In der Theorie klappt alles prima. Das Ziel: Eine Eigentumswohnung in einer strukturstarken Region kaufen und vermieten. Das schützt die Ersparnisse vor Inflation und sorgt für regelmäßige Einnahmen – wenn man nicht an den falschen Mieter gerät.

Der perfekte Wunschmieter hat ein hohes Einkommen, keine Kinder, keine Haustiere, raucht nicht, ist nie laut und verschönert die Wohnung auf eigene Kosten. Das andere Extrem lässt die überlassene Wohnung verwahrlosen, lüftet nie, hat jede Menge Haustiere, macht sich nach mehreren Mietrückständen aus dem Staub und lässt eine verwahrloste, verschimmelte Wohnung zurück. Auf den Sanierungskosten bleibt der Vermieter sitzen.

Vermieter dürfen den potenziellen Mieter zwar alles fragen, müssen aber damit rechnen, dass sie nicht immer eine ehrliche Antwort bekommen. Mieter wissen, dass sie sich mit Schweigen oft ins Aus katapultieren und die Wohnung im Zweifelsfall nicht bekommen. Allerdings ist der Mieter nur dann zur Wahrheit bei seinen Antworten verpflichtet, die sich direkt auf den Mietvertrag beziehen. Bei anderen Angaben ist Schummeln erlaubt.

Finanzielle Auskünfte

Zur Wahrheit ist der Mieter verpflichtet, wenn es um seine Einkommensverhältnisse geht. Auch die Frage nach einem festen Arbeitsplatz muss ehrlich beantwortet werden. Hierbei gehört oft auch die Selbstauskunft der Schufa zu den Dokumenten, die der Vermieter gerne hätte. Die Schufa-Selbstauskunft beinhaltet beispielsweise, wenn eine Privatinsolvenz angemeldet wurde oder Rechnungen absichtlich nicht gezahlt wurden.

Viele Vermieter fordern auch Gehaltsnachweise und lassen sich die letzte Gehaltsabrechnung vorlegen. Da diese Dokumente aber ohne Unterschrift erstellt werden, ist eine Fälschung leicht möglich. Außerdem gibt der Gehaltsnachweis keine Auskunft darüber, ob der potenzielle Mieter gerade seinen Arbeitsplatz verloren hat.

Mietzahlungsmoral prüfen

In Ballungszentren spielt auch zunehmend eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine Rolle, die vom vorhergehenden Vermieter ausgestellt werden kann. Allerdings ist ein Fehlen dieser Bescheinigung nicht gleichzeitig ein Grund für eine Ablehnung, denn der Vorvermieter kann die Ausstellung ablehnen, wenn der Mieter noch nicht ausgezogen ist - oder der Interessent hat vorher gar nicht zur Miete gewohnt.

Eine validere Dokumentation der regelmäßigen Mietzahlungen ist möglich, wenn sich der Vermieter den vorherigen Mietvertrag zeigen und parallel dazu die regelmäßige Zahlung per Kontoauszug vorlegen lässt. Eine Rückfrage beim Vormieter ist meist wenig hilfreich, wenn dieser den Mieter loswerden möchte.

Lügt der Mietinteressent bei Angaben zu seinem Arbeitsplatz, eventuellen Probezeiten, befristeten Arbeitsverträgen und seinen regelmäßigen Einkünften, befördert er sich damit auf den Schleudersitz. Der Vermieter kann den Mietvertrag in diesen Fällen wegen arglistiger Täuschung kündigen.

Mietinteressent darf lügen

Natürlich möchte der Vermieter auch möglichst viel über die Lebensumstände des künftigen Mieters wissen, da diese Rückschlüsse über die Nutzung der Wohnung zulassen. Allerdings hat der Vermieter hierbei nur in wenigen Fällen ein Recht auf eine ehrliche Antwort. Wahrheitsgemäß muss die Frage nach der Anzahl der Personen beantwortet werden, die in die Wohnung einziehen sollen.

Bei persönlichen Fragen darüber hinaus darf der Mietinteressent schummeln. Mitgliedschaften in Vereinen oder eine Parteizugehörigkeit gehen den Vermieter nichts an, Kinderplanung und soziale Probleme ebenso wenig. Die Frage, ob der Interessent Nichtraucher ist, kann er ohne Probleme bejahen und trotzdem in der Wohnung rauchen und wer auf die Frage nach dem bevorzugten Musikstil Klassik angibt, darf trotzdem hinterher Heavy Metal hören. Auch wenn sich der Mieter nach dem Einzug vom stillen, zurückgezogenen Menschen zum geselligen, feierfreudigen Zeitgenossen wandelt, kann der Vermieter nichts dagegen tun.

Vertragliche Möglichkeiten ausschöpfen

Statt Fragen zu stellen, die der Mietinteressent nicht wahrheitsgemäß beantworten muss, sollte sich der Vermieter besser im rechtlichen Rahmen so weit wie möglich im Mietvertrag absichern. So lässt sich beispielsweise das Halten von Hunden und Katzen ausschließen. Nur ein generelles Haustierverbot zieht nicht. Kleintiere wie Zierfische, Kanarienvögel oder Hamster sind immer erlaubt. Wichtig ist dabei, dass der Vermieter alle Mieter eines Hauses gleich behandelt.

Um die Folgen starken Rauchens dem Mieter aufzubürden, kann dieser zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Hierbei muss allerdings genau auf die Formulierung geachtet werden. In einer Vielzahl von Fällen hat der Bundesgerichtshof bestimmte Klauseln für unwirksam erklärt. Dann muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Unwirksam sind beispielsweise Formulierungen, wonach der Mieter unabhängig von der Mietdauer und dem Zustand der Wohnung bei Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen muss.

Auf der sicheren Seite ist der Vermieter daher mit dem einfachen Satz: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Als Richtzeiten für Schönheitsreparaturen werden von der Justiz alle drei Jahre bei Küchen, Bädern, Duschen, alle fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Dielen, Fluren und Toiletten und alle sieben Jahre in anderen Nebenräumen akzeptiert. Entscheidend ist aber die tatsächliche Abnutzung.

Mieter wieder loswerden

Auch wenn zeitliche befristete Verträge in der Arbeitswelt mittlerweile weit verbreitet sind, ist ein befristeter Mietvertrag nicht ohne weiteres möglich, sondern muss begründet werden. Gründe können ein anstehender Eigenbedarf, ein beabsichtigter Verkauf oder eine geplante Renovierung sein. Allerdings sollte der Vermieter bei der Wahrheit bleiben. Ein vorgeschobener Grund, der beim Mieter wegen des dadurch bedingten Umzugs zu Kosten führt, kann finanzielle Folgen für den Vermieter haben. Weist der Mieter nach, dass der Grund für die Befristung nicht eingetreten ist, muss der Vermieter die Umzugskosten erstatten und kann sogar zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet werden, wenn der Mieter keine vergleichbare Wohnung zum ähnlichen Preis findet.

Der Vermieter hat im Allgemeinen schlechte Karten, wenn er seinen Mieter wieder loswerden möchte. Ein fristloses Kündigungsrecht besteht dann, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Zieht der Mieter nicht aus und besetzt die Wohnung weiterhin, bleibt nur eine Räumungsklage, die sich über Monate hinziehen kann. Rechtsanwälte raten allerdings trotzdem dringend davon ab, in solchen Fällen zur Selbstjustiz zu greifen und beispielsweise den Strom oder das Wasser abzustellen.

Daneben gibt es noch eine Reihe von weiteren Kündigungsgründen, der aber immer eine Abmahnung vorausgegangen sein sollte und von den Gerichten – je nach Schwere – im Einzelfall entschieden wird. Dazu gehören beispielsweise andauernde Verstöße gegen die Hausordnung, unpünktliche Mietzahlungen, Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters, Verstoß gegen das Haustierverbot, vorsätzliche Beschädigung der Wohnung, vertragswidrige Überbelegung der Wohnung und nachhaltige Unterlassung der Gartenpflege.