Dass preiswerter Wohnraum in Deutschland ein knappes Gut ist, hat sich herumgesprochen. Demnach gibt es keine guten Nachrichten vom Immobilienmarkt - weder für potenzielle Käufer noch für Mieter. Letztere haben sich mit Rekordmieten herumzuschlagen, erstere kommt der Erwerb von Haus oder Wohnung im Vergleich sogar noch teurer zu stehen.

Trotz gesunkener Kaufpreise und steigender Mieten rechnet sich einer Studie zufolge der Immobilienerwerb für einen durchschnittlichen Haushalt derzeit nicht. Dieser bleibe "deutlich teurer als das Mieten in Deutschland", heißt es in der Untersuchung des Kreditversicherers Allianz Trade. Dies gelte selbst dann, wenn die Mieten auf der Grundlage des Niveaus von 2023 um die gesetzliche Höchstgrenze von 20 Prozent angehoben würden. Dann würde die Differenz zwischen einer durchschnittlichen monatlichen Kreditbelastung und einer Monatsmiete immer noch 381 Euro betragen.

"Fakt ist: Trotz gesunkener Preise können sich viele Menschen den Hauskauf nicht leisten", sagte Jasmin Gröschl, Senior Volkswirtin bei Allianz Trade. "Die privaten 'Häuslebauer' werden die Bauwirtschaft in der aktuellen Lage also nicht aus dem Nachfragetief ziehen." Der Kauf scheine durch die hohen Kreditzinsen keine realistische Alternative zu sein. Eine Normalisierung sei kaum abzusehen - "auch nicht durch vereinfachte Baugenehmigungen". Erst wenn zusätzlich zu den Mietpreissteigerungen die Immobilienpreise um 20 Prozent im Vergleich zu 2022 sinken würden - und damit um weitere zehn Prozent zum derzeitigen Niveau - würde sich der Hauskauf im Vergleich zur Rendite lohnen. Alternativ dazu könnten auch die Hypothekenzinsen zusätzlich zur Mieterhöhung auf 1,78 Prozent sinken, damit sich ein Kauf rentiere. Aktuell liegen die Bauzinsen aber bei etwa vier Prozent.

Bezahlbarer Wohnraum schon seit Jahren knapp

Ein rasches Ende der Baumisere erwarten die Expertinnen und Experten nicht. "Viele Bauprojekte liegen mit höheren Zinsen und Materialkosten auf Eis - mit sichtbaren Folgen für Projektentwickler, Bauunternehmen und vor allem den Wohnungsmarkt", sagte der CEO von Allianz Trade in Deutschland, Österreich und der Schweiz, Milo Bogaerts. 2023 fehlten schätzungsweise 700.000 Wohnungen. "Bezahlbarer Wohnraum ist schon seit Jahren knapp, die aktuelle Situation dürfte dies noch weiter verschärfen."

Insbesondere die Inflation habe den Druck auf den Wohnungsbestand erhöht. Die Mieten seien in diesem Jahr in ganz Deutschland in Rekordhöhe gestiegen - bei gleichzeitigen Reallohnverlusten. Zugleich bremsten Inflation und steigende Zinsen die Neubauvorhaben jäh aus, weil der Wohnungsbau dadurch noch teurer geworden ist.

Die Folge: Im August gab es fast ein Drittel weniger Baugenehmigungen für Wohnungen als ein Jahr zuvor. Das bringt immer mehr Unternehmen aus der Bau- und Immobilienwirtschaft in die Bredouille. Beide Branchen sorgten von Januar bis August für rund ein Fünftel der Insolvenzen in Deutschland.

"Die Auftragslage trifft viele Projektentwickler und Bauunternehmer hart, da sie seit Monaten praktisch keine neuen Aufträge haben", sagte Bogaerts. "Gerade die vielen mittelständischen Unternehmen sind als Subunternehmer oft in einer Art Sandwichposition mit geringer Preissetzungsmacht gegenüber großen Auftraggebern." Das mache sie besonders anfällig bei einer Verschlechterung der Auftragslage und der Konjunktur.