Krise der offenen ImmobilienfondsAbschied von Sorgenkindern
Die Marktbereinigung bei offenen Immobilienfonds in Deutschland hat begonnen: Drei Anbieter lösen ihre zum Teil milliardenschweren Aushängeschilder auf. Mehrere zehntausend Anleger bangen um ihr Geld. Doch die Experten geben Entwarnung: Ein Domino-Effekt drohe nicht, heiß es.
Die lange erwartete Marktbereinigung bei den offenen Immobilienfonds in Deutschland hat begonnen: Der "Degi Europa" von Aberdeen, der "US-Grundinvest" von Kanam und nun auch der "P2 Value" von Morgan Stanley werden liquidiert. Möglicherweise trifft es im kommenden Jahr weitere Produkte. Einen Flächenbrand für die bei Privatanlegern beliebte Anlageklasse erwarten Experten aber nicht.Vielmehr dürfte sich die Spreu vom Weizen trennen: Überleben werden Fonds mit einem starken Vertrieb, breit gestreuten Immobilienanlagen und einer klaren Unterteilung in private und institutionelle Investoren.
Die Ratingagentur Scope fand zu den Umwälzungen in der Branche unlängst klare Worte: "Je schneller die 'Sorgenkinder' vom Markt verschwinden, desto eher nehmen schlechte Nachrichten ein Ende." Dies sei die Voraussetzung dafür, das Vertrauen der Anleger zurückzugewinnen.
Mit der Ankündigung von Morgan Stanley, den "P2 Value" nun doch aufzugeben, verschwindet jetzt ein weiteres "Sorgenkind" vom Markt. Acht andere offene Immobilienfonds sind derzeit eingefroren, nehmen also aus Sorge vor einem Liquiditätsengpass keine Anteilsscheine mehr zurück.
Gebunden ist damit ein Fondsvermögen von mehr als 20 Mrd. Euro - fast ein Drittel des Branchenvolumens. Wie viele der Krisen-Fonds nach Ablauf ihrer zweijährigen vorübergehenden Schließungsfrist wieder öffnen werden, wagen derzeit selbst Branchenkenner nicht vorherzusagen.
Fonds "kein Auslaufmodell"
Den betroffenen Produkten wurde zum Verhängnis, dass auf dem Höhepunkt der Finanzkrise gerade institutionelle Investoren Gelder in Milliardenhöhe abzogen - das brachte die Fonds in Schieflage. Denn eigentlich sind sie als Anlageform für den kleinen Mann gedacht, der überschaubare Beträge in Immobilien investieren will. "Diese Anlageform ist kein Auslaufmodell", ist Scope-Analystin Sonja Knorr überzeugt. Für eine stärkere Regulierung bei der Rückgabe von Anteilsscheinen dürfte künftig das von der Bundesregierung geplante Anlegerschutzgesetz sorgen. Allerdings habe sich insgesamt der Wettbewerb verschärft.
"Die große Wachstumsgeschichte ist vorbei, die Luft ist dünner geworden", meint auch Wolfgang Kubatzki von Feri EuroRating Services. Im Vorteil seien Fondsanbieter mit einem starken Vertriebspartner im Rücken - wie Deka mit den Sparkassen und Union Investment mit den Volks- und Raiffeisenbanken.
Nebenwirkungen einer Übernahme
Das Vertriebsproblem bekam insbesondere Aberdeen mit dem Degi Europa zu spüren: Mit der Dresdner-Übernahme durch die Commerzbank kam hier der Vertrieb des Fonds beinahe zum Erliegen, denn die Commerzbank hat eigene Produkte im Angebot.
Erfolgreiches Gegenbeispiel ist Union Investment Real Estate, wo die Geschäfte nach den Worten von Geschäftsführer Reinhard Kutscher gut laufen - die meisten Kunden kommen eben direkt von den genossenschaftlichen Banken. Mittelabflüsse als Reaktion auf die jüngsten Fondsabwicklungen in der Branche gebe es nicht, sagt Kutscher. "Die Anleger wissen zwischen den einzelnen Produkten sehr gut zu differenzieren."
In der Tat scheint das Vertrauen der Investoren in offene Immobilienfonds nicht ganz erloschen zu sein: Das Fondsvermögen, dass 2004 auf über 87 Mrd. Euro angestiegen und 2006 bis auf 75,5 Mrd. Euro gefallen war, erreichte per Ende August wieder einen neuen Rekordstand von fast 88 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Der erste offene Immobilienfonds in Deutschland wurde 1959 aufgelegt, er verwaltete sieben Millionen Euro.