Donnerstag, 15. Juli 2010

Bequem ist es nicht: So wird man üble Mieter los

Isabell Noé

Vermieter gelten oft als unfair und gierig, doch manchmal sind es auch die Mieter, die zum Alptraum werden. Lärm, Vermüllung oder ausbleibende Mietzahlungen - jeder zweite Vermieter hat gelegentlich Ärger mit den Bewohnern seiner Immobilie.

Heute gekündigt, morgen raus - so einfach läuft das selten.
(Foto: pauline, pixelio.de)

Eigenauskunft, Schufa und Gehaltsnachweise – die meisten Vermieter prüfen sehr genau, wen sie in die Wohnung lassen. Und dennoch ist Vermieten nie ganz risikolos. Wenn die Miete unregelmäßig einläuft, der Mieter mit Lärm beharrlich die Nachbarn terrorisiert oder er die Wohnung als Zoo missbraucht, dann wäre man ihn gerne wieder los. Doch so einfach ist das Ganze meistens nicht.

Laut BGB kann der Vermieter kündigen, wenn er ein" berechtigtes Interesse" daran hat. Das ist neben dem Eigenbedarf auch die "angemessene wirtschaftliche Verwertung". Wenn man lediglich einen neuen Mieter haben möchte, wird das aber nichts nützen. Dann muss man sich auf den dritten Grund berufen: Die Vertragspflichtverletzung.

Wichtige Kündigungsgründe

Während sich der Vermieter ansonsten an die übliche Frist von mindestens drei Monaten halten muss, ist hier unter Umständen auch eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Dann nämlich, wenn ein "wichtiger Grund" vorliegt. Was man sich darunter vorzustellen hat, regelt § 543 BGB. Wichtige Gründe können demnach sein, wenn der Mieter seine Sorgfaltspflichten erheblich verletzt, wenn er die Wohnung unbefugt an Dritte überlässt oder – und das dürfte der häufigste Grund für Ärger sein – wenn er "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist".

Verbotene Selbstjustiz

Die gefürchteten Mietnomaden ziehen zwar freiwillig weiter, hinterlassen aber Chaos statt Geld.
(Foto: picture-alliance/ dpa)

Bleiben zwei Monatsmieten offen, ist die Sache klar, ansonsten gilt: Ein Warnschuss muss sein. Der Vermieter muss also zunächst eine Frist setzen oder eine Abmahnung schicken, bevor er die Mieter vor die Tür setzt. Wobei das "vor die Tür setzen" nicht wörtlich zu nehmen ist. Einfach die Möbelpacker vorbeischicken geht  nicht, das hat der Bundesgerichtshof gerade wieder klagestellt. Im verhandelten Fall hatte eine Vermieterin eine Wohnung ausräumen lassen, nachdem der Mieter mehrere Monate abgetaucht war und seine Miete nicht mehr zahlte. Die Frau hätte sich durch die "eigenmächtige Inbesitznahme" der Wohnung der "unerlaubten Selbsthilfe" schuldig gemacht, befanden die Richter (VIII ZR 45/09). Statt die Sache selbst in die Hand zu nehmen, hätte sie einen richterlichen Räumungstitel erwirken müssen. 

Auch wenn klar ist, dass der Mieter raus muss, kann es noch eine ganze Weile dauern, bis man ihn tatsächlich loswird. Wenn er nicht freiwillig geht, muss man Räumungsklage einreichen. Und dann kann es langwierig und teuer werden. Bis der Rechtsstreit entschieden ist, kann locker ein halbes Jahr vergehen, in dem die Mietzahlungen voraussichtlich ausbleiben werden. Zunächst sollte man also alles daran setzen, die Sache im direkten Gespräch oder über einen Schlichter zu regeln.

Gerichtsvollzieher als Türöffner

Ist nach Monaten endlich das Räumungsurteil gegen den Mieter gesprochen und er zieht trotzdem nicht aus, muss der Gerichtsvollzieher nachhelfen. Auch wenn man mit der Geduld am Ende ist: Finger weg von Selbstjustiz! Mit Schlössertausch oder eigenmächtigen Entrümpelungsaktionen macht sich der Vermieter am Ende möglicherweise selbst schadenersatzpflichtig. Billig wird die Durchsetzung des Räumungsbeschlusses aber sowieso nicht: Gerichtsvollzieher, Spediteur, Lager- und Entsorgungskosten – all das zahlt erst einmal der Vermieter. Seit einiger Zeit gibt es aber eine günstigere Alternative: Beim sogenannten "Berliner Modell" beschränkt sich die Leistung des Gerichtsvollziehers darauf, einfach die Tür zur Wohnung zu öffnen. Für all das, was sich noch darin befindet, übt der Vermieter sein "Vermieterpfandrecht" aus. Er kann die Gegenstände dann in eigener Regie aufbewahren, was meistens um einiges günstiger ist.              

Fazit

Wer einen unliebsamen Mieter loswerden möchte, braucht nicht nur gute Nerven, sondern auch ein finanzielles Polster beziehungsweise eine gute Rechtsschutzversicherung. Da mag es nur ein schwacher Trost sein, dass man nicht alleine steht: Nach einer Studie von "Immobiliensout24" hatte die Hälfte aller Vermieter schon einmal Ärger mit Mietausfällen, Sachbeschädigungen, Lärmbelästigung oder Ähnlichem. 15 Prozent mussten schon einmal die Zwangsräumung als letztes Mittel anwenden. Dass es bei den übrigen 35 Prozent noch nicht so weit gekommen ist, macht aber auch Hoffnung. Es scheint, als ließen sich viele Dinge auch einvernehmlich regeln.    

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