Bei den eigenen vier Wänden greift der Staat ordentlich zu. Doch es gibt Grund zur Hoffnung, dass die Abgabenlast zumindest nicht weiter steigt. Das gilt allerdings nicht überall.

Bis spätestens zum 31. März 2023 mussten in Deutschland dann auch die letzten Eigentümer einer Immobilie eine Grundsteuererklärung abgeben. Hintergrund: Die bisherige Grundsteuer basiert auf völlig veralteten sogenannten Einheitswerten. Das Bundesverfassungsgericht entschied 2018, dass das nicht mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Damit musste der Gesetzgeber eine neue Regelung erarbeiten. Ab dem nächsten Jahr soll die neue Grundsteuer gelten.

Viele der Immobilieneigentümer, von denen es laut Statistischem Bundesamt in Deutschland immerhin rund 36 Millionen gibt, die ihre Grundsteuererklärung fristgemäß abgegeben haben, dürften mittlerweile den entsprechenden Bescheid des Finanzamts erhalten haben. Damit wissen sie aber noch nicht, wie viel Geld sie ab 2025 an den Fiskus für ihr Grundstück, ihre Wohnung oder ihr Haus jedes Jahr zu zahlen haben. Denn das hängt vom sogenannten Hebesatz ab. Und den legt jede Kommune für sich selbst fest.

Klar ist, dass die Immobilienwerte in den zurückliegenden Jahrzehnten deutlich gestiegen sind. Blieben die Hebesätze unverändert, würde dies zu einem rasanten Anstieg der Grundsteuer führen. Allerdings kündigte der damalige Bundesfinanzminister Olaf Scholz nach dem Verfassungsgerichtsurteil an, dass die Novellierung der Grundsteuer aufkommensneutral vorgenommen werden soll. Das heißt, dass die Grundsteuer unterm Strich nicht steigt - so zumindest das Versprechen der Politik. Das funktioniert aber nur dann, wenn die Kommunen die Hebesätze in dem Umfang senken, wie die Immobilienpreise gestiegen sind.

Erstes Signal aus der Hauptstadt

Als erste Kommune in Deutschland hat Berlin einen neuen Hebesatz angekündigt. Dieser soll statt bisher 810 künftig 470 Prozent betragen. Das entspricht immerhin einer Absenkung um 42 Prozent. Wahrscheinlich bedeutet dies, dass die meisten Immobilieneigentümer in Berlin halbwegs glimpflich davonkommen und nicht sehr viel mehr als bisher an den Fiskus überweisen müssen.

Jetzt muss sich zeigen, ob die Hauptstadt die Richtung vorgibt. Daran sind zumindest Zweifel angebracht. In Nordrhein-Westfalen (NRW) haben bereits mehr als 150 Kommunen geplant oder sogar schon beschlossen, den Hebesatz zu erhöhen, so der Bund der Steuerzahler NRW.

Außerdem besteht eine gewisse politische Unsicherheit. Das, was heute gilt, muss nicht auch in Zukunft gelten. Ist Berlin oder eine andere Kommune künftig finanziell klamm, dürfte schnell die Forderung nach einer Erhöhung der Hebesätze aufkommen. Schließlich steht die Grundsteuer den Kommunen zu und liefert rund zwölf Prozent von deren Einnahmen.

Das Finanzamt bittet nicht nur bereits bestehende Eigentümer jedes Jahr zur Kasse, sondern auch neue Käufer per Grunderwerbssteuer - und das nicht zu knapp. Je nach Bundesland sind bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises fällig. Bei einer Wohnung im Wert von 400.000 Euro muss der Käufer also bis zu 26.000 Euro an den Fiskus überweisen. Das ist neben den gestiegenen Zinsen ein wesentlicher Grund dafür, dass sich immer weniger Menschen den Kauf einer Immobilie leisten können.

Länder kassieren unterschiedlich hoch ab

Die höchste Grunderwerbssteuer zahlen Immobilienkäufer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen - nämlich jeweils 6,5 Prozent. Am glimpflichsten geht es in Bayern zu - da beläuft sie sich auf 3,5 Prozent. Das entspricht der Höhe vom Jahr 2006, als diese Steuer in Deutschland eingeführt wurde.

In Thüringen hat die Opposition im vergangenen Jahr im Landtag beschlossen, die Grunderwerbssteuer von 6,5 auf 5 Prozent abzumildern. Das gelang nur mit den Stimmen der AfD und der FDP. Dagegen klagt allerdings die rot-rot-grüne Regierung Thüringens vor dem Bundesverfassungsgericht. Ob es in anderen Bundesländern ähnliche Vorstöße gibt, bleibt abzuwarten.

Grunderwerbssteuer senken?

Davon unabhängig gibt es aber im Wesentlichen zwei ganz legale Tricks, wie sich die Grunderwerbssteuer senken lässt. Wenn bei einer Wohnung oder einem Haus beispielsweise eine Einbauküche mit dabei ist, kann diese gesondert verkauft werden. Die Grunderwerbssteuer wird dann nur für den reinen Immobilienkaufpreis ohne Inventar fällig. Bei einer Küche im Wert von 15.000 Euro und einem Grunderwerbssteuersatz von 6,5 Prozent lassen sich so immerhin 975 Euro sparen.

Noch mehr Einsparpotenzial gibt es bei einem Neubau. Wenn der Käufer hier erst das Grundstück erwirbt und der Bau mit zeitlichem Abstand beginnt, entfällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Grund und Boden. Da lassen sich schnell fünfstellige Eurobeträge sparen. Es darf hier allerdings kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen dem Kauf und der Bebauung bestehen. Das wäre beispielsweise dann der Fall, wenn es ein Konzept eines Immobilienentwicklers gibt, der Grundstücke verkauft und gleich die Baufirma dazu präsentiert.

Am einfachsten wäre es allerdings, wenn die Bundesländer für alle Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer abschaffen oder zumindest spürbar senken würden - beispielsweise auf das Anfangsniveau von 3,5 Prozent.

Dr. Michael Bormann ist Steuerexperte und seit 1992 Gründungspartner der Sozietät BDP Bormann Demant & Partner bdp-team.de. Schwerpunkte seiner Tätigkeiten sind neben Steuern die Bereiche Finanzierungsberatung sowie das Sanierungs- und Krisenmanagement bei mittelständischen Firmen.