Bei der Finanzierung des Eigenheims verschlingen schon kleine Fehler immense Summen. Im Extremfall droht sogar der vorzeitige Verkauf. Umso wichtiger ist es, unseriöse Angebote als solche zu erkennen.

Für die meisten Bauherren ist das Projekt "Eigenheim" eine einmalige Sache, vielfach sogar ihr Lebenswerk. Bei der Finanzierung sollten sie daher nichts dem Zufall überlassen und sich klar machen, dass auf der anderen Seite des Verhandlungstisches – selbst bei der eigenen Hausbank – meist kein unabhängiger Berater oder Vermittler sitzt, sondern ein Verkäufer. Und der ist nicht allein am Wohl seiner Kunden interessiert, sondern auch an Verkaufsvorgaben und an der eigenen Marge oder Provision.

Vergleich unter erschwerten Bedingungen

Die FMH-Finanzberatung engagiert sich seit fast 30 Jahren im Bereich der Finanzierungsberatung  ohne Darlehensvermittlung. Sehr oft bekommen wir von Bauherren Angebote verschiedener Institute zum Sichten vorgelegt – verbunden mit der Bitte, das Beste zu identifizieren. Das ist selbst für uns nicht immer einfach. Denn die Transparenz der Angebote lässt vielfach zu wünschen übrig

Jüngstes Beispiel: Ein Kunde, der für sein Einfamilienhaus zwei Finanzierungsvorschläge eingeholt hat. Schon das erste war bemerkenswert unübersichtlich. Es enthielt sage und schreibe sieben verschiedenen Komponenten: Zwei Darlehen, die später mit jeweils einem Riester-Bausparvertrag abgelöst wurden, ein Annuitätendarlehen, ein Bankdarlehen das später mit einem normalen Bausparvertrag abgelöst werden soll und ein KfW-Darlehen.

Was hatten wir an diesem Vorschlag zu bemängeln? Die Liste ist lang.

• Beim KfW-Darlehen (für das die maximale Zinsbindung zehn Jahre beträgt), wurde auch ab dem 11. Jahr mit dem aktuellen Zinssatz von 0,75 Prozent weitergerechnet. Man unterstellte also gleichbleibenden Konditionen bis zum Ende der zwanzigjährigen Laufzeit. Das an sich ist schon vergleichsweise unseriös. Es erstaunt aber ganz besonders, weil dem Kunden auf der anderen Seite Bausparverträge empfohlen werden, die ihn gegen höhere Zinsen beim Anschlussdarlehen absichern sollen.
  
  Besonders bitter: Es wäre durchaus machbar gewesen, das Angebot fair und transparent zu berechnen. Dann aber hätte es weniger attraktiv gewirkt. Grund: Die Anschlussdarlehen der KfW-Darlehen sind ganz normale Bankdarlehen, weil die Subvention nur während der Zinsbindungszeit gilt. Nach deren Ende ist daher ein Zinssatz von fünf Prozent eher realistisch.

• Die Bankdarlehen in Verbindung mit einem Bausparvertrag hatten im besagten Angebot ebenfalls eine Zinsfestschreibung von zehn Jahren. Dabei wurde unterstellt, dass die Bausparkassen die prognostizierten Zuteilungszeiten einhalten, die heutigen Hochrechnungen also genau eintreffen. Das ist aber keineswegs garantiert. Wenn die Berater so sicher sind, dass die Bausparkassen entsprechend ihren Prognosen leisten können (wir halten das für unrealistisch), dann sollten sie ihre Verträge auch entsprechend gestalten und den Zinssatz bis zur Zuteilung des Bausparvertrages festschreiben. Das machen leider nur die wenigsten. Die meisten wälzen das Risiko höherer Zinsen lieber bis zur späteren Zuteilung auf den Kunden ab.
  
  Die Folgen sind oft dramatisch: Wenn die Zuteilung – wie so oft - nicht planmäßig erfolgt, kann es sein, dass der Kunde nach Ablauf der Zinsbindung statt 1,70 Prozent Zinsen vielleicht fünf Prozent und mehr zahlen muss, während er weiter auf die Zuteilung wartet.

• Zu guter Letzt ärgerte uns ein fast schon klassisches Versäumnis der Bank: Es ist fst schon die Regel, dass die Berater bei den Riester-Modellen unterschlagen, dass das Wohnförderkonto später einmal zu versteuern ist. Über negative Zahlen spricht man eben nicht so gerne. Wir finden aber: Wenn ein Kunde bei Rentenbeginn fast 18.000 Euro Steuern zahlt, obwohl das Modell damit wirbt, dass der Staat Geld dazu schießt, dann sollte das deutlich herausgearbeitet werden.

Raffinierte Täuschungsmanöver

Das zweite Angebot unseres Kunden stammte von einer Großbank. Erstes Manko: Auch sie unterstellte, dass das KfW-Darlehen trotz zehnjähriger Zinsbindung bis zum Ende der 20 Jahre Laufzeit mit den aktuellen 0,75 Prozent Zinsen durchlaufen würde.

Das eigentliche Glanzstück hat sich der Berater aber an anderer Stelle geleistet: Er hat dem Kunden empfohlen, sein Hauptdarlehen von 450.000 Euro als Annuitätendarlehen mit drei Prozent Tilgung pro Jahr und zwölf Jahren Zinsbindung auszugestalten. Zudem empfahl der geschäftstüchtige Banker, auch noch den Bausparvertrag einer kooperierenden Bausparkasse über 300.000 Euro zu besparen, um das Zinsrisiko bei der Anschlussfinanzierung abzufedern.

In den zwölf Jahren seiner Zinsbindungsfrist hätte unser Kunde seine Restschuld auf 297.000 Euro gesenkt und zugleich etwa 150.000 Euro in seinen Bausparvertrag eingezahlt. Damit hatte er zugleich einen Darlehensanspruch von 150.000 Euro erworben, um die Restschuld des Bankdarlehens abzulösen. Erstaunlicherweise wurden laut Rechnung des Beraters aber nur 80.000 Euro des Bauspardarlehens Anspruch genommen. Von den restlichen 70.000 Euro war nicht mehr die Rede. Dafür wurde die Finanzierung extrem günstig, denn die 80.000 Euro konnten so leicht innerhalb von sechs Jahren getilgt werden.

Anders ausgedrückt: Der Kunde hätte gemäß diesem Vorschlag einen Bausparvertrag über 300.000 Euro abgeschlossen, aber 230.000 Euro für die Darlehensablösung verwendet. Wer von dieser Lösung am meisten profitiert, ist offensichtlich: Der Kunde ist es jedenfalls nicht. Auch wir sind auf diese raffinierte Täuschung nur aufmerksam geworden, weil der Effektivzins über die gesamte Laufzeit nur 0,82 Prozent betrug. Selbst in der aktuellen Niedrigzinsphase ist das ein illusorisch niedriger Wert.

Fazit: Um faire Konditionen bei der Baufinanzierung zu erhalten, müssen Kunden darauf drängen, dass die Finanzierungsverläufe bis zur Zahlung des letzten Euros mitgeliefert werden. Ebenso wichtig ist es, dass die Banken nach Ablauf der Zinsbindungen nicht mit den aktuellen Niedrigzinsen weiterrechnen, sondern mindestens fünf Prozent ansetzen. Sinnvoll ist es dabei, mehrere Angebote zu vergleichen – oder vergleichen zu lassen. Das Hamstern von diversen unterschiedlichen Offerten ist hingegen nicht zu empfehlen. Denn mit der Anzahl der Papiere steigt auch die Verwirrungsgefahr.