Der Gesetzgeber hat ein neues Regelwerk geschaffen. Hinter der "Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung" verbirgt sich eine längst überfällige Verbesserung für ältere Menschen, die ein Eigenheim erwerben wollen.

Als im März 2016 die europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft trat, war schnell klar: Der gut gemeinte Plan, fragwürdige Kredite einzudämmen und die Haftung der Banken zu verschärfen, hat erhebliche Nebenwirkungen.

Am gravierendsten waren die negativen Folgen wohl für Senioren: Sie kamen, wenn überhaupt, nur noch unter erschwerten Bedingungen an einen Baukredit. Der Grund: Die Richtlinie sah vor, dass ein Baudarlehen noch zu Lebzeiten vollkommen getilgt sein sollte. Wer sich also mit 65 Jahren noch einen Alterswohnsitz kaufen wollte, musste nach dem Willen des Gesetzgebers in etwa 15 Jahren schuldenfrei sein. Welche Belastungen mit dieser Anforderung einhergehen, hatte damals wohl niemand durchgerechnet.

Kaum noch Chancen auf Finanzierung für Otto-Normalrentner

Selbst bei den aktuellen Niedrigzinsen kosten 100.000 Euro Darlehen bei einer Finanzierungsdauer von 15 Jahren monatlich 620 Euro – gerade für Interessenten mit überschaubaren Renten ist das grenzwertig viel, erst recht, wenn man bedenkt, dass 100.000 Euro oft nicht reichen, um Haus oder Wohnung zu finanzieren und eine Immobilie ja auch noch Unterhalt kostet. Wenn man dann auch noch bedenkt, dass niemand mehr als 35 bis 40 Prozent seiner Altersbezüge in Zins und Tilgung stecken sollte, dann müsste ein Senior stolze 1800 Euro Rente oder Pension erhalten, um die obige Rate überhaupt bedienen zu dürfen.

Hinzu kam, dass niemand darauf hoffen durfte, dass die Banken bei betagteren Bauherren ein Auge zudrücken würden: Die Haftungsregeln waren so scharf, dass die Geldhäuser lieber auf eine Kreditvergabe verzichteten, als später mit dem Kunden oder den Erben Probleme zu bekommen.

Erfreuliche Entwicklung

Nun hat der Gesetzgeber nachgebessert.

Seit dem 1.Mai 2018 gilt die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV). Dort steht im Paragraf vier Absatz drei.

"Der Eintritt nach der Lebenserfahrung möglicher, aber nicht überwiegend wahrscheinlicher negativer Ereignisse wie beispielsweise (.....) das Versterben des Darlehensnehmers während der Vertragslaufzeit braucht nur berücksichtigt zu werden, wenn für ihren Eintritt konkrete Anhaltspunkte vorliegen."

Und weiter:

"Auch in diesem Fall kann die Möglichkeit, dass der Darlehensnehmer während der Vertragslaufzeit verstirbt, unberücksichtigt bleiben, wenn

1. wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer zu Lebzeiten den jeweils fälligen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Immobiliarverbraucherdarlehensvertrag stehen, voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen wird, und
2. 
   der Immobilienwert oder der Wert anderer als Sicherheiten dienender Vermögenswerte des Darlehensnehmers hinreichende Gewähr für die Abdeckung der im Zusammenhang mit dem Immobiliarverbraucherdarlehensvertrag stehenden Verbindlichkeiten und eventuellen Verwertungskosten bietet."

Heißt konkret: Auch ältere Bauherren dürfen wieder Verträge mit einer Zinsbindung von 25 Jahren fest abschließen und das Darlehen mit nur zwei Prozent pro Jahr tilgen. Wenn es die Bank erlaubt, auch mit ein Prozent. Bei den aktuellen Zinsen sinkt die Rate für 100.000 Euro dann auf 340 Euro pro Monat oder sogar nur auf 275 Euro. Und diese Ratenhöhe ändert sich dann die gesamte Zinsbindungszeit nicht mehr. Sondertilgungen sind ab dem 10. Jahr in beliebiger Höhe möglich. Nach Ablauf der Zinsbindung ist dann zwar noch eine Restschuld von 35.000 beziehungsweise 66.000 Euro offen, die Erben bekommen also keine schuldenfreie Immobilie, erben aber nur überschaubare Verbindlichkeiten.

Stirbt der Käufer deutlich vor Ablauf der Zinsbindung, bleibt den Erben immer noch die Möglichkeit, die Immobilie verwerten zu lassen oder, so die Bank es erlaubt, in den Kredit einzusteigen.

Fazit

Für Bauherren und Käufer jenseits der 55 ist die Situation seit Mai fast besser als vor dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtline, weil der Gesetzgeber nun auch für sie eine langsame Entschuldung abgesegnet hat. Dass neben den Zahlen auch noch andere Überlegungen eine Rolle spielen, hat die FMH in einem Sonderbeitrag zum Thema zusammengefasst. Grundsätzlich gilt jedoch, dass mit der Verordnung einiges besser wird – und zwar nicht nur für ältere Bauherren: Profitieren können auch junge Familien und Personen, die derzeit nur einen befristeten Arbeitsvertrag besitzen. Auch für sie dürfte es nun wieder einfacher werden, sich Geld für den Erwerb eines Eigenheims zu leihen.

Welche Hausgröße finanzierbar ist, können Sie im Hauskauf-Manager der FMH selber ausrechnen.

Hier gibt es günstiges Baugeld.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.