Der Sommer steht vor der Tür.Bild 1 von 51 Klar ist das ein Grund, sich zu freuen. Die warmen Sonnenstrahlen fördern Glücksgefühle und nackte Haut zu Tage.Bild 2 von 51 Und leider noch einiges andere, das weniger ersprießlich ist, sich aber im vergangenen Jahr so angesammelt hat: ...Bild 3 von 51 Staubschichten auf den Regalen zum Beispiel, Grauschleier auf den Fensterscheiben, Flecken, Schmutz, Dreck, wir wollen das hier gar nicht weiter ausführen.Bild 4 von 51 Schwabbelige Fettdepots, im letzten Winter angelegt für Hungerzeiten, die dann doch nicht eingetreten sind.Bild 5 von 51 Ja, im Frühling kommt die Quittung.Bild 6 von 51 Mieter müssen das durchaus wörtlich nehmen: Ihnen steht die Nebenkostenabrechnung ins Haus. Alles, was noch nicht mit den Vorauszahlungen im letzten Jahr abgedeckt worden ist, wird jetzt fällig.Bild 7 von 51 Wer den Brief vom Vermieter öffnet, muss sich auf einiges gefasst machen: Um 20 bis 30 Prozent haben die Betriebskosten im letzten Jahr angezogen, hat der Deutsche Mieterbund ausgerechnet. Schuld sind die rasant gestiegenen Energiepreise.Bild 8 von 51 Manche Vermieter haben die höheren Kosten schon während des Jahres auf die Miete aufgeschlagen. Andere präsentieren ihren Mietern erst jetzt das dicke Ende.Bild 9 von 51 Spätestens zwöf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Rechnung vorliegen. Im Normalfall können Vermieter also bis Ende Dezember warten. Die meisten sind aber schon früher dran, Zeit ist bekanntlich Geld.Bild 10 von 51 Wenn die Abrechnung ins Haus flattert, haben die Mieter wiederum zwölf Monate Zeit, Einspruch einzulegen.Bild 11 von 51 Wer Zweifel an der Richtigkeit hat, sollte sich aber besser schon innerhalb einer Vier-Wochen-Frist melden. Wer ohne Vorbehalt zahlt, kann sich nachher nicht mehr beschweren.Bild 12 von 51 Und Beschwerden sind ziemlich oft angebracht: Glaubt man Mietrechtsexperten, ist fast jede zweite Abrechnung fehlerhaft. Das erkennt man allerdings nur, wenn man sich die Mühe macht, die Rechnung genauer anzusehen.Bild 13 von 51 Es gibt drei Punkte, in denen es häufig zu Ungereimtheiten kommt: ...Bild 14 von 51 Erstens: Es tauchen Posten auf, die der Vermieter nicht übertragen darf, weil das entweder gesetzlich verboten oder im Mietvertrag anders geregelt ist.Bild 15 von 51 Zweitens: Kosten werden anders umgelegt als vereinbart.Bild 16 von 51 Der dritte Grund ist der schlichteste: Der Vermieter hat sich verrechnet.Bild 17 von 51 Wie also hat sie auszusehen, die korrekte Nebenkostenabrechnung? Zunächst mal sollte sie verständlich aufgebaut sein.Bild 18 von 51 Konkret heißt das, die Kostenarten müssen einzeln ausgewiesen sein und zwar jeweils mit dem Gesamtbetrag für das Haus und mit dem individuellen Kostenanteil des Mieters.Bild 19 von 51 Der Vermieter muss auch angeben, nach welchem Schlüssel die Kosten verteilt sind. Üblich ist die Umlage nach Wohnfläche, nach Personenzahl oder nach Anzahl der Wohneinheiten. Auch eine Kombination dieser Verfahren ist möglich.Bild 20 von 51 Heizkosten müssen zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig erfasst werden. Wenn Wasserzähler installiert sind und Müllkosten getrennt nachgewiesen werden können, müssen auch diese Posten nach Verbrauch berechnet werden.Bild 21 von 51 Wichtig: Der Vermieter muss sich an den Verteilschlüssel halten, der im Mietvertrag festgelegt ist.Bild 22 von 51 Wie der Vermieter umlegen darf, ist also geklärt - aber was darf er überhaupt berechnen? Oder besser: was nicht?Bild 23 von 51 1. Verwaltungskosten: Die Verwaltung ist Sache des Vermieters. Wenn er eine Hausverwaltung beauftragt, muss er sie selbst bezahlen. Auch Porto, Telefonkosten, Bankgebühren oder Zinsen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden.Bild 24 von 51 2. Eigentumswohnungen: Gerade, wenn es sich um eine vermietete Eigentumswohnung handelt, sollte man die Verwaltungskosten genau im Auge behalten. Oft leiten Vermieter nämlich die Abrechnung der Eigentümergesellschaft einfach an die Mieter weiter. Das geht nicht.Bild 25 von 51 3. Reparaturen: Betriebskosten sollen die laufenden Belastungen decken. Außerplanmäßige Aufwendungen für Reparaturen sind schon mit der Miete abgegolten und dürfen nicht in der Abrechnung auftauchen.Bild 26 von 51 4. Instandhaltungsrücklagen: Von der Instandhaltung des Gebäudes profitiert letztlich dessen Besitzer. Rücklagen für die Instandhaltung können deshalb nicht auf den Mieter abgewälzt werden.Bild 27 von 51 5. Wartungskosten: Die Kosten für Heizungs- oder Aufzugswartung muss der Mieter tragen. Manchmal werden aber auch Reparaturen als Wartungskosten abgerechnet. Das ist unzulässig.Bild 28 von 51 Achtung: Hat der Vermieter einen "Voll-Wartungsvertrag" abgeschlossen, beinhaltet der auch Reparaturen. Von den angegebenen Kosten kann man bis zu 50 Prozent abziehen.Bild 29 von 51 6. Gewerberäume: Befinden sich Gewerberäume im Haus, muss das bei der Abrechnung gesondert berücksichtigt werden. Gewerbliche Mieter zahlen höhere Betriebskosten als Privatpersonen.Bild 30 von 51 7. Versicherungen: Taucht lediglich der Posten "Versicherungen" in der Abrechnung auf, sollte man auf etwas mehr Information bestehen. Grundsätzlich müssen Mieter nämlich nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude tragen.Bild 31 von 51 Mietausfallversicherungen oder Rechtsschutzpolicen muss der Vermieter dagegen selbst bezahlen, genauso wie seine Beiträge zum Grundeigentümerverein.Bild 32 von 51 8. Manche Vermieter fassen alle Posten, die sie nirgendwo anders unterbringen, unter der Rubrik "Sonstiges" zusammen. Das ist praktisch, aber etwas zu einfach.Bild 33 von 51 Als Mieter will man schon genau erfahren, was sich hinter diesem Sammelbegriff verbirgt - ansonsten könnte der Vermieter hier ja alles Mögliche und Unmögliche abrechnen.Bild 34 von 51 9. Gartenpflege: Steht der Garten grundsätzlich allen Mietern offen, müssen auch alle für seine Pflege aufkommen. Anders sieht es aus, wenn der Nutzerkreis begrenzt ist. Wer den Garten nicht betreten darf, muss nicht für den schönen Anblick bezahlen.Bild 35 von 51 Grundsätzlich können Mieter aber auch für Leistungen zur Kasse gebeten werden, die sie gar nicht nutzen wollen. Bestes Beispiel: Der Aufzug. Dessen Betriebskosten müssen auch die Bewohner im Erdgeschoss mittragen, hat der Bundesgerichtshof entschieden.Bild 36 von 51 Interessant ist es nun natürlich auch zu wissen, was der Vermieter eigentlich abrechnen darf. Neben den erwähnten Kosten für Heizung, Aufzugswartung, Gartenpflege und bestimmte Versicherungen sind das die folgenden Posten: ...Bild 37 von 51 Grundsteuer.Bild 38 von 51 Wasserversorgung und Abwasser.Bild 39 von 51 Müllabfuhr und Straßenreinigung.Bild 40 von 51 Hausreinigung.Bild 41 von 51 Der alljährliche Besuch des Schornsteinfegers.Bild 42 von 51 Beleuchtung.Bild 43 von 51 Eventuell vorhandene Hauswaschmaschinen.Bild 44 von 51 Die Kosten für Kabelanschluss oder den Betrieb der Antennenanlage.Bild 45 von 51 Und natürlich den Hausmeister. Allerdings: Ist der Hausmeister "Mädchen für alles" und übernimmt auch Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, dürfen diese nicht auf die Mieter umgelegt werden.Bild 46 von 51 Bei all dem ist der Vermieter vom Gesetz her verpflichtet, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Unwirtschaftlich wäre zum Beispiel ein eigener Hausmeister für ein Dreifamilienhaus, ein Wartungsvertrag für Klingelanlagen oder Heizölbestellungen im Winter.Bild 47 von 51 Außerdem sollte das Preis-Leistungsverhältnis nachvollziehbar sein. Wer den Verdacht hegt, dass einzelne Kosten überhöht sind, kann sich am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes orientieren.Bild 48 von 51 Der Vermieter hat nur zulässige Posten aufgeführt und nicht zuviel berechnet? Dann bleibt noch eine Fehlerquelle: Die geleisteten Vorauszahlungen.Bild 49 von 51 Zusätzlich zur Miete zahlt man schließlich schon das ganze Jahr über Nebenkosten - und die sollten auch vollständig im Jahresabschluss gutgeschrieben werden. Gerade, wenn die Vorschüsse im Laufe des Jahres angepasst wurden, sollte man nochmal nachrechnen.Bild 50 von 51 Ist auch hier kein Fehler zu erkennen? Dann hat der Vermieter offenbar alles richtig gemacht. Das soll ja auch öfter mal vorkommen. (Text: Isabell No / Bilder: AP, dpa, pixelio)Bild 51 von 51
