Von Funda Tarhan, Zertifikatespezialistin von ABN Amro

Investments in Immobilienaktien sind nicht nur zur Diversifikation des Portfolios interessant. Die Renditen übersteigen langfristig auch häufig die anderer Anlageformen. Bis vor wenigen Jahren investierten die weltweit tätigen Fonds vor allem in US-Immobilien. Das hat sich inzwischen geändert, denn das Risiko für Investments in den USA hat durch die starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre und durch die Krise bei den Hypothekenkrediten deutlich zugenommen. Nach einer Studie von BCA Research weist der US-Immobilienmarkt eine Überbewertung auf. Immer mehr rücken daher andere Regionen wie Deutschland oder Japan in den Blickpunkt der Anleger. Der amerikanische Verband National Association of Real Estate Investment Trusts empfiehlt Investoren mit einer mäßigen Risikoneigung 33,5 Prozent ihres Portfolios in Europa und 14,6 Prozent in Asien anzulegen. 1990 lautete die Empfehlung nur auf einen Anteil von 8,1 Prozent in Europa und 4,1 Prozent in Asien. Der Immobilienmarkt in Japan durchlebte nach dem Platzen der Preisblase Anfang der 90er Jahre eine 15 Jahre währende Phase von Preisrückgängen. Die Zeit der Preisanpassung scheint aber nun vorbei.

Erster Preisanstieg nach 16 Jahren

Japanischen Regierungsstellen zufolge dürften die landesweiten Grundstückspreise 2007 um 0,4 Prozent. Das ist der erste Preisanstieg seit 16 Jahren und weit mehr als ein Hoffnungsschimmer, denn andere Indikatoren zeigen längst eine Trendwende am Immobilienmarkt an. So steigen vor allem die Preise für gewerbliche Immobilien in den Ballungsräumen bereits kräftig, während die Preisentwicklung auf dem Land noch hinterher hinkt. Die Preise für gewerbliche Immobilien im Großraum Tokio dürften 2007 um zehn Prozent zulegen. Bereits 2006 stiegen die Preise für Gewerbeimmobilien in den drei Ballungsräumen Tokio, Nagoya und Osaka im Durchschnitt um 8,9 Prozent. In Tokio gibt es einen regelrechten Bauboom. Es werden derzeit 92 neue Wolkenkratzer gebaut und dennoch kann das Angebot an Büroraum in Premiumqualität offenbar nicht mit der Nachfrage Schritt halten.

Leerstand auf Sechs-Jahrestief

Der Leerstand bei den Büroräumen in Tokio ist dem Immobilienmakler Miki Shoji Co. zufolge mit 2,7 Prozent im Mai 2007 auf den tiefsten Stand seit sechs Jahren, gefallen. Der Boom macht sich auch bei den Mieten bemerkbar. Im ersten Quartal dieses Jahres ist nach Angeben der CB Richard Ellis Group, dem weltweit größten Makler für Gewerbeimmobilien mit Sitz in Los Angeles, die durchschnittliche Monatsmiete für Büroräume in erstrangigen Lagen um 25 Prozent gestiegen. Auf dem Land ist dieser Boom noch nicht angekommen. Hier sinken die Preise vielfach noch. Das hat seine Gründe nicht zuletzt im Wandel Japans von einer Industrienation zu einer Dienstleistungsgesellschaft. Immer mehr Fabriken werden ins Ausland verlagert. Industriebetriebe befinden sich aber in der Regel am Rand der Städte, so dass die Nachfrage nach Immobilien in diesen Lagen verhalten bleibt. Trotz der Verlagerung der Produktionsstätten ins billiger produzierende Ausland bleiben die Zentralen der Unternehmen mit den Marketing- und den Finanzabteilungen in aller Regel in Japan. Das sorgt für eine verstärkte Nachfrage nach Büroräumen vor allem in Toplagen. Die Preise für Wohnimmobilien entwickeln sich zwar verhaltener als die für Büroräume, ziehen aber ebenfalls langsam an. Es ist vor allem die verbesserte Beschäftigungssituation, welche die Konsumenten zuversichtlicher in die Zukunft blicken lässt und für eine zunehmende Nachfrage nach Wohneigentum sorgt. Auch die Grundstückspreise für Wohnimmobilien werden daher nach den Prognosen staatlicher Stellen 2007 steigen. So lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Appartements in Tokio im März um 6,8 Prozent über dem Vorjahresniveau. Das dürfte den Experten von UniCredit zufolge auch Aufwärtsdruck auf die Mieten ausüben. Diese beendeten zwar im Frühjahr 2005 ihren Abwärtstrend, tendieren aber seitdem seitwärts.

Interessante Immobilien-Anlagen

Der Immobilienmarkt in Japan hat die Wende geschafft. Die Mieten befinden sich auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Die im Tokyo Stock Exchange Reit Index enthaltenen Aktien werden derzeit mit einem Marktwert gehandelt, der um 106 Prozent über dem Buchwert liegt. Das zeigt, dass die Reits die Trendwende bereits vollzogen haben. Weitere Kurssteigerungen sind noch möglich. Anleger sollten jedoch nun auf Bonus Zertifikate setzen, die ein Sicherheitspolster nach unten bieten.

Der Topix Real Estate Index beinhaltet Unternehmen, die Dienstleistungen rund um Immobilien bieten. Dieser Index setzt sich zu 44 Prozent aus Immobilienverwaltern und zu 53 Prozent aus Immobilienfinanzierern zusammen. Nach Jahren der Krise schafften viele Immobilienunternehmen in den Vorjahren den Turnaround. Die Gewinne der im Topix Real Estate Index enthaltenen Unternehmen dürften nach Schätzung der Analysten in diesem Jahr um 40 Prozent steigen. Der Index weist basierend auf diesen Prognosen in 2007er Kurs-Gewinn-Verhältnis von 29 auf.