand dürfte dann schon aufgrund der Immobilien-Preisanstiege in den letzten Jahren das Risiko überschaubar sein.

Zweitens ist es wichtig zu wissen: Wer seine Mitgliedschaft kündigt, erhält zwar sein Genossenschaftsguthaben zurück – das dauert aber oft zwei Jahre. Per Satzung kann die Rückzahlung sogar bis zu fünf Jahre herausgezogen werden. Eine leicht verfügbare Geldanlage ist das also nicht.

Wie findet man eine Baugenossenschaft? Unter https://www.wohnungsbaugenossenschaften.de gibt es einen Verband, dem aber nur rund 430 Baugenossenschaften angeschlossen sind. Wer online nach Baugenossenschaften in seiner Nähe sucht, wird weitere Adressen finden und kann sich dann gleich ein Bild von dem Wohnungsbestand machen.