Anzeigen von WohnungsmängelnMietminderung auch später
Mieter können grundsätzlich auch dann die Miete mindern, wenn sie einen Wohnungsmangel erst mehr als sechs Monate nach Einzug bemerken und rügen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt. Nach einem heute verkündeten Urteil können Mieter grundsätzlich auch dann die Miete mindern, wenn sie einen Wohnungsmangel erst mehr als sechs Monate nach Einzug bemerken und rügen. Nach bisheriger Rechtsprechung konnte das Minderungsrecht bei nachträglich aufgetretenen Mängeln nur innerhalb der Sechs-Monate-Frist geltend gemacht werden. Wurde die Miete über einen längeren Zeitraum ungekürzt und vorbehaltlos weitergezahlt, verlor der Mieter dieses Recht.
Der 8. Zivilsenat des BGH in Karlsruhe betonte jetzt allerdings auch, dass im Einzelfall geprüft werden müsse, ob ein Mieter nicht sein Minderungsrecht "durch stillschweigenden Verzicht oder durch Verwirkung verloren" habe. Dies könne der Fall sein, wenn der Mieter den Vermieter erst dann auf einen Mangel aufmerksam macht, wenn dieser schon Jahre anhält. Die erweiterten Minderungsrechte gelten dem BGH zufolge grundsätzlich rückwirkend für ab 1. September 2001 fällig gewordene Mieten, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Mietrechtsreform. Mietrückstände aus der Zeit davor bleiben davon unberührt.
Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter in Frankfurt am Main wegen einer erheblichen Lärmbelästigung durch eine Großfamilie in der Wohnung über ihm die Miete seit September 1999 monatlich um 69,90 Mark (rund 36 Euro) gemindert. Aus Sicht der Vermieterin hatte der 1979 eingezogene Mieter jedoch das Recht zur Mietminderung verloren, weil er erst etwa zwei Jahre nach Beginn der Störung erstmals diesen Zustand gerügt hatte. Mit ihrer Klage forderte sie die bis einschließlich September 2001 aufgelaufenen Mietrückstände ein.
Das Amtsgericht und das Landgericht Frankfurt am Main gaben der Vermieterin Recht. Der Mieter ging daraufhin in die Revision. Nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die noch auf eine Entscheidung des Reichsgerichts von 1936 zurückging, verlor der Mieter in einem solchen Fall auf Dauer das Recht zur Minderung der Miete. Gegen diese Rechtsprechung waren aber im Zuge der Mietrechtsreform erhebliche Einwände erhoben worden. Diesen trug der Bundesgerichtshof jetzt mit seinem Grundsatzurteil Rechnung. Im vorliegenden Fall muss das Landgericht jetzt noch neu prüfen, ob der Mieter sein Minderungsrecht deshalb verwirkt hat, weil er die Lärmbelästigung erstmals mehr als zwei Jahre nach ihrem Beginn gegenüber der Vermieterin gerügt hat. Geprüft werden muss zudem noch, ob überhaupt eine zur Minderung berechtigende Lärmbelästigung vorgelegen hat.