Wirtschaft

Experte schlägt Sozialprämie vor "Viele sind vom Immobilienmarkt ausgeschlossen"

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Die Rendite anderer Anlageklassen ist zwar höher, doch ein Eigenheim zwingt den Besitzer in der Regel zum Vermögensaufbau.

(Foto: picture alliance / dpa Themendienst)

Der Besitz von Wohnimmobilien ist in Deutschland ein entscheidender Faktor für die Vermögensbildung. Wer kein Wohneigentum hat, baut meistens nur wenig Vermögen fürs Alter auf. Viele Menschen haben aber gar keine Chance, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Immobilienexperte Reiner Braun vom Beratungsunternehmen Empirica erzählt im ntv.de-Interview, warum das so ist und wie er das ändern möchte.

ntv.de: Immobilienbesitz gilt als einer der wesentlichen Faktoren für die Ungleichverteilung von Vermögen. Aber ist das tatsächlich so? Ob Wohneigentum tatsächlich überlegene Renditen abwirft, ist doch fraglich.

Reiner Braun: Das stimmt, und trotzdem ist Wohneigentum entscheidend für die Vermögensbildung. Ein Finanzplaner beispielsweise, der für einen Kunden einen Vermögensaufbau nach strikt rationalen Gesichtspunkten plant, der zuvor festgelegte Geldsummen für einen bestimmten Zeitraum in verschiedenen Anlageklassen anlegt: Ja, der wird wahrscheinlich eine höhere Rendite erzielen, als wenn er dieselben Summen in ein Eigenheim investiert. Aber - und das ist keine subjektive Beobachtung, sondern das zeigt die Empirie - so sind die allermeisten Menschen nicht gestrickt.

Wie gehen denn die meisten Menschen vor?

Die meisten Menschen geben den größten Teil ihres Einkommens Monat für Monat aus und sparen eventuell das, was am Monatsende übrigbleibt. Sammeln sich da aber größere Summen, werden sie oft ausgegeben, etwa für ein neues Auto. Die meisten Menschen in Deutschland haben ein Vermögen von einigen Monatsgehältern angespart, am Ende des Berufslebens mag es etwas mehr sein. Ganz anders sieht es aber bei denen aus, die eine selbst genutzte Immobilie besitzen. Ihr Vermögen ist im Durchschnitt fünf bis sechsmal größer als bei Mietern mit einem gleichen Einkommen. Und dafür ist nicht entscheidend, dass Immobilien in den vergangenen Jahren so stark an Wert gewonnen haben. Dieser Unterschied war auch schon früher in etwa so groß. Der entscheidende Effekt ist, dass Wohneigentum zum disziplinierten Sparen zwingt.

Lange Zeit war es ja übrigens durchaus eine rationale Entscheidung, kein nennenswertes Vermögen anzusparen. Für das Alter war ja lange mit staatlicher Rente, für Notsituationen wie Krankheit und Arbeitslosigkeit eben mit Kranken- und Arbeitslosigkeitsversicherung vorgesorgt. Das hat sich aber geändert. Vermögensaufbau ist wichtig geworden. Das haben beispielsweise die teils brenzligen Situationen von Gastwirten im Lockdown gezeigt.

Eine Erhöhung der in Deutschland vergleichsweise niedrigen Wohneigentumsquote wäre also hauptsächlich ein Anreiz, um für das Alter zu sparen.

Das sehe ich differenziert. Ich halte eine höhere Wohneigentumsquote auch aus vielen anderen Gründen für erstrebenswert. Dabei geht es mir auch um Chancengleichheit. Denn viele, die gerne die Freiheiten und Lebensqualitäten von Wohneigentum genießen würden, sind vom Immobilienmarkt ja praktisch ausgeschlossen. Sie verfügen, oft trotz eines ordentlichen Einkommens, nicht über das inzwischen erhebliche Vermögen, das nötig ist, um die Schwelle zum Immobilienerwerb zu überwinden. Sie können diesen Weg zum Vermögensaufbau gar nicht nehmen. Das liegt zum einen daran, dass die Preise so stark gestiegen sind, und zum anderen an den hohen Kaufnebenkosten. Viele können das nur stemmen, wenn sie entsprechend geerbt haben.

Gibt es nicht schon genug Förderinstrumente, um solchen Menschen zu helfen?

In manchen Fällen greifen die nicht. Die Einkommensgrenzen etwa für die Wohnungsbauprämie sind so niedrig, dass viele, die sie bräuchten, nicht davon profitieren. Das Baukindergeld wiederum wurde so breit verteilt, dass es gewaltige Mitnahmeeffekte gab von Käufern, die es überhaupt nicht gebraucht hätten.

Was schlagen Sie vor?

Wir schlagen, neben etwa Verbesserungen bei der Wohnungsbauprämie und der Senkung der Kaufnebenkosten, für ganz bestimmte Situationen eine Sozialkaufprämie vor. Ein vor allem auf angespannten Wohnungsmärkten wiederkehrendes Problem ist, dass Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt und die Mieter verdrängt werden, entweder durch teure Sanierungen und anschließende Mieterhöhungen oder durch Eigenbedarfskündigungen der Eigentümer. Zwar haben Mieter ein Vorkaufsrecht, aber eben oft nicht ausreichend Kapital, um es auszuüben. Diesen Mietern einen Zuschuss zu gewähren, hätte viele Vorteile: Die Käufer kennen die Immobilie und die Wohnung bereits. Viele Kosten, etwa für den Umzug und Renovierung, entfallen. Die Menschen bleiben in ihrem gewohnten Umfeld mit Arbeitsplatz, Schulen et cetera, und, was ja häufig ein politisches Ziel ist, die soziale Mischung im Quartier bliebe erhalten. Die Prämie könnte auch bei Neubauprojekten gewährt werden für einen Teil der Wohnungen. Bei fast allen Neubauprojekten schreiben die Kommunen ja einen Anteil von Sozialwohnungen fest, die die Vermieter weit unter Marktniveau vermieten müssen. Ein Teil davon könnte auch an Käufer, mit einer solchen Förderung unterhalb eines bestimmten Einkommens verkauft werden. So könnten Menschen, die sonst nicht dazu in der Lage wären, Wohneigentum erwerben.

Wie viel Geld wäre dafür notwendig?

In unseren Modellrechnungen gehen wir davon aus, dass etwa 25.000 Euro ausreichen, um im Fall einer 300.000 Euro teuren Standardwohnung einer Familie mit 4000 Euro Monatseinkommen den Kauf zu ermöglichen. Dazu kommen ja noch andere Fördermöglichkeiten, wie vergünstige Kredite der KfW.

Billiger wäre es, Mieter zu schützen, indem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen weitgehend verboten wird.

Verbote kosten erstmal nichts, deswegen sind sie bei Politikern auch beliebt. Aber sie helfen auch niemandem, der sich das wünscht, zu Wohneigentum zu kommen.

Mit Reiner Braun sprach Max Borowski

Quelle: ntv.de

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