Ratgeber

Für Mieter und Vermieter: So klappt die Kündigung

Das Schreiben darf formlos sein, Hauptsache es kommt rechtzeitig.
Das Schreiben darf formlos sein, Hauptsache es kommt rechtzeitig.

Ein kurzes Kündigungsschreiben, Kisten packen, Schlüssel abgeben – fertig. So einfach kommt man nicht immer aus einer Mietwohnung heraus. Und den Vermietern hat der Gesetzgeber ohnehin enge Grenzen auferlegt, was das Beenden des Mietverhältnisses betrifft. Fristen und Formalien stellen beide Seiten juristisch immer wieder auf die Probe.

Kündigungsfrist

Der erste Knackpunkt bei einer Kündigung ist die Kündigungsfrist. Sie beträgt für Mieter immer drei Monate - egal, wie lange der Vertrag besteht. Wer schneller aus seinem Mietvertrag heraus möchte, kann mit Nachmietern aufwarten - einen Anspruch auf eine frühere Vertragslösung hat er aber nicht. Christoph Nestor vom Mieterverein Heidelberg rät zu einem "P.S." unter dem Kündigungsschreiben. Das könnte folgendermaßen aussehen: "Ich habe schon zum ersten Mai eine neue Wohnung und bin Ihnen gern bei der Suche nach einem Nachmieter behilflich."

Meist werde der Nachmieter akzeptiert, so die Erfahrung von Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund. Der Satz "Wenn Du drei akzeptable Nachmieter stellst, bist Du aus dem Vertrag raus" ist aber so alt wie falsch.

Die Kündigungsfrist des Vermieters ist gestaffelt. Nur wenn der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung wohnt, gilt auch für ihn die Dreimonatsfrist. Danach gelten längere Fristen - "nämlich sechs Monate, wenn das Mietverhältnis bereits fünf Jahre und neun Monate, wenn der Vertrag schon acht Jahre besteht", zählt Happ auf.

Schriftform und Zeitpunkt

Rechtzeitig ist die fristgemäße Kündigung, wenn sie bis zum dritten Werktag eines Monats dem Vermieter zugeht. Dann zählt der jeweilige Monat bei der Frist mit. Die sicherste Methode, den Zugang der Kündigung nachzuweisen, ist laut Nestor die Zustellung per Bote. "Das kann man auch am letzten Tag noch machen." Ein rechtzeitig versandtes Einschreiben mit Rückschein reicht aber als Nachweis. Die Schriftform ist ein Muss. Mündlich kann man nicht kündigen. Und auch Kündigungen per Fax, E-Mail oder SMS sind ungültig. Es zählt die eigenhändige Unterschrift – und zwar von allen Mietern, die den Mietvertrag unterschrieben haben.

Weniger anspruchsvoll ist der Gesetzgeber beim Inhalt des Kündigungsschreibens. Es darf formlos und minimalistisch sein, zum Beispiel "Fritz Mieter an Herbert Vermieter, Kündigung der Wohnung in der Beispielstraße 3 in Beispielshausen". Einen Kündigungsgrund muss der Mieter nicht nennen.

Vermieterkündigung

Der Vermieter darf nur dann kündigen, wenn er einen triftigen Grund hat. Als mögliche Gründe nennt das Gesetz Eigenbedarf, die Verhinderung wirtschaftlicher Verwertung und  die Verletzung mietrechtlicher Pflichten. Neben dem Eigenbedarf sind es vor allem Zahlungsrückstände, die zur Kündigung führen. "Schon eine Monatsmiete Rückstand reicht, damit der Vermieter fristlos kündigen darf."

Wenn die Schulden binnen zwei Monaten nach Kündigung oder Räumungsklage beglichen werden, kann die Kündigung gestoppt werden. Doch das geht nur einmal in zwei Jahren, der Vermieter ist schließlich keine Bank. "Auch wer den Vermieter beleidigt, die Nachbarn ständig ärgert oder die Wohnung vertragswidrig benutzt, riskiert sein Mietverhältnis", sagt Nestor. Allerdings muss der Vermieter bei solchen Vertragsverletzungen abmahnen, bevor er fristgemäß kündigen kann.

Wohnungsübergabe

Wer Überraschungen bei der Übergabe der Wohnung vermeiden will, vereinbart eine Vorabnahme, bei der besprochen wird, was gemacht werden soll. Dabei sollte man allerdings nichts unterschreiben. Das gilt auch für das Übergabeprotokoll bei der Schlüsselübergabe: Darin soll nur der Zustand der Räume festgehalten werden - etwaige Pflichten ergeben sich einzig und allein aus dem Mietvertrag. Grundsätzlich gilt, die Wohnung sollte "besenrein" übergeben werden - so der juristische Ausdruck. "Man muss nicht vom Boden essen können", sagt Nestor dazu - "aber ordentlich durchfegen sollte man".

 

Quelle: n-tv.de

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