Wirtschaft
Zürich ist ein teures Pflaster.
Zürich ist ein teures Pflaster.(Foto: REUTERS)

Ungebremster Immobilienboom in der Schweiz: Niedrigzinsen geraten zur Falle

Der Schweizer Immobilienmarkt ist ein heißes Pflaster. Im vergangenen Jahrzehnt haben sich Preise für eine Vier-Zimmer-Wohnung fast verdoppelt. Die Schweizer Notenbank mahnt zur Vorsicht. Bremsen wird das den Boom nicht. Das würden nur höhere Zinsen. Genau das kann sich die SNB nicht leisten.

Wohnungen mit 125 Quadratmetern für umgerechnet eine Million Euro und mehr sind in Zürich keine Seltenheit. Niedrige Zinsen und die Zuwanderung gut bezahlter Arbeitskräfte in die Schweiz haben einen kräftigen Immobilienboom befeuert: Seit dem Jahr 2000 stiegen in der Schweiz die Preise für eine durchschnittliche Vier-Zimmer-Wohnung um 80 Prozent. Banken, die reichlich fließende Spargelder anlegen müssen, finanzieren den Boom mit Hypotheken - trotz Warnungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) vor zu leichtfertigen Kreditvergaben.  

Zehnjährige Hypotheken für nicht einmal drei Prozent bergen die Gefahr in sich, dass sich Menschen auf Kredit Wohnungen oder Häuser kaufen, die sie sich eigentlich nicht leisten können. "Der leichte Zugang zu Krediten wirkt wie eine Einladung, ich würde sogar sagen, wie eine Falle", sagte SNB-Vizepräsident, Jean-Pierre Danthine, kürzlich in einem Interview. Bei 40 Prozent der neuen Hypotheken werde die Vorsichtsregel außer Acht gelassen, dass ein Haushalt auch bei einem Hypothekensatz von fünf Prozent nicht mehr als ein Drittel seines Einkommens für Zinsen ausgeben sollte.

Notenbank sind die Hände gebunden

Die SNB fürchtet den teuren Franken.
Die SNB fürchtet den teuren Franken.(Foto: REUTERS)

Um den Boom zu bremsen, müsste die Notenbank die Zinsen nach oben schrauben. Das kann sie aber nicht, weil das zu neuem Aufwertungsdruck auf den Franken führen würde. "Wären die Zeiten normal, hätte die SNB die Zinsen schon längst erhöht", sagte der St. Galler Bankenprofessor Manuel Ammann. So bleiben ihr nur Hilfslösungen: Für den 1. Oktober setzte die Regierung auf Antrag der Notenbank einen sogenannten antizyklischen Puffer in Kraft. Banken müssen dann ihre Hypotheken mit zusätzlich einem Prozent hartem Eigenkapital unterlegen. Ob das die Institute bei der Kreditvergabe nennenswert bremsen wird, bleibe abzuwarten, sagte Ammann.

Gesetzlich ist ein Puffer bis zu 2,5 Prozent möglich. Ob sich die SNB bei der Regierung für eine weitere Anhebung starkmachen will, lassen die Währungshüter derzeit offen. Mitte September dürfte sich die SNB in ihrer neuen Lageeinschätzung dazu äußern. Die Notenbank könne aber nicht immer nur zur Vorsicht mahnen, sie müsse auch Taten zeigen, sagte Ammann.

Immerhin haben sich die Banken vor gut einem Jahr freiwillig verpflichtet, Kredite nur zu vergeben, wenn ein Immobilienkäufer mindestens zehn Prozent eigenes Geld mitbringt, das zudem nicht aus seiner Pensionskasse stammen darf. Die Bremswirkung ist umstritten, die Hypotheken wachsen immer noch stärker als die Wirtschaft. Im zweiten Quartal verteuerten sich Eigentumswohnungen nach Berechnungen des Immobilien-Beratungsunternehmens IAZI um gut sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr, im Auftaktquartal waren es mehr als acht Prozent. "Es ist offensichtlich, dass es nicht endlos so weitergehen kann", so Ammann. In den zwölf Monaten bis Ende Juni stiegen die Hypothekenausleihungen um fast sieben Prozent.

Ein rascher und starker Zinsanstieg, der einen Rückgang der Häuserpreise auslösen könnte, würde vor allem die auf Wohnbaufinanzierung konzentrierten mittleren und kleineren Banken treffen, warnt die SNB in ihrem Stabilitätsbericht. Die Finanzinstitute dürften sich nicht darauf verlassen, dass sie Hypotheken immer mit billigen Spargeldern refinanzieren könnten, für die sie derzeit ein halbes Prozent oder weniger Zins zahlen. Bei steigenden Zinsen könnten die Gelder rasch wieder abfließen, mahnt die SNB.

Bankenverband: Keine generelle Überhitzung

Die Geldhäuser wiegeln indes ab. "Eine generelle Überhitzung im Schweizer Immobilienmarkt ist trotz weniger 'Hotspots' nicht feststellbar", erklärte der  Bankenverband in seinem jüngsten Branchenbericht. Gegen eine weitere Erhöhung des antizyklischen Puffers wehren sich die Banken. Hinweise für Immobilien-Spekulationen, üblicherweise die Vorboten einer Krise, gebe es nicht, sagte der Immobilien-Experte Fredy Hasenmaile von Credit Suisse. Doch Entwarnung geben wollen auch Bank-Experten auch nicht.

Der Immobilienblasenindex, den die UBS seit Mai 2011 berechnet, steht in der Risikozone, auch wenn er zuletzt nur noch leicht stieg. Ohne anhaltende Beruhigung dürfte das Risiko einer Preisblase in den kommenden Quartalen wieder zunehmen, zeigen sich die UBS-Experten überzeugt. Der Schweizer Immobilienmarkt sei zwar kein Pulverfass, aber "ein gefährlicher Tanker, der in die falsche Richtung fährt", gab UBS-Mann Matthias Holzhey zu bedenken.

Quelle: n-tv.de

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