Eine Bank darf laut Gerichtsurteil bei der Berechnung eines Vorfälligkeitsentgelts keine Negativzinsen berücksichtigen. Damit dürften viele Kunden eine überhöhte Entschädigung für die vorzeitige Beendigung eines Immobilienkredits zurückfordern können.

Wenn ein Immobilienkäufer seine Baufinanzierung vor Ende der Zinsbindung zurückzahlt, dann hat die Bank in der Regel einen Anspruch auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit soll dem Kreditinstitut der Schaden ersetzt werden, der entsteht, wenn der Zins des Kreditvertrags höher ist als der Marktzins zum zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung.

Die genaue Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung war schon häufiger Streitpunkt zwischen Banken und ihren Kunden. Nun hat das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg (Az.: 14 U 2764/22) in einem wegweisenden Urteil entschieden, dass ein Kreditinstitut bei der Kalkulation keine Negativzinsen zugrunde legen darf. Dies haben jedoch die meisten Banken nach unseren Beobachtungen in den vergangenen Jahren getan. Damit dürften zahlreiche Vorfälligkeitsentschädigungen überhöht sein - die Kunden haben somit Anspruch auf eine Erstattung ihres Geldes.

Minuszinsen erhöhen Vorfälligkeitsentgelt

Konkret geht es in dem Urteil darum, dass viele Banken bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung nicht nur berechnet haben, dass ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung sämtliche Zinszahlungen entgehen. Vielmehr haben sie auch unterstellt, dass sie Minuszinsen zahlen müssen, wenn sie das Geld neu anlegen, beispielsweise bei der Notenbank oder am Kapitalmarkt.

So lag der sogenannte Einlagenzins der EZB für Banken zwischen 2019 und 2022 unter null und auch sichere Anleihen notierten häufig mit negativer Rendite. Dies führte dazu, dass eine so kalkulierte Vorfälligkeitsentschädigung höher ausfiel als die Summe der Zinszahlungen, die der Kunde noch für die restliche Laufzeit der Baufinanzierung hätte zahlen müssen.

Schadensersatz zu hoch berechnet

Doch das ist falsch, urteilte das OLG Nürnberg nun. Die Bank muss dem Kunden jenen Teil der Vorfälligkeitsentschädigung erstatten, der auf die Negativzinsen entfällt. Im konkreten Fall sind das immerhin 2600 von rund 33.000 Euro. Begründung des Gerichts: Die Berechnung des Schadensersatzes sei auf die Einbuße beschränkt, die die Bank tatsächlich erlitten hat. Somit kann die Vorfälligkeitsentschädigung maximal so hoch sein wie die Summe der noch ausstehenden Zinsen, die der Kunde bis zum Ende der Zinsbindung oder dem frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt für seine Baufinanzierung zu zahlen hat.

Das Urteil hat zur Folge, dass die meisten Vorfälligkeitsentschädigungen aus den vergangenen Jahren von den Banken zu hoch berechnet worden sind. Dabei können Negativzinsen bis zu 30 Prozent ausmachen. Kunden sollten versuchen, sich dieses Geld zurückholen. Zwar ist das Urteil nicht rechtskräftig, da die Bank Revision beim BGH eingelegt hat. Bis zu einer Entscheidung der obersten Richter könnten jedoch etliche Ansprüche schon verjährt sein.

Verjährung der Ansprüche droht

Besonders für Vorfälligkeitsentschädigungen aus dem Jahr 2020 droht bereits zum Jahresende die Verjährung. Betroffene Kunden sollten daher bei Verbraucherschützern prüfen lassen, ob in ihrem Fall Negativzinsen für die Berechnung zugrunde gelegt worden sind und ob ein juristisches Vorgehen gegen die Bank aussichtsreich ist.

Über den Autor: Roland Klaus ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf. Sie hilft bei der Durchsetzung von Verbraucherrecht in Finanzfragen und wird dabei von spezialisierten Anwälten unterstützt.