Wer 2020 eine Immobilie kaufen oder sein Zuhause energieeffizient sanieren will, kann sich freuen. Er profitiert nicht nur von den extrem niedrigen Zinsen, sondern erhält dank des Klimaschutzpakets der Bundesregierung auch noch üppige Fördermittel. Das Ergebnis sind Minuszinsen für alle.

Um den Bürgern Investitionen in den Umweltschutz schmackhaft zu machen, sieht das Klimaschutzpaket der Bundesregierung deutlich höhere Vergünstigungen für Immobilienbesitzer und -käufer vor als bisher: Ab dem 24. Januar 2020 können sich Interessierte über die KfW-Programme 151 (Sanieren) und 153 (Neubau) bis zu 120.000 Euro pro Haus oder Wohnung leihen. Der Zinssatz beträgt 0,75 Prozent, die maximale Zinsbindung zehn Jahre, getilgt sein müssen die Darlehen spätestens nach 30 Jahren.

Das kann sich durchaus sehen lassen - vor allem, wenn man unterstellt, dass immer mehr Hauskäufer sehr wenig Eigenkapital miteinbringen. Unschlagbar günstig sind die Zinsen der KfW allerdings nicht. Laut FMH-Baugeldvergleich liegt der beste Zinssatz bei einem Darlehen über 450.000 Euro und einem Kaufpreis von 500.000 Euro bei etwa einem Prozent. Wer nur 400.000 Darlehen benötigt, könnte über einen Vermittler auch ohne KfW-Förderung die 0,75 Prozent ergattern.

Dennoch sollten Bauherren und Käufer unbedingt versuchen, sich einen KfW-Kredit zu sichern, denn der eigentliche Vorteil der gesponserten Verträge sind nicht die Zinsen, sondern die zum Teil sehr großzügigen Tilgungszuschüsse der Staatsbank.

Simples Verfahren

Der Weg zum geförderten Darlehen ist relativ simpel: KfW-Kredite werden über eine Bank oder Versicherung beantragt und abgewickelt - meist von jener, die auch die restliche Darlehenssumme finanziert. Diese abwickelnden Institute haften auch gegenüber der KfW, falls der Kreditnehmer einmal nicht mehr bezahlen kann. Als Gegenleistung erhalten sie eine branchenübliche Vergütung von der KfW und werden auch für den KfW-Kredit im Grundbuch abgesichert. Wichtig ist zudem, dass Kunden im Vorfeld der Sanierung einen von der KfW anerkannten Energieberater konsultieren: Zugelassen für diesen Job sind alle Sachverständigen, die die Deutsche Energie-Agentur (dena) für Förderprogramme des Bundes in ihrer Expertenliste nennt.

Überschaubare Zinsersparnis

Nehmen wir an, eine junge Familie kauft ein Haus für 500.000 Euro und bringt als Eigenkapital 50.000 Euro mit. Ohne KfW-Darlehen muss sie bei der Bank ihrer Wahl ein Darlehen über 450.000 Euro aufnehmen. Wenn sie einen guten Anbieter wählt, fällt dafür ein Zinssatz von 0,9 Prozent an – bei einer Zinsbindung von zehn Jahren und einer Tilgungsquote von drei Prozent. Damit zahlt unsere Familie pro Monat 1462,50 Euro für Zins und Tilgung und hat am Ende der Zinsbindung noch 308.794 Euro Schulden.

Würde sich unsere Familie entscheiden, das aktuelle KfW-Angebot zu nutzen, sähe die Rechnung folgendermaßen aus: Zu dem Darlehen der Bank über 330.000 Euro (zehn Jahre Zinsbindung, drei Prozent Tilgung) kommt noch das KfW-Darlehen 153 über 120.000 Euro: Es ist im ersten Jahr tilgungsfrei, muss aber innerhalb von 30 Jahren vollständig abbezahlt werden. Der Bank-Sollzins läge auch in diesem Fall bei 0,9 Prozent. Die monatliche Rate hierfür bei 1072,50 Euro. Hinzu käme ab dem zweiten Jahr die Rate für das KfW-Darlehen. Sie beträgt 384 Euro. Ab Jahr zwei würde unsere Familie also nur sechs Euro weniger als in Variante eins bezahlen (1456,50 Euro). Die Restschuld nach einer Dekade läge bei 311.935 Euro. Würde die Familie die ersparte Tilgung im ersten Jahr beim KfW-Darlehen als Sondertilgung einsetzen, könnte sich die Restschuld auf 307.916 Euro reduzieren. Streng mathematisch betrachtet brächte es das KfW-Darlehen innerhalb von zehn Jahren aber selbst in diesem Fall nur auf eine Ersparnis von nicht einmal 1000 Euro.

Zuschüsse bringen oft mehr als 30.000 Ersparnis bei Neubauten

Nun allerdings kommt der eigentliche Vorteil der KfW-Programme ins Spiel: Beide Programme gewähren ihren Kunden großzügige Tilgungszuschüsse, die umso üppiger ausfallen, je größer die Energieersparnis im Vergleich zu einem Standardobjekt ist.

Ab 24. Januar 2020 liegt die Höchstsumme für Kunden, die den Kreditrahmen von 120.000 Euro ausschöpfen, bei 48.000 Euro für das KfW-Programm 151, die geringstmögliche Förderung beträgt 30.000 Euro. Beim KfW 153 können sich Kunden über bis zu 30.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit freuen und mindestens über 18.000 Euro.

Wer genau wissen will, welche Fördersätze er für sein persönliches Bau- oder Kaufvorhaben erwarten darf, kann die konkreten Summen auf der Seite der FMH-Finanzberatung nachlesen.

Wie groß die Effekte für Bauherren sind, lässt sich aber auch gut am obigen Beispiel illustrieren. Unterstellen wir, dass unsere Familie in Variante zwei ein sogenanntes Energieeffizienzhaus 40 PLUS baut: In diesem Fall werden ihrem KfW-Konto im ersten Jahr 30.000 Euro als Tilgungszuschuss gutgeschrieben. Die Restschuld in dieser Konstellation sinkt auf 279.864 Euro. Das ist ein Unterschied von 32.071 Euro im Vergleich zum ungeförderten Darlehen. Und dabei ist die ersparte Tilgung des ersten Jahres noch nicht einmal als Sondertilgung eingesetzt.

Sanierer profitieren am meisten

Beim KfW-Programm 151 (Sanieren) sind die Tilgungszuschüsse mit maximal 48.000 Euro sogar noch wesentlich höher.

Die FMH-Finanzberatung in Frankfurt hat die diversen Fördermöglichkeiten und die Auswirkungen der unterschiedlichen Höchstsätze für Sanierer zusammengetragen. Im Extremfall spielen Darlehenszins und Tilgungszuschuss so gut zusammen, dass der Kunde sich über einen effektiven Minuszins von 6,71 Prozent freuen kann. Selbst das Worst-Case-Szenario kann sich noch sehen lassen: Hier liegt der Minuszins immerhin noch bei 1,20 Prozent. Diese Prozentsätze hat die FMH selbst errechnet, da der angepasste Tilgungsrechner der KfW erst kurz vor der Umstellung am 24.01.2020 online gestellt wird.

Um Interessenten bereits vorab einen kleinen Überblick zu geben, hat die FMH-Finanzberatung zudem den Gesamteffektivzins eines Bankdarlehens, ergänzt mit einem KfW-Darlehen (153 für Neubau) für die ersten zehn Jahre Laufzeit errechnet. Die angegebenen Werte gelten für den Beispielfall (Neubau) in der Variante zwei. Dabei wird unterstellt, dass nicht die noch höhere KfW-Förderung 151 (Kauf eines Hauses plus entsprechender Sanierung) zutrifft.

• Kaufpreis des Neubaus: 500.000 Euro.
• Eigenkapital 50.000 Euro.
• Bankdarlehen 330.000 Euro, Sollzins 0,9 Prozent; Zinsbindung 10 Jahre, Tilgung p.a. 3 Prozent;
• KfW-Darlehen 153 (ein Jahr tilgungsfrei): Tilgung innerhalb von 30 Jahren.

Bau eines Energieeffizienzhauses 40 Plus: Gesamteffektivzins = 0,03 Prozent

Bau eines Energieeffizienzhauses 40: Gesamteffektivzins = 0,20 Prozent

Bau eines Energieeffizienzhauses 55: Gesamteffektivzins = 0,37 Prozent

Bau eines Energieeffizienzhauses 40 mit zweimal Baukindergeld: Gesamteffektivzins = minus 0,49 Prozent

Bau eines Energieeffizienzhauses 55 mit zweimal Baukindergeld: Gesamteffektivzins = minus 0,31 Prozent.