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Tipps für den Hauskredit Baufinanzierung: Diese zehn Fehler sollten Bauherren vermeiden

Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden: So werden Budget und Nerven geschont.

Fehler bei der Baufinanzierung vermeiden: So werden Budget und Nerven geschont.

(Foto: istockphoto.com)

Eigenkapital, Nebenkosten, Darlehenshöhe, Tilgung, Zinsen und mehr – bei der Baufinanzierung können Kreditnehmer viele Fehler machen. Welche sind es, und wie lassen sie sich vermeiden?

Beim Bau oder Kauf von Immobilien geht es meist um gewaltige Summen. Ohne ein Immobiliendarlehen geht kaum etwas. Fehler bei der Baufinanzierung bedeuten deswegen ein großes finanzielles Risiko, vielen Bauherren bereitet das verständlicherweise schlaflose Nächte. Wer aber die häufigsten Fehler vor dem Abschluss eines Kreditvertrags kennt und weiß, wie man diese vermeidet, schläft ruhiger und bekommt später bei der Finanzierung der eigenen vier Wände keine Probleme.

Fehler 1: Kreditsumme zu niedrig ansetzen

Der Festpreis eines Bauunternehmens gibt dem Bauherren das Gefühl, alle Kosten schon vorher zu kennen und auf dieser Grundlage beruhigt planen zu können. Doch das ist meist nicht der Fall, denn oft enthalten solche Angebote keine Kosten für die Erschließung des Grundstücks, die Einrichtung einer Baustelle, die Hausanschlüsse, das Bodengutachten, Baustrom und -wasser sowie die Gestaltung der Außenanlage. Trotzdem müssen diese Dinge erledigt und bezahlt werden – und entsprechend beim Immobiliendarlehen berücksichtigt werden. Bauherren, die diese Ausgaben nicht einkalkulieren, riskieren eine Nachfinanzierung – und die ist teuer.

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Fehler 2: Zu wenig Eigenkapital mitbringen

Das Haus oder die Eigentumswohnung zu einhundert Prozent mit geliehenem Geld zu finanzieren, ist möglich – aber nicht ratsam. Wer kein oder zu wenig Eigenkapital mitbringt, muss eine höhere Kreditsumme aufnehmen und entsprechend höhere Monatsraten zahlen. Zudem liegen die Zinsen für eine sogenannte Vollfinanzierung im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte höher, da die Bank ein größeres Risiko eingeht. Das sorgt nochmals für höhere Raten. Als absolute Untergrenze für das Eigenkapital gilt, dass man zumindest die Nebenkosten (s. nächster Punkt) aus eigener Tasche zahlt. Für eine solide Finanzierung sollte man darüber hinaus rund 20 Prozent des Kaufpreises selbst zahlen können. Denn: Je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Zinsen und desto weniger muss man sich verschulden. Zum Eigenkapital zählen das Barvermögen und andere kurzfristig nutzbare Guthaben – etwa auf einem Geldmarktkonto oder in einem Bausparvertrag.

Fehler 3: Kaufnebenkosten unterschätzen

Mit dem Kaufpreis für eine Immobilie allein ist es nicht getan. Die sogenannten Erwerbsnebenkosten schlagen noch mal kräftig zu Buche. Für den Notar samt Grundbucheintrag werden etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Die Provision für einen Makler ist zwar frei verhandelbar, sie rangiert je nach Region aber zwischen 3,5 und 7 Prozent des Kaufpreises. Soll noch ein Gutachter hinzugezogen werden, der das Wunschobjekt bewertet? Dafür können nochmals 500 bis 1.000 Euro anfallen. Zudem kommt beim Kauf eines Grundstücks mit der Grunderwerbsteuer noch ein dicker Posten dazu. Je nach Bundesland muss man mit 3,5 bis 6,5 Prozent rechnen. Diese horrenden Kosten müssen berücksichtigt und am besten bereits aus dem Eigenkapital bezahlt werden.

Fehler 4: Tilgung zu niedrig wählen

Die Tilgung ist der Teil der Monatsrate, mit der man den Kredit zurückzahlt. Eine niedrige Tilgung von nur 1 Prozent klingt sehr verlockend, weil dann die Raten niedrig ausfallen. Auf den ersten Blick erscheinen so selbst teure Immobilien erschwinglich. Doch diese Strategie ist hochriskant, weil Kreditnehmer auf diese Weise sehr lange für die komplette Rückzahlung des Darlehens benötigen. Wenn dann nach zehn oder 15 Jahren die Zinsbindung ausläuft (s. nächster Punkt), ist die Restschuld noch sehr hoch. Man muss zu einem womöglich höheren Zinssatz weiterfinanzieren, und die Monatsraten steigen deutlich an. Dann wird der Kredit plötzlich zu teuer. Solide Finanzierungen sehen eine Tilgung mit 2 oder besser noch 3 Prozent vor. Außerdem: Braucht der Bauherr die Immobilie für die Alters­vorsorge, sollte er spätestens zum Renten­beginn schuldenfrei sein.

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Fehler 5: Zinsbindung zu kurz wählen

Die historische Niedrigzinsphase der letzten Dekade ist vorbei. Schon heute sind die Zinsen nicht mehr annähernd so niedrig wie in den vergangenen zehn Jahren. Aber sie steigen noch weiter. Daher ist eine möglichst lange Zinsbindung wichtig. Bauherren sollten die Zinsen für 15 oder 20 Jahre festschreiben lassen, auch wenn sie dadurch etwas höher sind als etwa bei einer fünf- oder zehnjährigen Bindung. Wer diese wegen des vermeintlich günstigen Zinssatzes nämlich zu kurz wählt, steht danach vor einem Problem: Nach Ablauf der Zinsbindung müsste eine vergleichsweise hohe Restschuld neu finanziert werden – zu einem heute unbekannten Zins. Das könnte die komplette Eigenheimfinanzierung gefährden.

Fehler 6: Darlehen ohne Flexibilität aussuchen

Ein Immobiliendarlehen zahlt man über viele Jahre und Jahrzehnte ab. In dieser Zeit kann sich einiges ändern, weshalb ein Kredit von vornherein flexibel gestaltet werden sollte. Das bedeutet, dass zumindest ein kostenloses Sondertilgungsrecht vereinbart wird. Diese Möglichkeit, pro Jahr einen gewissen Prozentsatz der Restschuld abseits der monatlichen Raten zu tilgen, ist inzwischen aber fast schon Standard. Auch sollte es möglich sein, den Tilgungs­satz zu erhöhen oder zu senken, falls die aktuellen Umstände es erfordern. So lässt sich etwa ein temporärer finanzieller Engpass besser verkraften. Umgekehrt hat man bei guter wirtschaftlicher Lage die Option, den Kredit schneller zurückzuzahlen. Das spart Zinskosten.

Fehler 7: Laufende Kosten unterschätzen

Die Kosten für Notar, Makler und Finanzamt sind bezahlt, ein machbares Darlehen abgeschlossen? Damit ist aber noch lange nicht Schluss. Denn neben den Ausgaben für die Kreditrate fallen die Nebenkosten für das Haus selbst an: Strom, Heizung, Zu- und Abwasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Versicherungen und vielleicht der Schornsteinfeger – die Liste der laufenden Kosten ist lang. Als Faustregel rechnet man bei diesen Nebenkosten mit etwa 4 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächliche Höhe der Kosten hängt allerdings von lokalen Gebühren, der Wahl der Versicherungen und insbesondere von den Strom- und Heizkosten ab.

Fehler 8: Bereitstellungszinsen vergessen

Die Bank zahlt das Darlehen nicht auf einen Schlag an den Bauherren aus, sondern überweist abhängig vom Baufortschritt die Rechnungsbeträge an das Bauunternehmen und die Handwerker. Für den noch nicht ausgezahlten Teil der Darlehenssumme werden sogenannte Bereitstellungszinsen fällig. Viele Kreditinstitute verlangen diesen zwar erst sechs oder zwölf Monate nach Abschluss des Kredits, dann schlägt er aber mit durchschnittlich 0,25 Prozent monatlich ordentlich zu Buche. Wer zu diesem Zeitpunkt beispielsweise eine Kreditsumme von 250.000 Euro noch nicht abgerufen hat, zahlt dafür Monat für Monat 625 Euro.

Fehler 9: Eigenleistung überschätzen

Um die Darlehenssumme niedrig zu halten, planen viele Bauherren Eigenleistungen ein. Klassischerweise sind das die Verlegung des Fußbodens und das Streichen der Wände. Man sollte dabei seine eigenen Fähigkeiten aber nicht überschätzen und besser nicht zu viel Eigenleistung einplanen. Die verfügbare Zeit wird ebenfalls gerne überschätzt. Will man wirklich monatelang jeden Abend und jedes Wochenende auf der Baustelle verbringen? Was in der Theorie gut klingt, wird oft zur Belastungsprobe. Das gilt auch für die Einsatzbereitschaft der Freunde, die den Bauherren auf dem Bau unterstützen wollen. Hier sollte man ebenfalls nicht allzu viele helfende Hände allzu großzügig einplanen.

Fehler 10: Keine Rücklagen bilden

Finanzielle Reserven für unvorhergesehene Ausgaben sollten immer vorhanden sein. Dazu zählen etwa Reparaturen und Renovierungen, was Käufer einer gebrauchten Immobilie eher trifft als Käufer eines Neubaus. Aber auch eine defekte Waschmaschine oder ein kaputtes Auto verschlingen Geld, das kann jeden treffen. Als Richtwert gelten drei bis fünf Nettomonatseinkommen als eiserne Reserve und parallel dazu der Aufbau einer Instandhaltungsrücklage mit monatlich rund 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Quelle: ntv.de

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