Ratgeber
Dienstag, 20. Januar 2015

Vorkaufsrecht für Mieter: Was, wenn die Wohnung verkauft wird?

Was zunächst wie eine schlechte Nachricht klingt, muss nicht eine solche sein. Wenn Vermieter ihre Wohnung in Eigentum umwandeln und verkaufen, genießen Mieter ein Vorkaufsrecht. Fallstricke gibt es dennoch.

(Foto: imago stock&people)

Kündigt der Viermieter die Umwandlung der Mietwohnung in Eigentum an, schwant den meisten Mietern nichts Gutes. Doch zunächst ändert sich für Bestandsmieter gar nichts. Denn: Kauf bricht nicht die Miete. Der neue Vermieter tritt per Gesetz anstelle des bisherigen in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss also nicht abgeschlossen werden, Vertragsänderungen müssen vom Alt-Mieter nicht unterschreiben werden.

Und auch etwaige Kündigungen müssen nicht hingenommen werden, genießt der Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung doch einen besonderen Kündigungsschutz. So darf der neue Vermieter frühestens drei Jahre nach der Umwandlung kündigen – dies gilt auch bei Eigenbedarf. Auch kann die jeweilige Landesregierung in bestimmten Gegenden aus Mangel an bezahlbarem Wohnraum die Kündigungsfrist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Darüber hinaus hat der Mieter erstmals nach der Umwandlung der Wohnung ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der Bestandsmieter in einen Kaufvertrag zwischen Alt-Eigentümer und potenziellem Neu-Eigentümer einsteigen kann. Dies kann sich für den Mieter lohnen, ist der Preis für vermieteten Wohnraum doch zumeist deutlich günstiger als für ein bezugsfreies Objekt.

Teure Fallstricke beachten

Finanztest rät Betroffenen, den Kaufvertrag vom Vermieter anzufordern und sich dann von Experten wie der Verbraucherzentrale beraten zu lassen. Denn es gilt, so manchen Fallstrick zu beachten. Verpflichtet sich der Käufer im Vertrag, eine Maklerprovision zu zahlen, muss der Mieter diese nicht zahlen, soweit eine einfache Maklerklausel verwendet wurde. Zum einen, da der ursprüngliche getroffene Kaufvertrag nicht zustande kam (zwischen Eigentümer und Fremdinteressenten), zum anderem deshalb, weil der Vorkaufsberechtigte mit dem Makler keine Provisionsvereinbarung getroffen hat. Allerdings gibt es auch Maklerklauseln die eine Zahlung der Provision durch den Mieter nach sich ziehen. 

Auch sollten wie bei jedem Kauf von Immobilieneigentum die Nebenkosten nicht vergessen werden. Kosten doch Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notar zusätzlich einige tausend Euro extra.

Bei der Finanzierung sollte ein Eigenanteil von mindestens 20 Prozent erbracht werden, ansonsten verteuert sich der Kredit. Mieter mit Vorkaufsrecht können aber versuchen, dies zu verhindern, indem sie der Bank gegenüber damit argumentieren, dass die Immobilie wegen der Vermietung günstiger ist als der eigentliche Wert der Wohnung.

Beachten sollten Interessenten aber auch, dass der bisherige Eigentümer bis zum Verkauf der Hälfte der Wohnungen die Mehrheit bei der Eigentümerversammlung hat – und so teure Baumaßnahmen durchsetzen kann, die aber von allen Eigentümern mitgetragen werden müssen. Darüber hinaus legt der bisherige Eigentümer auch die Teilungserklärung fest. Hier wird bestimmt, welche Rechte und Pflichten die Neu-Eigentümer haben. Laut Finanztest finden sich in den Verträgen oft großzügige Regeln für den Dachgeschossausbau, welches dann – vom Alt-Eigentümer - verkauft werden kann. Bei teuren Fehlern müssen in diesen Fällen aber alle zahlen.

Wird das Wohnhaus als Ganzes verkauft, sind derartige Überlegungen allerdings müßig. Denn der Mieter hat dann kein Vorkaufsrecht.

Quelle: n-tv.de