Schon seit 2001 können keine einfachen Zeitmietverträge mehr abgeschlossen werden. Vereinbaren Mieter und Vermieter trotzdem eine solche Befristung, ist sie ungültig. Das heißt aber nicht, dass der Vertrag ganz normal gekündigt werden kann, stellt der BGH klar.

Mietverträge dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen befristet abgeschlossen werden. Stellt sich eine Befristung als unwirksam heraus, muss der Vertrag so ausgelegt werden, wie ihn Mieter und Vermieter  "redlicherweise" vereinbaren wollten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az: VIII ZR 388/12). Damit darf ein Mieter, dessen Zeitmietvertrag wegen formaler Fehler unwirksam war, zumindest vorerst nicht gekündigt werden.

Im strittigen Fall hatte der Kläger zum 1. November 2004 eine Wohnung angemietet. Die Klausel wurde auf seinen Wunsch hin in den Vertrag aufgenommen, weil er sich so gegen eine baldige Kündigung absichern wollte. Demnach sollte das Mietverhältnis am 31. Oktober 2011 enden, "wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption".

Die Vermieterin kündigte dann aber doch schon zum 31. August 2011 wegen Eigenbedarfs. Ihre Begründung: Die entsprechende Klausel sei unwirksam, schließlich komme laut BGB eine Befristung nur unter bestimmten Umständen in Frage, die hier nicht vorgelegen hätten. Damit habe es sich um einen ganz normalen Mietvertrag mit ordentlichen Kündigungsfristen gehandelt.

Entscheidend ist, was beabsichtigt war

Zunächst hatte die Vermieterin mit dieser Argumentation Erfolg, doch der BGH gab dem Mieter Recht: Zwar sei die Befristung unwirksam und der Mietvertrag damit auf unbestimmte Zeit geschlossen. Allerdings müsse die dadurch im Vertrag entstandene Lücke durch eine ergänzende Vertragsauslegung geschlossen werden. Dabei sei zu berücksichtigen, "was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre".

Konkret: Da die beiden Parteien mit der Klausel eine langfristige Bindung erreichen wollten, ist anzunehmen, dass sie einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbaren wollten. Die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin vor Ablauf der Befristung ist damit unwirksam. Ob der Mieter in der Wohnung bleiben darf, ist aber fraglich: Die Vermieterin ließ am 2. Oktober 2012 eine fristlose Kündigung folgen. Nun muss die Vorinstanz prüfen, ob diese weitere Kündigung wirksam ist.

Als "gut und wichtig" begrüßt der Deutsche Mieterbund (DMB) das Urteil. "Zu Recht orientiert sich der Bundesgerichtshof an dem, was Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages tatsächlich gewollt hätten – eine feste Mietzeit, in der Kündigungen ausgeschlossen sein sollten", so DMB-Chef Lukas Siebenkotten.