Nachdem der Berliner Mietendeckel krachend gescheitert ist, haben die Hauptstädter nun Größeres im Sinn. Mithilfe einer Initiative wollen sie eine Bundesregelung erreichen, die Ländern und Kommunen eine Begrenzung von Mieten ermöglicht. Keine gute Idee.

Der Berliner Mietendeckel wurde vom Bundesverfassungsgericht so klar wie einstimmig gekippt. Er verstößt gegen die Kompetenzordnung des Grundgesetzes. Mietrecht fällt unter Bürgerliches Recht und ist damit Sache des Bundes, der das Thema mit der Mietpreisbremse abschließend geregelt hat. Eigentlich eindeutig, aber es scheint Ausdruck eines neuen Zeitgeistes zu sein, dass die rot-rot-grüne Regierung sich nicht für die angestiftete Verwirrung entschuldigt, sondern auf Angriff schaltet: Jetzt soll der Mietendeckel auf Ebene des Bundes beschlossen werden, spätestens wenn die Grünen nach der Wahl in der Regierungsverantwortung sind.

Aber dazu wird es nicht im Berliner Sinne kommen. Der Berliner Mietendeckel widerspricht auch inhaltlich dem Grundgesetz. Betrachtet man die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts von 2019 zur Mietpreisbremse, so spielte die Verhältnismäßigkeit eine wesentliche Rolle. Die Mietpreisbremse war zulässig, weil sie nicht in bestehende Verträge eingegriffen und den Marktpreis nicht abgeschafft hat. Unser Grundgesetz sichert die freie Entfaltung der Persönlichkeit, auch im wirtschaftlichen Bereich. Jeder hat das Recht, die eigenen Lebensverhältnisse durch freien Vertragsabschluss zu gestalten. Das ist auch die Basis der sozialen Marktwirtschaft. Wettbewerb produziert ungleiche Ergebnisse, sonst wäre er keiner. Mit Verhältnismäßigkeit ist gemeint, dass ein hinreichender Grund vorliegen muss, diese Freiheit einzuschränken.

Keine Wohnungsnot, sondern eine Umzugsnot

Dieser liegt deswegen nicht vor, da wir aus Sicht der Gesellschaft keine Wohnungsnot haben. Laut Daten des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung wurde in den letzten zehn Jahren mehr Wohnraum als notwendig neu gebaut, 1,7 Millionen Wohnungen stehen leer und 45 Prozent der Mittel- und Kleinstädte haben Einwohner verloren. Auch in Berlin sitzen nicht hunderttausende ohne Dach über dem Kopf auf der Straße.

Wir haben keine Wohnungsnot, sondern eine Umzugsnot. Viele wollen an den gleichen Ort ziehen, und das geht offensichtlich nicht. Der Markt regelt den Zugang über den Preis, der bekommt die Wohnung, der am meisten zahlt. Alternativen haben sich nicht bewährt, auch nicht im Sinne der Gerechtigkeit. Mit dem Mietendeckel haben sich die Mieten in Berlin-Mitte halbiert, in Berlin-Marzahn hingegen kaum verändert. Wurde jetzt eine Mietwohnung in Mitte frei und zum halben Marktpreis angeboten, dann gab es nicht 20 sondern 1000 Mietinteressenten. Und jetzt? Bekommt der die Wohnung, der dem Hausverwalter das höchste Bestechungsgeld zukommen lässt? Oder der mit Beziehungen? Und wieso soll das im Sinne der Gesellschaft sein?

Der Nutzen eines Mietendeckels für Wohnungssuchende ist daher gering. Neue Verträge müssen dann in guten Lagen deutlich unter Marktpreis angeboten werden. Die Folge werden endlose Schlangen bei Besichtigungen sein. Einer von hunderten Bewerbern für die Anmietung einer Wohnung zu sein ist ein sehr ineffizienter und erniedrigender Vorgang für Mietinteressenten. Einen Nutzen für die Allgemeinheit oder ein Mehr an Gerechtigkeit daraus abzuleiten, erschließt sich mir nicht.

Mit einem Einbruch von 30 Prozent muss man rechnen

Das Risiko eines Mietendeckels für die Immobilienpreisentwicklung ist eher indirekt. Bemerkenswert in diesem Zusammenhang ist auch, wie wenig der Aktienkurs der Deutsche Wohnen AG auf die Einführung des Deckels 2020 reagiert hat. Noch gilt das Grundgesetz, auch wenn es politisch nicht mehr von allen Parteien als zeitgemäß angesehen wird. Dennoch ist auch klar, dass der Wind für die Eigentümer von Immobilien schärfer wird. Aus der Geschichte kann man lernen, dass die Investition in Immobilien immer auch eine Investition in die Stabilität der politischen Verhältnisse darstellt. Auf keine Anlageklasse kann der Staat so direkt und so einfach durch sein Steuermonopol zugreifen, wenn es eng wird. Die hier deutlich steigenden Risiken sollten Investoren im Blick haben.

Hinzu kommt, dass die Bundesbank in ihrem Monatsbericht aus dem Februar dieses Jahres erneut von einer Blase in den relevanten Großstädten spricht. Mit einem Einbruch von 30 Prozent muss man rechnen. Es wäre nicht das erste Mal, dass eine politische Entwicklung als Nebeneffekt eine Blase zum Platzen bringt.

Für Menschen auf der Suche nach einer Eigentumswohnung ist in einer solchen Situation der beste Rat, einfach abzuwarten. Die Situation der Menschen auf der Suche nach einer günstigen Mietwohnung in guter Lagen wird sich hingegen nicht verbessern, unabhängig von den politischen Entwicklungen.

Dr. Andreas Beck bewertet als unabhängiger Finanzmathematiker die Qualität von Vermögensverwaltungen. Unter anderem testet er zusammen mit n-tv seit über zehn Jahren die Portfolios der führenden Privatbanken in Deutschland. Sein neuestes Buch "Erfolgreich wissenschaftlich investieren" kann auf www.globalportfolio-one.de kostenlos heruntergeladen werden.