Ratgeber
Baugeld ist in den letzten Jahren sehr viel günstiger geworden. Unter Umständen kommt man noch raus aus teuren Darlehen.
Baugeld ist in den letzten Jahren sehr viel günstiger geworden. Unter Umständen kommt man noch raus aus teuren Darlehen.(Foto: imago/McPHOTO)

Tenhagens Tipps: Raus aus der teuren Baufinanzierung

Wer vor Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, konnte zusehen, wie die Zinsen danach in den Keller rutschten. Da sind sie noch immer. Wie kann man jetzt noch davon profitieren? Finanztip-Chef Tenhagen weiß Rat.

n-tv.de: Es heißt ja schon seit Jahren, die Zinsen für Baugeld seien niedrig wie nie. Wo liegen sie denn aktuell?

Hermann-Josef Tenhagen: Tatsächlich war der bisherige Tiefststand im April letzten Jahres erreicht. Aber aktuell bewegen wir uns wieder in diese Richtung. Momentan liegt der Satz für zehnjähriges Baugeld im Schnitt um die 1,5 Prozent. Bei 15 Jahren Zinsbindung sind es rund 2 Prozent. Und das sind die Durchschnittswerte, es geht also noch deutlich günstiger.

Besonders spannend ist das übrigens für Leute, die vor Jahren mit der Baufinanzierung angefangen haben und die jetzt an eine Refinanzierung denken. Die haben ja bereits einen guten Teil ihrer Darlehen getilgt und bekommen deshalb nun besonders gute Konditionen. Läuft die alte Finanzierung noch eine Weile, ist ein Forward-Darlehen oft eine gute Lösung. Wenn man schon weiß, dass man die nächsten Jahre im Haus wohnen bleibt, unterhält man sich mit der Bank schon jetzt über die Anschlussfinanzierung. Und dann sichert man sich beispielsweise die aktuell niedrigen Zinsen vom Jahr 2018 bis 2028.

2018? Das ist ja wirklich noch eine Weile hin.

Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.
Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

Ja, standardmäßig bieten die Banken Forwarddarlehen mit 36 Monaten Vorlauf an. Das kostet dann allerdings auch ein bisschen mehr, als wenn man das Darlehen jetzt schon abruft. Man rechnet mit einem Aufschlag von einem Hundertstel Prozent pro Monat. Bei zwei oder drei Jahren wären das also 0,24 bis 0,36 Prozent mehr. Dafür hat man die Finanzierung dann unter Dach und Fach (http://www.finanztip.de/baufinanzierung/forward-darlehen/).

Ein Risiko ist natürlich, dass die Zinsen noch etwas weiter sinken könnten. Wichtiger ist aber noch etwas anderes: Man sollte sich schon sicher sein, dass man das Darlehen dann auch wirklich braucht, denn wenn der Vertrag erstmal abgeschlossen ist, kommt man nicht mehr so ohne Weiteres wieder raus. Wer also im nächsten Jahr unerwartet 50.000 Euro vom unbekannten Schwippschwager erbt, hat in diesem Sinne Pech gehabt. Nun dürfte dieses Risiko einigermaßen überschaubar sein. Im Allgemeinen ist das Forward-Darlehen derzeit schon zu empfehlen.

Angenommen, das Darlehen läuft noch länger als drei Jahre. Welche Möglichkeiten hat man dann?

Möglicherweise kann man den sogenannten Widerrufsjoker ziehen. Bei sehr vielen Darlehen, die in den Jahren bis 2010 abgeschlossen worden sind, ist die Widerrufsklausel fehlerhaft. Das haben mehrere Gerichte festgestellt. Wenn die Mängel gravierend genug sind, kann man den Kredit rückabwickeln. Dabei muss man natürlich mit Widerstand der Bank rechnen. Aber weil die Zinsen heute viel, viel niedriger sind als vor ein paar Jahren, kann sich die Mühe lohnen. Oft lassen die Banken nach einigem Hin und Her mit sich reden und man einigt sich auf eine Zinssenkung für die Restlaufzeit.

Eine Rechtsschutzversicherung ist bei der ganzen Angelegenheit sehr hilfreich. Womöglich muss man sich erst durch mehrere Instanzen klagen, um aus dem Vertrag herauszukommen. Wenn man diese Möglichkeit nicht hat, kann man sich auch an einen Prozessfinanzierer wenden. Im Erfolgsfall behält der dann einen Teil des Gewinns.

Der Widerrufsjoker soll aber nicht mehr lange gelten.

Die Bundesregierung will den Widerrufsjoker zeitlich begrenzen, um Rechtssicherheit für die Banken zu schaffen. Aus Verbrauchersicht ist das aber problematisch. Die Banken könnten ja schon jetzt einfach ihre falschen Klauseln durch korrekte Formulierungen ersetzen. Davor schrecken sie aber zurück, weil sie keine schlafenden Hunde wecken wollen. Man kann die Banken aber auch ein bisschen verstehen. Manche haben die ursprünglichen Klauseln des Bundesjustizministeriums nur deshalb nicht eins zu eins übernommen, weil sie schlecht und falsch waren. Das haben dann ja später auch die Gerichte festgestellt. Der Mustertext des Justizministeriums hat aber vor den Gerichten Bestand, weil er vom Gesetzgeber selbst kommt. Diejenigen Banken, die versucht haben, die falschen Klauseln zu verbessern, haben diesen Schutz nicht.

Kann man nicht auch einfach aus dem Darlehen aussteigen und dann eben eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?

So einfach ist das nicht, es muss schon einen guten Grund für den Ausstieg geben. Das kann etwa sein, dass man umzieht oder die Immobilie nach einer Scheidung verkaufen muss. Aber einfach so kündigen, weil es woanders eben billiger ist - das geht normalerweise nicht. Wenn man aussteigen darf, berechnen einem die Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Gewinn. Weil die Zinsen aktuell viel niedriger sind als bei den alten Krediten, kommen da ordentliche Summen zustande. Im Schnitt der letzten Jahre lag die Vorfälligkeitsentschädigung bei rund zehn Prozent der restlichen Kreditsumme. Wer also noch 100.000 Euro offen hat, muss locker 10.000 Euro drauflegen, um aus dem Vertrag herauszukommen.

Als Kunde sollte man auf jeden Fall eine detaillierte Aufschlüsselung fordern, die erklärt, wie die Bank zu der geforderten Summe kommt. Mit einem Onlinerechner kann man nachvollziehen, inwieweit die Forderung legitim ist. Stellt man dann große Abweichungen fest, versucht man mit einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale als Beistand die Summe zu drücken.

Kürzlich haben die Kunden Rückendeckung vom Bundesgerichtshof bekommen. Worum ging es in dem Urteil?

In normalen Baukrediten sind heute Sondertilgungen möglich. Wenn man die nutzt, bleibt am Ende viel weniger vom Kredit über. Da geht es schon um ganz beachtliche Summen. Und der BGH hat nun gesagt, wenn der Kunde das Recht hat, solche Sondertilgungen zu leisten, dann muss das bei der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden, die muss deutlich niedriger werden. Schließlich kann die Bank ja gar nicht sicher davon ausgehen, dass sie diese Zinsen überhaupt bekommen hätte (Az. XI ZR 388/14).

Also nochmal zusammengefasst: Wie nutzt man die günstigen Zinsen, wenn man schon eine Finanzierung hat?

Wenn man schon ein Darlehen hat, sollte man zunächst prüfen, ob der Widerrufsjoker in Frage kommt, oder ob man an ein günstiges Forwarddarlehen kommt. Und ansonsten macht man sich ein Jahr bevor der Kredit ausläuft ein großes X in den Kalender. Schon dann sollte man die Konditionen prüfen und anfangen, mit der Bank zu verhandeln. Es ist nämlich nicht so, dass man von der Bank in der ersten Verhandlungsrunde gleich das beste Angebot bekommt. Am besten redet man erst mit der eigenen Bank und holt sich dann Angebote der Konkurrenz ein. Mit denen geht man dann wiederum zur Hausbank und schaut, was sich dann machen lässt.

Wenn es um ein Bauspardarlehen geht, ist ein Ausstieg übrigens gar kein Problem. Das lässt sich jederzeit zurückgeben. Und auch aus normalen Finanzierungen kommt man nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung raus. Die Zeit läuft ab dem Datum, an dem die letzte Kreditrate ausgezahlt wurde.

Mit Hermann-Josef Tenhagen sprach Isabell Noé

Günstiges Baugeld - hier geht's zum Vergleich

Quelle: n-tv.de

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