Das Haus ist fertig, der Bauherr will so schnell wie möglich einziehen. Doch dann kommt das böse Erwachen: Die Handwerker haben gepfuscht. Ein Alptraum für viele Häuslebauer. Man kann sich aber schon während des Baus davor schützen.

Den perfekten Neubau gibt es nicht: Sage und schreibe 99 Prozent aller neu gebauten Häuser weisen irgendeine Art von Mangel auf. Das sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grund. Die Folge sind jede Menge Ärger und lange Rechtsstreite über Ursachen und Verantwortung. In manchen Fällen ist eine Behebung der Schäden und Mängel technisch gar nicht möglich.

"Nicht oder zu spät erkannte Mängel sind für alle Beteiligten unerfreulich", sagt Martin Pfeiffer, Direktor des Instituts für Bauforschung. Sie verzögerten zudem den Baufortschritt. Besonders schlimm ist es, wenn erst nach dem Einzug Folgeschäden auftreten - manchmal geschieht dies erst nach Jahren. Dann haben die Hausbesitzer erst recht Ärger am Hals, gerade wenn die Bauverantwortlichen nicht mehr greifbar sind.

Wenn der Architekt fehlt

"Viele Probleme mit Mängeln und spätere Auseinandersetzungen an Neubauten sind darauf zurückzuführen, dass viele Bauherren heute keinen eigenen Architekten mehr beauftragen", sagt Warnecke. Nur ein Prozent der Bauvorhaben werde noch klassisch mit Planung und Baubegleitung durch einen Architekten realisiert. Und wird der Neubau von Bauträgern und Generalunternehmern durchgeführt, stehe der Architekt nicht auf der Seite des Bauherrn, sondern des Unternehmers.

Bauherren in entsprechender Situation sollten deshalb einen unabhängigen Baubegleiter heranziehen, der ihnen vom Vertragsabschluss bis zur Schlussabnahme zur Seite steht. So eine Baubegleitung kostet circa 3000 bis 6000 Euro. Angesichts der enormen Kosten für eine Mängelbeseitigung, die schnell 20.000 Euro und mehr überschreiten können, ist das gut angelegtes Geld.

Was im Vertrag stehen muss

Ärger über die Qualität der Bauausführung lässt sich auch durch detaillierte Vereinbarungen vor Vertragsabschluss vermeiden. "Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten viele Tücken, die der Laie nicht durchschaut", warnt Eva Reinhold-Postina vom Verband der Privaten Bauherren. Daher sollte man auf eine ausführliche Baubeschreibung Wert legen, die präzise die verwendeten Materialien und Marken festlegt. Je mehr Details bereits vor Baubeginn vertraglich eindeutig vereinbart sind, desto weniger Anlass gebe es später zum Klagen und zu teuren Nachbesserungen.

Neutrale Baubegleiter sind auf der Baustelle nicht unbeliebt. Denn wenn sie Mängel frühzeitig erkennen oder diese dadurch gar nicht erst auftreten, ist das auch für die Bauausführenden gut. Eine aktuelle Studie zeigt, dass so durchschnittlich etwa 11.000 bis 12.000 Euro für die Behebung von Mängeln gespart werden, für die die betroffenen Planer oder Unternehmen haften müssten.

"Um bei Mängeln ein Druckmittel zu haben, sollten Bauherren ihre Bauträger immer nur nach Baufortschritt bezahlen", rät Warnecke zudem. Auf keinen Fall sollten sie im Vertrag eine Bezahlung nach Zeitspannen vereinbaren. Denn bei solchen Regelungen wird das Geld auch fällig, auch wenn das Unternehmen in der Zwischenzeit gar nicht weitergebaut hat. Der Bauherr leistet dann quasi eine Vorauszahlung, die er im Fall einer Insolvenz verliert. Bei Zahlungsplänen nach Baufortschritt ist immer zu prüfen, ob die geleistete Arbeit und Entlohnung einander entsprechen. Die Vertragsgestaltung sollte ein sachkundiger Jurist vornehmen.

Selbst mitschreiben hilft

Grundsätzlich tun Bauherren gut daran, die einzelnen Schritte ihres Bauprojekts regelmäßig dokumentieren sowie bei der Bauabnahme alles genau aufschreiben. Neben einer detaillierten Beschreibung im Abnahmeprotokoll ist es sinnvoll, die Mängel zu fotografieren.

Eine förmliche Bauabnahme ist unverzichtbar. Entdeckt man dabei Mängel, kann man die Bauabnahme verweigern und die Probleme zügig beheben lassen. Denn der Bauunternehmer bekomme seine letzte Zahlung erst, wenn die Bauabnahme gemacht wurde. Mit einem Verzicht auf die förmliche Abnahme vergibt der Bauherr dieses Druckmittel. Zwar muss der Unternehmer auch später entdeckte Mängel beseitigen, doch das dauert dann seine Zeit.

Bei den Kontrollen sollte auch auf energetische Mängel geachtet werden. Sie treten einer VPB-Untersuchung zufolge in über 70 Prozent aller Neubauten auf. Das liege nicht nur an fehlerhaften Planungen und Berechnungen, sondern auch an der handwerklich schlechten Ausführung. Vermeiden lassen sich solche Baumängel nur durch die laufende Kontrolle, abschließend sollten etwa mit Hilfe des "Blower-Door-Tests" Lecks in der Gebäudehülle gesucht werden.

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