Ratgeber

Gute Zeit für Forwarddarlehen Baugeld: Sichere Zinsen in unsicheren Zeiten

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Baugeld dürfte teurer werden ...

(Foto: imago images/CHROMORANGE)

Alles deutet darauf hin, dass Kredite wieder teurer werden. Wer in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte daher nichts dem Zufall überlassen.

Die Welt ist nach wie vor in Unordnung, die Pandemie wütet weiter und in welche Richtung sich Wirtschaft und Politik entwickeln, weiß aktuell wohl niemand so genau. Und doch: nach der Wahl in den USA und dem Start der Impfungen gegen Sars-CoV-2 wächst die Hoffnung auf ein Ende des Ausnahmezustands. Entsprechend steigen zum Beispiel in Amerika bereits die Renditen der Staatsanleihen. Gleiches gilt für die Zinsen. Und es spricht einiges dafür, dass in Deutschland mittelfristig eine ähnliche Entwicklung einsetzt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Einen Aufwärtstrend erwarten Experten auch bei der Inflation. Zwar muss niemand fürchten, dass das Leben sich in den nächsten Wochen und Monaten dramatisch verteuert. Im Laufe der nächsten Jahre könnten die Preise allerdings anziehen. Auch Baugeld dürfte dann teurer werden.

Was also ist zu tun, wenn die Zinsbindung für das eigene Hypothekendarlehen in den kommenden zwei bis fünf Jahren ausläuft? Lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens? Und welche Aufschläge müssen Kunden in Kauf nehmen, wenn sie sich die heutigen Konditionen auch für die Zukunft sichern wollen?

Kaum noch Spielraum für Senkungen

Eindeutige Aussagen zur Zinsentwicklung der Zukunft wird in diesen Zeiten zwar kaum jemand treffen. Die FMH-Finanzberatung geht allerdings davon aus, dass der aktuelle Zinsstand ein Niveau erreicht hat, von dem es fast nur noch aufwärtsgehen kann. Immerhin bewegten sich die Tiefst- und Höchststände der Effektivzinsen von Januar 2019 bis Dezember 2020 zwischen 0,62 und 1,36 Prozent für zehn Jahre fest und zwischen 0,88 und 1,76 Prozent für 15 Jahre fest. Es gab zwischendurch also durchaus Bewegung nach oben. Und es ist relativ wahrscheinlich, dass in den kommenden Jahren zumindest die Minihöchststände aus 2019 wieder erreicht werden.

Kunden, die auf absehbare Zeit einen Anschlusskredit brauchen, tun also gut daran, sich per Forward-Darlehen gegen steigende Zinsen abzusichern. Damit schreiben sie – gegen einen gewissen Aufpreis – die Zinsen von heute auch für die Zukunft fest. Möglich sind Vorlaufzeiten von wenigen Monaten bis zu fünf Jahren.

Ein Forward-Vergleich, der die Zinsen inklusiv Forward-Aufschlag ausweist, ist bei der Produktauswahl unbedingt zu empfehlen, denn nur wer den Basiszins und den Aufschlag kennt, kann die Kosten wirklich vergleichen.

Öfter mal was Neues

Die eigene Hausbank ist für Forward-Darlehen allerdings nicht immer der optimale Ansprechpartner. Meist lohnt es sich, (auch) die Konditionen anderer Anbieter abzufragen. Das bedeutet zwar einen gewissen Mehraufwand, weil Kunden dafür noch mal die Objekt- und Beleihungsunterlagen zusammenstellen und vorlegen müssen. Doch die Mühe lohnt sich.

Denn während die Hausbanken meist mit dem Objektwert der Erstfinanzierung kalkulieren, legen Fremdanbieter den aktuellen Wert zugrunde. Das ist ein großer Vorteil, denn in den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise immens gestiegen. Außerdem wirkt es sich positiv aus, dass die Anschlussfinanzierer einen erheblichen Teil ihrer Schulden abgetragen haben. Dadurch ist oft nur noch eine Beleihung von rund 50 Prozent und weniger nötig. Beides wirkt sich positiv auf den Zinssatz aus.

Clever kalkulieren

Wer dennoch Zweifel hat, ob der Aufwand lohnt, kann folgende Kontrollrechnung anstellen. Der Zinssatz für 50 Prozent Beleihung ist im Schnitt 0,40 Prozentpunkte niedriger als der für 80 Prozent Beleihung. Diese Ersparnis muss man zwar mit den Mehrkosten für den Forward-Aufschlag gegenrechnen. Aktuell erreichen die Forward-Aufschläge aber gerade neue Tiefststände: Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren kann sich selbst bei einem Vorlauf von vier Jahren noch lohnen. So kostet zum Beispiel der Forward- Aufschlag für zwölf Monate derzeit nur 0,05 Prozentpunkte im Mittel, bei 24 Monaten fallen durchschnittlich 0,23 Prozentpunkte an. Bei 36 Monaten Vorlaufzeit zahlen Kunden 0,34 Prozentpunkte Aufschlag, bei 48 Monaten 0,44.

Fazit

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Die Welt kämpft sich nur langsam zurück in die Normalität. Auch die Bauzinsen könnten zurück zur Normalität finden und in den kommenden Jahren wieder leicht steigen. Wer mittelfristig eine Anschlussfinanzierung braucht, für den kann ein Forward-Darlehen eine lohnende Investition sein. Die Aufschläge für die Zinssicherheit sind derzeit extrem niedrig und lassen sich durch einen Wechsel der kreditgebenden Bank oft mehr als ausgleichen.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: ntv.de

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