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Eigentumswohnungen im Berlin-Prenzlauer Berg: In vielen Stadtvierteln der Hauptstadt ist der Markt fast leergefegt.
Eigentumswohnungen im Berlin-Prenzlauer Berg: In vielen Stadtvierteln der Hauptstadt ist der Markt fast leergefegt.(Foto: imago/Schöning)

Minizinsen und steigende Preise: Wann droht die Immobilienblase?

Steigende Einkommen und eine extrem günstige Finanzierung lassen die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiter wachsen. Vor allem in den Ballungszentren werden Immobilien immer teurer. Gibt es schon Anzeichen einer Überhitzung?

Baugeld ist extrem günstig, Investitionen in Betongold angesichts der Mini-Zinsen beliebt. Experten sind daher überzeugt: Die Nachfrage nach Wohnraum wird auch im kommenden Jahr hoch bleiben - das treibt die Preise, vor allem in den In-Vierteln der Ballungsräume.
"In den deutschen Städten steigen die Immobilienpreise rasant. In ein paar Jahren drohen an den Finanz- und Immobilienmärkten wieder Blasen, deren Platzen große wirtschaftliche Schäden verursachen", warnt Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer. Ein wichtiger Grund für die Entwicklung sei die Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank: Denn einerseits kann Wohneigentum derzeit extrem günstig finanziert werden, andererseits werden Investoren mangels attraktiver Alternativen in Aktien oder eben in Immobilien getrieben.

Schon 2015 beschleunigte sich die Aufholjagd bei den Preisen für Wohngebäude in Deutschland wieder, wie die Deutsche Bundesbank in ihrem Monatsbericht November feststellte: "Der Preisauftrieb auf dem Immobilienmarkt hat sich im bisherigen Jahresverlauf wieder verstärkt. Dazu haben vor allem die Preisanstiege bei Eigenheimen beigetragen." Ein Ende des seit 2010 anhaltenden Aufwärtstrends ist jedenfalls nicht in Sicht.

Noch überwiegt die Vernunft

Droht eine Immobilienblase? Die Bundesbank stuft das Risiko einer Preiskorrektur bei gleichzeitig starken Ausfällen von Krediten gegenwärtig als gering ein - trotz des "vergleichsweise kräftigen Preisanstiegs". Bisher gebe es bei Wohnimmobilien keine Blasen - auch, weil die Preissteigerung nicht auf Pump finanziert werde und Immobilienkredite weiterhin auf moderatem Niveau wüchsen. Doch Vizepräsidentin Claudia Buch warnt: "Je länger niedrige Zinsen andauern, umso mehr bestehen für die Marktteilnehmer Anreize, erhöhte Risiken einzugehen."

Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungsräume.
Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungsräume.(Foto: imago/Ralph Peters)

Auch Experte Jochen Möbert von der Deutschen Bank rechnet angesichts der hohen Nachfrage vor allem in Großstädten und Ballungsgebieten mit weiter anziehenden Hauspreisen, sollte das Angebot nicht ausgeweitet werden. Die Verteuerung könne sich sogar massiv beschleunigen, warnt Möbius: "Denn Investoren sind händeringend auf der Suche nach sicheren und doch einigermaßen renditeträchtigen Anlagen." Die Ratingagentur Standard&Poor's erwartet, dass die Immobilienpreise in Deutschland in den kommenden Jahren weiter anziehen, hält eine Blase aber für unwahrscheinlich. Zwar hätten sich Immobilien schon in den vergangenen sechs Jahren deutschlandweit durchschnittlich um 20 Prozent verteuert - in den sieben größten Städten Deutschlands sogar um 46 Prozent. Allerdings sei das Niveau zuvor sehr niedrig gewesen. Im internationalen Vergleich seien selbst die deutschen Städte noch immer nicht teuer.

Die Entwicklung der vergangenen Jahre ist eine gute Nachricht für Menschen, die bereits in den eigenen vier Wänden leben: Ihre Immobilie gewinnt tendenziell an Wert. Wer sich jetzt erst den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, muss dafür zwar tiefer in die Tasche greifen, profitiert aber von der Lage an den Kapitalmärkten. Denn selten war es so günstig wie derzeit, den Haus- oder Wohnungskauf zu finanzieren. "Die Zinsen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte sind auf einem historisch niedrigen Niveau", analysiert Franz Eilers vom Verband deutscher Pfandbriefbanken.

Zinstief und kein Ende

Die Talfahrt dauert nun schon einige Jahre: Derzeit sind Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit nach Angaben der FMH Finanzberatung mit einem durchschnittlichen Zins von 1,56 Prozent zu haben - vor einem Jahr lag das Niveau noch bei 1,71 Prozent, vor drei Jahren bei 2,54 Prozent und vor fünf Jahren bei 3,72 Prozent. Die Postbank warnt aber bereits vor "möglicherweise bald steigenden Baugeldzinsen". Allzu rasant dürfte die Entwicklung aber nicht verlaufen, denn die EZB hat angekündigt, den Leitzins noch lange auf dem Rekordtief von 0,05 Prozent zu belassen.

Dennoch ist die Entscheidung für eine Immobilie eine langfristige Verpflichtung: Nach einer Studie der Postbank brauchen Immobilienerwerber in Deutschland derzeit bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr im Durchschnitt knapp 26 Jahre, um einen Kredit für eine 110 Quadratmeter große Eigentumswohnung abzubezahlen. Liegt der Zins um einen Prozentpunkt höher, verlängert sich die durchschnittliche Tilgungsdauer um gut 14 Jahre.

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