Immobilien bewerten und anbietenFünf teure Fehler beim Hausverkauf
Geerbt oder getrennt und jetzt steht ein Hausverkauf an? Ein Selbstläufer ist das nicht, gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Wer eine Immobilie verkaufen will, träumt vom schnellen Geld, aber Blauäugigkeit kann den Erlös drastisch mindern.
Bis 2022 brummte das Geschäft mit Häusern, doch dann kam der große Einbruch. Laut Statista fiel der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes zwischen 2022 und 2023 von 162,9 Punkten auf 149,2 Punkte. "Vor 2023 kannten die Immobilienpreise in Deutschland zumeist nur eine Richtung: Nach oben", berichtet Statista. Vor allem in Großstädten wie München stiegen die Immobilienpreise stark, doch die weltweite Wirtschaftskrise und der Anstieg der Kreditzinsen beendeten den Boom. Dennoch gibt es weiter eine große Nachfrage nach Immobilien und ein vergleichsweise geringes Angebot. Wer ein Haus verkaufen möchte, wird es verkaufen – die Frage ist nur: Zu welchem Preis? Hausverkäufer sollten bestimmte Fehler kennen und vermeiden, um das Beste für sich herauszuholen.
Fehler 1: Die wichtigsten Unterlagen nicht direkt parat haben
Ja, es ist nervig und umständlich, Dokumente über die Immobilie zusammenzustellen. Aber diese Vorarbeit ist zwingend notwendig, sonst bekommen ernsthafte Interessenten einen falschen Eindruck und springen wegen der schlechten Vorbereitung und der daraus resultierenden zeitlichen Verzögerung eventuell ab. "Auf keinen Fall dürfen Sie den Energieausweis vergessen. Es ist gesetzlich vorgesehen, dass Sie den bereits bei der Besichtigung den Interessenten vorlegen", heißt es beim Sparkassen-Immobilienportal. "Ob Sie einen Verbrauchs- oder den umfassenderen Bedarfsenergieausweis vorlegen müssen, hängt von Ihrer Immobilie ab."
Zu den Unterlagen-Basics beim Hausverkauf gehören laut Sparkassen-Immobilienportal folgende Dokumente:
Der Grundbuchauszug zur Immobilie
Ein Grundriss der einzelnen Stockwerke
Die Statikberechnung des Gebäudes
Miet- oder Pachtverträge bei Fremdnutzung
Nachweise von energetischen Modernisierungen plus Bedarfsenergieausweis
Baugenehmigungen, die eventuell vorliegen
Mess- und Wartungsprotokolle
Fehler 2: Die Immobilienbewertung schätzen
Hm, wie viel ist das Haus eigentlich wert? Viele machen eine Bauchgefühl-Bewertung und stellen dafür folgende Berechnung auf: Einstiger Kaufpreis + bisherige Investitionen in Renovierungen + Summe X als Kirsche auf der Torte = aktueller Kaufpreis. Nette Vorstellung, allerdings geht diese einseitige Bewertung zu Gunsten des Verkäufers oft nicht auf. "Eine Immobilie objektiv zu bewerten, ist eine schwierige Sache, da viele unterschiedliche Faktoren in die Wertermittlung mit einfließen. Daher ist es ratsam, diesen Schritt einem Sachverständigen zu überlassen, der zuverlässige Zahlen, Daten und Fakten liefern kann", rät die Bausparkasse Wüstenrot. Im Internet gibt es alternativ Immobilienbewertungs-Portale verschiedener Anbieter, die mit einer Einschätzung helfen, beispielsweise auch hier bei ntv.de (in Kooperation mit Homeday):
Wer einen zu hohen Preis für das Haus ansetzt, findet unter Umständen keinen Käufer.
Fehler 3: Das Haus zum falschen Zeitpunkt verkaufen
Gibt es überhaupt einen perfekten Zeitpunkt für den Verkauf? Schwer zu sagen, weil kein Mensch die Zukunft vorhersagen kann. Es gibt es Phasen, die Fachleuten zufolge tatsächlich schwierig sind. Die Sparkassen-Immobilienexperten raten dazu, Preisumschwünge in der Region zu beobachten. Allgemein sind demnach auch Jahreszeiten wie der Herbst oder der Winter für den Verkauf eher ungünstig, weil die Immobilie bei besserem Wetter, also im Frühling oder Sommer, einfach freundlicher und hochwertiger wirkt. Der erste Eindruck spielt bei Besichtigungen eine wichtige Rolle, das ist Fakt. Günstig ist der Zeitpunkt, wenn die Wirtschaft brummt und wenn die Zinsen für Kredite auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau sind. In wirtschaftlich positiven Phasen sind mehr Menschen zu großen Investitionen in die persönliche Zukunft bereit und niedrige Kreditzinsen erleichtern den Zugang zu Finanzierungen.
Fehler 4: Ohne Plan in die Preisverhandlung gehen
Der erste sinnvolle Schritt ist eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Experten oder ein Bewertungsportal. Im nächsten Schritt sollten Verkäufer überlegen, welchen Verhandlungspuffer sie auf den Preis schlagen. Denn alle Interessenten werden versuchen, den Preis zu drücken. "Beim Haus- oder Wohnungsverkauf sollte etwas Verhandlungsspielraum unbedingt mit eingeplant werden, bevor der potentielle Käufer verloren geht. Wer sich unsicher ist, kann einen Makler als Vermittler hinzuziehen", lautet der Rat der Wüstenrot-Bausparkasse.
Fehler 5: Unklarheiten beim Immobilien-Kaufvertrag
Sobald ein Käufer gefunden ist, muss ein Notar eingeschaltet werden, der die rechtlichen Rahmenbedingungen des Verkaufs regelt, vor allem den Kaufvertrag und die Änderungen im Grundbuch. Im Vertragswerk sollte der Notar auch mündliche Absprachen verschriftlichen, damit es später keinen Ärger gibt.
Zu allererst muss jedoch unbedingt die Bonität des Käufers sichergestellt werden, denn das gehört nicht zu den Aufgaben des Notars. Ein Makler kann diese Aufgabe übernehmen oder der Kaufinteressent liefert eine Selbstauskunft. Wichtig ist, dass der potenzielle Käufer den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten bezahlen kann, ansonsten platzt der Deal. Was viele nicht wissen: Der Verkäufer haftet für Kosten wie die Grunderwerbsteuer gesamtschuldnerisch mit dem Käufer. Das heißt, wenn der Käufer die Summe nicht aufbringen kann, muss der Verkäufer der Immobilie einspringen. Und das kann teuer werden.
Wenn der Vertrag unterschrieben ist, werden die Änderungen im Grundbuch beauftragt. Vorbereitungen, Besichtigungen, Notartermine: All das kostet Zeit, Nerven und Mühe – aber die getroffenen Vorkehrungen kosten wenigstens kein ärgerliches Lehrgeld.