Ein Makler inseriert online ein Immobilienangebot. Ein Interessent meldet sich, bekommt die Wohnung - und widerruft den Vermittlungsvertrag. Die neue Rechtslage macht so ein Szenario möglich.

Für Immobilienmakler könnte es zum Albtraum werden, manche Mieter und Käufer von Immobilien werden sich die Hände reiben: Ab dem 13. Juni 2014 haben Verbrauche r auch bei online geschlossenen Maklerverträgen ein Widerrufsrecht - so wie bei Online-Bestellungen längst üblich. Die möglichen Folgen für Immobilienmakler sind dramatisch: "Selbst bei einer erfolgreichen Vermittlung kann unter Umständen die Provision verweigert werden", sagt Rechtsanwältin Nicola Kreutzer von der Düsseldorfer Immobilienrechtskanzlei Kreutzer & Kreuzau.

Immer mehr Kontakte mit Immobilienmaklern kommen mittlerweile über Immobilienportale im Internet oder über die Internetseiten der Makler zustande, also elektronisch. Der Vertragsschluss erfolgt dann ebenfalls elektronisch. Liest zum Beispiel ein Wohnungssuchender ein Miet-Angebot in einem Immobilienportal und sendet eine Anfrage per E-Mail, bestätigt der Immobilienmakler in der Regel ebenfalls per Mail. Damit ist im Regelfall ein Maklervertrag abgeschlossen, bei erfolgreicher Vermittlung wird die im Mietangebot genannte Provision fällig.

Fernabsatz-Regeln gelten auch für Immobilienmakler

Aber: Bei einem rein elektronischen Kontakt gelten die Regelungen über sogenannte Fernabsatzgeschäfte, die unter "ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln" zustande gekommen sind. Der Verbraucher hat danach ein 14-tägiges Widerrufsrecht. "Lange war es umstritten, ob der elektronisch geschlossene Vertrag mit einem Immobilienmakler auch darunter fällt. Es gibt unterschiedliche Gerichtsentscheidungen", so Rechtsanwältin Kreutzer.

Ab dem 13. Juni herrscht Klarheit, denn an diesem Tag tritt das "Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung" in Kraft. Das Widerrufsrecht besteht demnach immer dann, wenn eine Provision vereinbart wurde.

Die elektronisch geschlossenen Verträge mit Immobilienmaklern müssen daher künftig ein Widerrufsrecht enthalten. Der Immobilienmakler hat den Kunden darüber zu belehren und ihm ein entsprechendes Formular aushändigen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Sie beginnt mit Vertragsabschluss, jedoch nicht bevor der Kunde eine Widerrufsbelehrung erhalten hat. Werden Kunden nicht über ihr Recht belehrt, können sie den Vertrag bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsabschluss widerrufen.

Makler muss auf "Wertersatz" hinweisen

Wird der Immobilienmakler-Vertrag widerrufen, müssen beide Seiten die "empfangenen Leistungen" erstatten. Aber was passiert, wenn aufgrund der Makler-Infos der Mietvertrag oder der Kaufvertrag über die Immobilie schon geschlossen wurde und die Provision fällig wäre? Der Widerruf ist trotzdem noch möglich, der Provisionsanspruch entfällt. Der Immobilienmakler hat dann stattdessen unter Umständen Anspruch auf "Wertersatz", was letztlich der Provision gleichkommen kann.

Immobilienrechtlerin Kreutzer: "Der Mieter oder Käufer muss diesen Wertersatz allerdings nur leisten, wenn er darauf vor Abschluss des Maklervertrages hingewiesen worden ist und ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Immobilienmakler vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. Immobilienmakler werden sehr genau aufpassen müssen, um am Ende nicht mit leeren Händen dazustehen."

Branchen-Experten gehen davon aus, dass, wie schon in der Vergangenheit die Online-Händler, nun zahlreiche Immobilienmakler sich schwer damit tun werden, alle Widerrufs-Details zu beachten. Vermutlich werden einige zunächst aus Angst vor Widerrufen und Provisionsverlust nach einem ersten elektronischen Kontakt das persönliche Gespräch suchen, um sich ganz klassisch einen Maklervertrag unterschreiben zu lassen - dann ist es kein Fernabsatzgeschäft mehr. "Das kann in der digitalen Welt keine dauerhafte Lösung sein", meint Rechtsanwältin Kreutzer. "Letztlich muss der Immobilienmakler die neuen Verbraucherrechte kennen und rechtlich einwandfrei umsetzen."