Ratgeber

Tenhagens Tipps Jetzt noch eine Immobilie kaufen?

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Häuschen im Grünen? Ja, warum eigentlich nicht.

(Foto: imago images/Westend61)

Die Preise für Wohneigentum in Deutschlands Großstädten haben sich in den letzten zehn Jahren im Schnitt gut verdoppelt. Mancherorts war der Anstieg deutlich höher. Die Unwetterwarnungen für den Immobilienmarkt nehmen allerdings zu. Also besser Finger weg vom Betongold? Finanztip-Chef Tenhagen gibt eine Einschätzung.

n-tv.de: Gerade hat das Bundesverfassungsgericht ja den Berliner Mietendeckel gekippt. Welche Auswirkungen hat das auf den Immobilienmarkt in Deutschland?

Hermann-Josef Tenhagen: Erst einmal dürften dadurch die Preissteigerungen auf den Immobilienmärkten durch das Urteil so weitergehen …

Sie sehen aber demnach nicht, dass sich der Sache der Bund annimmt und einen Mietendeckel für ganz Deutschland einzieht?

Jedenfalls nicht vor der Bundestagswahl. Was dann danach kommt, muss man sehen. Dennoch sollten Mieter, die wegen des Mietendeckels Geld einbehalten haben, jetzt schnellstmöglich Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen, um zu klären, wann, wie und ob Nachzahlungen fällig sind. Eine sofortige Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter besteht aber nicht, denn die Mieter haben sich ja an das Gesetz gehalten.

Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

Es gibt ja unterschiedliche Reaktionen der Wohnungskonzerne. Vonovia hat gesagt, wir fordern nichts nach, während die Deutsche Wohnen ankündigt, den nun ausstehenden Differenzbetrag nachzufordern. Der Aktienkurs des Unternehmens hat sich ja in den vergangenem Jahren nur versechsfacht. Abgesehen davon gilt die Mietpreisbremse weiterhin. Mit unserem Finanztip Ratgeber können Sie schauen, was die für Sie als Mieter hergibt oder als Vermieter bedeutet.

Das heißt, ein Kauf könnte sich noch lohnen?

Der Punkt ist doch, dass die Preise für Immobilien, wenn man sie denn kauft, in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten. Wer jetzt kaufen möchte, kann die Immobilie deshalb häufig nicht über Mieteinnahmen refinanzieren und muss darauf setzen, dass die Preise weiter steigen, um dann die Immobilie teurer zu verkaufen. Das ist natürlich keine gesunde Entwicklung. Und ob man tatsächlich jemanden findet, der die erforderliche Miete bezahlt, beziehungsweise einen anderen Spekulanten findet, der noch mehr für die Immobilie hinblättert, ist ungewiss. Insofern würde ich davor eher warnen. Zumal ja in Deutschland die Kosten für den Erwerb allein schon nicht ganz unerheblich sind

Ungeachtet dessen warnen ja vermehrt Experten, dass es mit den immer weiter steigenden Immobilienpreisen bald ein Ende hat. Unter anderem deshalb, weil sich der Bedarf abschwächt. Ist der Neubau von heute der Leerstand von morgen?

Nein, zumindest nicht wegen des prognostizierten sich abschwächenden Zuzugs. Der hat momentan bedingt durch Corona abgenommen. Aber im Moment sieht es so aus, dass Deutschland vergleichsweise gut durch die Krise kommen wird, sodass der Zuzug auch wieder Fahrt aufnehmen wird. Sollte die Bewältigung der Pandemie doch nicht wie erhofft gelingen, sieht die Sache natürlich anders aus. Dann haben wir es aber mit ganz anderen Problemen zu tun als einem abnehmenden Zuzug oder der Demografie in Deutschland.

Eine andere spannende Frage sind aber doch andere Folgen dieser Pandemie. Nämlich ob der Trend zum Homeoffice Bestand hat, zum Beispiel. Das hätte Folgen sowohl für den Büro- als auch den Wohnungsmarkt. Wird das von zu Hause arbeiten eher die Regel, können sich die Menschen ein günstigeres und größeres Haus oder eine Wohnung außerhalb der Großstadt anschaffen, um dann eben nur ein- oder zweimal in der Woche ins Büro zu pendeln. Wohin die Entwicklung tatsächlich geht, weiß ich nicht. Wer aber noch eine vergleichsweise günstige Immobilie mit Zukunftsperspektive ergattern kann, sollte sich die Sache überlegen. Für Berlin bedeutet das zum Beispiel dann Eberswalde, Frankfurt/Oder oder auch Bad Belzig. Hiervon ist die Hauptstadt mit dem Regionalexpress oder sogar der S-Bahn gut zu erreichen, die Preise sind dort aber noch vergleichsweise günstig.

Wann ist denn eine Immobilie zu teuer?

Zu teuer ist sie eigentlich, wenn ich dafür mehr als 25-Jahres-Netto-Kaltmieten bezahlen muss. Das gilt für mich nach wie vor. Anders sieht die Sache aus, wenn es sich um die Wunschimmobilie handelt, die ich selber bewohnen möchte, und ich auch noch über das nötige Vermögen verfüge.

Aber ich sehe noch ein ganz anderes Problem. Wenn die Klimakrise ernst genommen werden sollte, haben wir im Baubestand und beim Bau überhaupt die größte Herausforderung für die CO2-arme Gesellschaft. Ob die Immobilie, wie sie jetzt da steht, den dann vielleicht in 30 Jahren erforderlichen Standards genügt, da würde ich jetzt mal ein Fragezeichen dahinter setzen.

Wie hoch darf denn grundsätzlich die monatliche Belastung, die aus einem Immobilienkauf resultiert, sein?

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Die monatliche Belastung muss ich bezahlen können. Ich bin kein Anhänger von pauschalen Anteilen vom Nettolohn wie höchstens 25, 30 oder 40 Prozent. Ich halte bei den derzeitigen Finanzierungsmöglichkeiten eine Kreditlaufzeit von 15 Jahren mit einer jährlichen Tilgung von 3 Prozent für ideal. Aber jeder muss sich zwingend sein Haushaltsbudget anschauen und vor allem auch die Kauferwerbsnebenkosten nicht vergessen, die das ganze Projekt noch einmal deutlich teurer machen.

Wechseln wir mal von der Käufer auf die Verkäuferseite. Wer seine Immobilie versilbern möchte, dürfte derzeit damit nicht den schlechtesten Zeitpunkt erwischen, oder?

Ja, wer jetzt verkaufen möchte, erwischt ganz bestimmt keinen schlechten Zeitpunkt. Natürlich gilt aber auch hier: Das Bessere ist der Feind des Guten. Sprich, ich muss ja eine Idee haben, was ich mit dem Geld mache. Und die Idee sollte nicht sein, den Verkaufserlös in Bitcoins zu investieren.

Mit Herman-Josef Tenhagen sprach Axel Witte

Quelle: ntv.de

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