Ratgeber

Baugeld in der Niedrigzinsphase Lange Zinsbindungen sind Pflicht - oder?

Gute Zeiten für Bauherren und Wohnungskäufer: Die Banken bieten immer häufiger eine lange Zinsbindung für Hypothekendarlehen an. (Foto: Jens Schierenbeck)

Wie sich die Zinsen im kommenden Jahrzehnt entwickeln werden, weiß heute niemand.

Die Bauzinsen sinken und sinken. Eigentlich eine gute Nachricht für Bauherren. Wäre da nicht die bange Frage, wie lange man sich die aktuellen Spitzenkonditionen eigentlich sichern kann und soll. Darauf gibt es je nach Finanzierungsmodell unterschiedliche Antworten.

Hat jemand was von Zinserhöhungen gesagt? Er muss sich geirrt haben. Die Konjunkturaussichten trüben sich ein. Die US-Zentralbank FED hat ihre Leitzinserhöhungen gestoppt. Rezessionsängste machen die Runde. An eine Leitzinserhöhung der EZB ist in einem solchen Umfeld nicht zu denken. Im Gegenteil.

Unsicherheit auf den Weltmärkten, ob politisch oder wirtschaftlich, bedeutet stets einen Boom der deutschen Bundesanleihen. Die Investoren suchen Sicherheit und finden sie beim deutschen Staat. Und das bedeutet auch, dass der Jubelruf für Baufinanzierer weiterhin gilt: "Hurra, es geht abwärts".

Die Rendite der Bundesanleihe ist zum 22. März sogar schon wieder kurzfristig ins Minus gedreht und lag bei minus 0,02 Prozent. Die Bauzinsen hielten sich in den vergangenen vier Wochen zwar noch vergleichsweise tapfer und sanken - bei einer Zinsbindung von 10 beziehungsweise 15 Jahren - im Schnitt nur um 0,04 Prozentpunkte. Inzwischen ist die Wahrscheinlichkeit von heftigeren Abwärtsbewegungen aber sehr groß. Das liegt daran, dass der Abstand zwischen der Rendite der Bundesanleihe und dem FMH-Index für Baugeld derzeit bei etwa 1,15 Prozentpunkte liegt - ein hoher Wert. Zum Vergleich: In den vergangenen 25 Jahren betrug der durchschnittliche Abstand jeweils nur knapp einen Prozentpunkt.

Wie lange ist lange genug?

So erfreulich die niedrigen Bauzinsen für Immobilienkäufer sind - sie werfen auch etliche strategische Fragen auf. Soll man sich die Superkonditionen von heute möglichst langfristig sichern? Oder ist ein solcher (mit Zinsaufschlägen verbundener) Sicherheitsmechanismus entbehrlich, weil die Zinsen bis auf Weiteres ohnehin kein "normales" Niveau von drei oder mehr Prozent erreichen?

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Die letzte Frage kann niemand mit Sicherheit beantworten. Dazu ist die welt- und geldpolitische Lage zu volatil. Dennoch kann es hilfreich sein, sich die möglichen Szenarien anhand eines konkreten Beispiels durchzurechnen, und sich damit die mögliche Auswirkung der unterschiedlichen Zinsbindungsfristen plastisch vor Augen zu führen.

Rechnen hilft denken

Nehmen wir einen Kunden, der sich für 400.000 Euro eine Immobilie gekauft und deshalb ein Darlehen über 350.000 Euro abgeschlossen hat. Unterstellen wir, er hat zehn Jahre Zinsbindung vereinbart und dafür die aktuell besten Konditionen nach dem FMH-Zinsvergleich erhalten. In diesem Fall liegt der Effektivzins bei 1,11 Prozent, der Kunde tilgt drei Prozent pro Jahr und zahlt somit 1193 Euro pro Monat. Seine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung beträgt 239.100 Euro.

In der zweiten denkbaren Variante lässt sich der Kunde die aktuellen Konditionen gleich für 20 Jahre festschreiben. In diesem Fall beträgt der Effektivzins 1,99 Prozent. Wenn er dieselbe Rate zahlt wie in der ersten Variante, hat er seine Restschuld in 20 Jahren auf 167.600 Euro gesenkt. Doch hat er damit wirklich etwas gewonnen?

Das erscheint aktuell eher unwahrscheinlich, wie ein Gegencheck mit dem Zinsbindungsrechner der FMH-Finanzberatung belegt. Erst wenn der Kunde mit der kurzen Zinsbindung nach Ablauf der zehn Jahre einen Anschlusszins von stolzen 3,48 Prozent berappen muss, kommt er bei weiterhin gleicher Rate nach 20 Jahren ebenfalls bei 167.600 Euro Restschuld an. Ergattert er hingegen eine günstigere Anschlussfinanzierung, tilgt er schneller und günstiger als mit der langen Zinsfestschreibung.

Das eigene Tilgungsverhalten bestimmt die Zinsbindung

Ob sich die Zinsen im kommenden Jahrzehnt verdreifachen werden, weiß heute niemand. Bei der Entscheidung für oder gegen eine lange Zinsbindung sollten Kunden den Fokus daher weniger auf die Entwicklung des Marktes und mehr auf die Entwicklung ihrer Restschuld richten.

Anders ausgedrückt: Je langsamer der Schuldenabbau voranschreitet und je niedriger das Eigenkapital ist, desto eher sollten Kunden eine 15- oder gar 20-jährige Festschreibung wählen. Hat ein Kunde hingegen viel Eigenkapital und kann er sich eine höhere Tilgungsquote leisten, ist eine zehnjährige Zinsbindung in jedem Fall überlegenswert.

Das liegt daran, dass Kunden, die ihre Schulden schneller tilgen, flexiblere Möglichkeiten haben, um etwaige Zinssprünge in der Zukunft abzufedern. Denn weniger Restschuld bedeutet immer auch weniger Belastungsrisiko beim Anschlussdarlehen.

Nehmen wir zum Beispiel das (durchaus denkbare) Szenario, dass wir noch fünf Jahre das aktuelle Zinsniveau behalten, bevor der Trend wieder nach oben geht. In dieser Konstellation kann sich der oben beschriebene Kunde, der sich für die zehnjährige Zinsbindung entschieden hat, noch rechtzeitig für ein Forward-Darlehen entscheiden. Der Forward-Aufschlag für fünf Jahre Vorlaufzeit kostet aktuell 1,1 Prozentpunkte. Unser Kunde könnte also in fünf Jahren vorzeitig sein Anschlussdarlehen mit nur 2,21 Prozent festschreiben und musste weit weniger als den obigen Grenzzins von 3,48 Prozent bezahlen. Seine Ersparnis läge in diesem Fall bei rund 32.000 Euro gegenüber der langen Zinsbindung.

Kombinationsmodelle mit Bausparverträgen nützen meist nur der Bank

Die Finger lassen sollten Baufinanzierer in jedem Fall von Bankdarlehen in Verbindung mit Bausparverträgen, die in 10 oder 15 Jahren das Bankdarlehen ablösen sollen. Damit sich diese Modelle lohnen, müssen die Bauzinsen innerhalb der kommenden zehn Jahre schon auf über drei Prozent ansteigen. Das wird in den Verkaufsgesprächen aber selten klar herausgestellt - zum Schaden des Kunden: Verschiedene Kontrollberechnungen der FMH-Finanzberatung haben in den vergangenen Jahren gezeigt, dass Kunden bei solchen Kombimodellen oft zehn Prozent mehr bezahlen als bei klassischen Bankdarlehen.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: n-tv.de

Mehr zum Thema