Derzeit fließen gigantische Mengen Geld in die Realwirtschaft. Experten meinen, dass das die Geldentwertung mittelfristig erhöht. Schutz gegen Inflation bieten vor allem Sachwerte, also Aktien, Gold und Immobilien. Hier gibt es aber große Unterschiede.

Aktien sind schon wieder ganz schön teuer. Immerhin ist der Dax seit seinem Tief Mitte März schon wieder um rund 50 Prozent Drittel gestiegen. Bei Gold ging es nicht ganz so rasant zu. Das Edelmetall hat seit seinem letzten zyklischen Tief aber auch schon wieder rund 16 Prozent zugelegt - in nicht einmal drei Monaten. Da stellt sich die Frage, ob eine Immobilie nicht den besseren Sachwert darstellt. Dazu kommt, dass sich diese derzeit ausgesprochen günstig finanzieren lassen.

Deutsche Bundesanleihen rentieren aktuell mit minus 0,4 Prozent. Für Menschen, die ein Hypotheken-Darlehen aufnehmen möchten, sind das gute Nachrichten. Denn deren Verzinsung orientiert sich indirekt an den Renditen der Bundesanleihen.

Grundsätzlich gelten Immobilien als wirksamer Inflationsschutz. Und es ist durchaus denkbar, dass angesichts der Massen an Geld, die Notenbanken und Staaten in ihre Volkswirtschaften pumpen, die Preise mittelfristig wieder anziehen. Ob das allerdings auch für Betongold gilt, ist derzeit offen. Einerseits dürfte zumindest kurzfristig die Nachfrage nachlassen. Menschen, die gerade in Kurzarbeit geschickt wurden oder ganz um ihren Job fürchten müssen, werden sicherlich nicht als Erstes über den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses nachdenken.

Höhere Renditen als Bundesanleihen

Andererseits werden bis zum Jahr 2025 Bundesanleihen in Höhe von 800 Milliarden fällig. Wenn nur ein kleiner Anteil der Anleger von Festverzinslichen mit Negativ-Zinsen in Immobilien wechselt, dürfte es schnell Preisdruck geben. Eine fremdvermietete Wohnung wirft immerhin noch - Pi mal Daumen - eine Rendite von circa zwei Prozent ab und ist in diesem Punkt Bundesanleihen eindeutig überlegen. Und es könnte noch mehr werden. Nach einer Analyse des Immobilienportals immowelt.de sind in den deutschen Großstädten die Mietpreise von Ende 2019 auf Anfang 2020 um bis zu 12 Prozent gestiegen.

Gleichzeitig könnte das Angebot spürbar sinken. Im März reduzierte sich der preisbereinigte Auftragseingang im Bauhauptgewerbe um mehr als zehn Prozent - und zwar sowohl im Vergleich zum Vormonat und als auch zum Vorjahr, so das Statistische Bundesamt. Auch dadurch könnten die Mietrenditen weiter steigen.

Es gibt aber auch handfeste Nachteile. Eine fremdvermietete Wohnung macht Arbeit. Außerdem berücksichtigen Makler und Anleger häufig bei der Renditeberechnung nicht die nicht umlegbaren Nebenkosten. Vor allem aber sind Immobilien - wie der Name schon sagt - immobil, also nicht so einfach liquidierbar. Das wird vor allem bei sinkenden Preisen zum Problem.

Täglich handelbar

Das sieht bei Immobilienaktien ganz anders aus. Sie lassen sich börsentäglich mit nur wenigen Klicks kaufen und verkaufen. Aktien von sogenannten Bestandshaltern kommen einer Wohnung oder einem Haus zur Fremdvermietung am nächsten. Sie halten meistens große Bestände von Mietwohnungen. Beim deutschen Marktführer Vonovia sind es mehrere Hunderttausend. Dadurch ist das Investment auch breiter gestreut. Außerdem sind sie auch für kleinere Geldbeutel zu finanzieren. Aktiengesellschaften, die Projekte entwickeln oder in Gewerbeimmobilien investieren, unterscheiden sich in der Charakteristik von einer Wohnung oder einem Haus deutlich stärker.

Auch in Bezug auf die Rendite haben Immobilienaktien die Nase vorn. Ihre Dividendenrendite liegt in den meisten Fällen bei mehr als drei, vier oder fünf Prozent und damit in der Regel höher als bei Direktinvestments. Allerdings verfügen Immobilienaktien auch über das allgemeine Aktienrisiko. Im Corona-Crash ist Vonovia in der Spitze um rund ein Viertel eingebrochen. Das ist zwar weniger als der gesamte Aktienmarkt. Schwache Nerven dürften aber auch damit überfordert sein.

Noch etwas ähnlicher mit Wohnungen und Häusern sind offene Immobilienfonds, also Fonds, die mehrere Objekte erwerben und im Bestand halten. Hier sollten Anleger aber genau wissen, in welche Art von Immobilien die entsprechenden Fonds investieren. Häufig sind das nämlich Gewerbe wie Hotels oder Einzelhandelszentren, die es erst einmal weiter schwer haben dürften. In Wohnimmobilien investieren offene Immobilienfonds dagegen seltener, aber auch das gibt es. Zu den Nachteilen zählt die mangelhafte Handelbarkeit. Die Anteile müssen mindestens zwei Jahre gehalten werden. Außerdem gibt es noch eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Zwar ist grundsätzlich auch ein Handel über die Börse möglich - allerdings nur mit signifikanten Abschlägen.

Renditen zwischen 1,5 und rund 5 Prozent

Noch weniger Bewegungsspielraum gibt es bei geschlossenen Immobilienfonds. Diese müssen Anleger in der Regel mehrere Jahre bis zur Fälligkeit halten. Da geschlossene Immobilienfonds meistens in nur wenige oder sogar nur ein Objekt investieren, zum Beispiel in ein Pflegeheim, ergeben sich regelmäßig Klumpenrisiken. Schließlich fallen die Gebühren häufig vergleichsweise hoch aus. Dafür versprechen sie meistens höhere Renditen als offene Immobilienfonds, die circa 1,5 bis 2 Prozent abwerfen.

Mit Renditen zwischen 1,5 und rund 5 Prozent sind Immobilien-Investments auf jeden Fall eine Alternative zu Anleihen oder zum zinslosen Gold. Außerdem schwankt ihr Wert weniger als der von Aktien - Immobilienaktien ausgenommen.

Über den Autor: Wolfgang Böhm arbeitet als freier Finanz- und Wirtschaftsjournalist in Berlin.