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Eine 100-Prozent-Finanzierung kann also nach wie vor eine sehr solide Sache sein, wenn sie eine hohe Tilgung und eine besonders lange Zinsbindung vorsieht.
Eine 100-Prozent-Finanzierung kann also nach wie vor eine sehr solide Sache sein, wenn sie eine hohe Tilgung und eine besonders lange Zinsbindung vorsieht.(Foto: imago stock&people)
Mittwoch, 12. September 2018

100-Prozent-Finanzierung: Eigenheim ohne Eigenkapital? So klappt's

Ein Gastbeitrag von Max Herbst

Die Immobilienpreise steigen, die Mieten auch - nur die Baugeldzinsen sind noch im Keller. Das nährt bei vielen den Wunsch nach der eigenen Immobilie. Doch was, wenn das Ersparte nicht für eine Finanzierung reicht? Ganz einfach: trotzdem fragen.

Sie war so gut wie in Stein gemeißelt: die Regel, dass Bauherren mindestens 30 Prozent Eigenkapital mitbringen und idealerweise auch noch die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche stemmen sollten, also Notarkosten, Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer.

In Zeiten, in denen die Immobilienpreise immer neue Rekorde aufstellen ist eine solche Forderung allerdings weltfremd. Kaum eine junge Familie wird sie erfüllen können. Das haben auch die Banken erkannt und bieten immer häufiger sogenannte 100-Prozent-Finanzierungen an oder finanzieren sogar den vollen Kaufpreis plus Nebenkosten.

Einige Skeptiker fürchten bereits, dass deshalb eine neue Blase entstehen könnte wie zu Beginn der Finanzkrise vor zehn Jahren. Die FMH teilt diese Sorge nicht. Wer ohne all zu große Barschaft das Wagnis Hauskauf angeht, sollte aber ein paar wichtige Regeln beachten.

Günstig finanzieren trotz gestiegener Preise

Kunden, deren Eigenkapital nur für die Nebenkosten reicht, bekommen ein Darlehen über den gesamten Kaufpreis, wenn sie sich bereit erklären, pro Jahr mindestens drei Prozent ihrer Schulden zu tilgen. Ein sinnvoller Ansatz, denn auf diese Weise sinkt nicht nur das Risiko der Bank deutlich schneller, auch die Kunden profitieren, weil sie schon nach zehn Jahren 30 Prozent der Darlehenssumme abgezahlt haben. In Zahlen bedeutet das: Die Vollfinanzierung eines Hauses im Wert von 400.000 Euro kostet derzeit 1797 Euro pro Monat - bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Die Restschuld nach Ablauf dieser Zeit beträgt 184.000 Euro.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.
Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Zugegeben: Gute Objekte kosten heute deutlich mehr als noch vor zehn Jahren. Es ist daher nachvollziehbar, dass manche Marktbeobachter vor allzu großzügigen Finanzierungsangeboten warnen. Zur Beruhigung der Bedenkenträger lässt sich allerdings anführen, dass die Menschen auch mehr verdienen als damals. Außerdem ermöglichen die niedrigen Zinsen eine deutlich höhere Tilgungsquote als im Jahr 2008.

Zum Vergleich: Vor zehn Jahren, zu Beginn der Finanzkrise, lag der Durchschnittszins einer 100-Prozent-Finanzierung und einer Zinsbindung von 15 Jahren bei effektiven 6,36 Prozent. Ein Haus für 300.000 Euro kostete mit 1787 Euro pro Monat fast ebenso viel wie heute ein Objekt für 100.000 Euro mehr, die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung lag bei stolzen 226.000 Euro.

Eine 100-Prozent-Finanzierung kann also nach wie vor eine sehr solide Sache sein, wenn sie eine hohe Tilgung und eine besonders lange Zinsbindung vorsieht. Die FMH-Finanzberatung rät zu mindestens 15 oder gar 20 Jahren fest.

Ganz ohne Geld ist der Hauskauf schwieriger - aber nicht unmöglich

Reicht das Ersparte nicht einmal für die Nebenkosten, wird es schon schwieriger, eine Finanzierung mit solch vorteilhaften Konditionen zu bekommen. In der Datenbank der FMH sind nur wenige Banken aufgeführt, die auch langfristige Finanzierungen von mehr als 100 Prozent anbieten. Die meisten Banken, ob Sparkassen, Volksbanken, Geschäftsbanken oder auch Direktbanken, sind damit sehr zurückhaltend, weil sie in diesen Fällen eine sehr gute Bonität (langfristig sicheres Familieneinkommen) voraussetzen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass junge Familien ohne Managergehälter den Traum vom Eigenheim begraben müssen. Denn es gibt noch andere Möglichkeiten, die erforderlichen Mittel zu bekommen.

Immer mehr Banken bieten zum Beispiel Modelle an, bei denen 95 bis 100 Prozent des Objektwertes mit der gewünschten Zinsbindung von 15 oder 20 Jahre fest finanziert werden - bei zum Beispiel zwei Prozent Tilgung per anno. Das restliche Geld (also die Kaufnebenkosten und die eventuell noch ausstehenden fünf Prozent des Objektwerts) können Kunden über einen Ratenkredit finanzieren. Das ist zwar etwas teurer, aber auch flexibler, solange die Kunden nur darauf achten, dass sie sich beim Abzahlen des Ratenkredits Zeit lassen können. Ideal sind acht bis zehn Jahre bis zur völligen Tilgung.

Wichtig ist es zudem, beim Hauptdarlehen auf größtmögliche Flexibilität zu achten. Hier sollte eine Tilgungsveränderung möglich sein, damit Bauherren, wenn der Ratenkredit Geschichte ist, die freiwerdenden Mittel in den Schuldendienst beim Hauptdarlehen stecken können.

Clever kombinieren: Flexibilität fix einplanen

Wie das aussehen kann, zeigt das folgende Beispiel: Ein junges Ehepaar mit Kind kauft ein Haus für 400.000 Euro, die Kaufnebenkosten betragen 46.000 Euro. Das Eigenkapital beläuft sich auf 30.000, das Familiennettoeinkommen auf 4500 Euro.

Wenn unsere Familie mit dem oben beschriebenen Kombimodell finanziert, ergibt sich folgendes Bild:

  • Das Baudarlehen beträgt 400.000 Euro, der Effektivzins 2,78 Prozent; die Zinsbindung 20 Jahre. Bei zwei Prozent jährlicher Tilgung zahlt das Ehepaar damit eine monatliche Rate von 1580 Euro.
  • Den Zusatzkredit über 20.000 Euro bekommt die Familie zum Effektivzins von 5,79 Prozent. Er läuft über zehn Jahre, die monatliche Rate beträgt 219 Euro. Sonderzahlungen sind jederzeit möglich.

Die monatliche Gesamtbelastung unseres Ehepaares in den ersten zehn Jahren liegt damit bei 1799 Euro - und sie sollte in der Höhe beibehalten werden, wenn der Ratenkredit abbezahlt ist. Steckt nämlich das Paar ab dem 11. Jahr nicht nur die bisherigen 1580 Euro in den Schuldendienst des Hauptdarlehens, sondern 1799 Euro, liegt die Restschuld nach 20 Jahren nur noch bei 157.000 statt bei 187.000 Euro.

Wenig Geld kann teuer sein - oder auch nicht

Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die Banken zurzeit ihre Zinsangebote für Kunden mit wenig Eigenkapital extrem unterschiedlich gestalten.

Die Münchener Hypothekenbank etwa bietet bis circa 90 Prozent des Kaufpreises die gleichen Zinssätze an wie für eine 60-Prozent-Finanzierung und verlangt erst bei 90 bis 100 Prozent des Kaufpreises je nach Einkommen einen Zinsaufschlag von 0,2 bis 1,9 Prozent auf die Basiskondition. Die ING-DiBa hat den Zinsaufschlag für Bauherren, die zwischen 95 und 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren müssen, Anfang September um 0,2 Prozentpunkte gesenkt. Dadurch ergibt sich eine Verteuerung von etwa 0,7 Prozentpunkte auf den Zinssatz mit sehr viel Eigenkapital.

Die PSD Bank Hessen-Thüringen hat ihren Aufschlag für Beleihungen über 80 Prozent des Kaufpreises um 0,1 Prozentpunkte erhöht. Wer 100 Prozent des Kaufpreises finanzieren will, muss 0,55 Prozentpunkte mehr Zinsen bezahlen als ein Kunde, der 50 Prozent Eigenkapital mitbringt.

Hier gibt es die besten Baugeldzinsen - täglich aktuell.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: n-tv.de