Ratgeber
Freitag, 12. Dezember 2014

Tenhagens Tipps: Eigene Immobilie – lohnt das noch?

Für denjenigen, der die Immobilie selbst bewohnen möchte, zählt vor allem die Finanzierbarkeit
Für denjenigen, der die Immobilie selbst bewohnen möchte, zählt vor allem die Finanzierbarkeit(Foto: imago stock&people)

Die Kreditzinsen sind niedrig, die Preise für Immobilien jedoch vielerorts rasant gestiegen. Wer sollte über den Kauf einer Wohnimmobilie nachdenken? Und was sollte bei der Finanzierung bedacht werden? Finanztip-Chefredakteur Tenhagen kennt die Antworten.

n-tv.de: Haben wir in Deutschland eine partielle Immobilienblase?

Hermann-Josef Tenhagen: Wir haben Preisentwicklungen bei Immobilien in einzelnen Groß- und Universitätsstädten, die schon aus dem Rahmen fallen. Wenn mit Blase gemeint ist, dass Käufer diese über ihre Mieteinnahmen nicht finanziert bekommen, dann gibt es dort tatsächlich eine Blasenbildung.

Welche Voraussetzungen sollten für einen Immobilienkauf erfüllt sein?

Immobilien können aus zwei Gründen gekauft werden: zur Eigennutzung oder als Geldanlage. Ist Letzteres der Grund, dann müssen das Risiko und die zu erwartende Rendite im Verhältnis stehen. Das heißt, die Immobilie muss durch die Mieteinnahmen refinanzierbar sein und darüber hinaus noch ein Gewinn erzielt werden.

Für denjenigen, der die Immobilie selbst bewohnen möchte, zählt vor allem die Finanzierbarkeit - also, ist genug Eigenkapital vorhanden und kann der Kredit über die Laufzeit zuverlässig bedient werden.

Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

20 Prozent des Kaufpreises plus der Nebenkosten, wie Maklergebühren, Grundbucheintrag et cetera sollten schon mit eingebracht werden. Bei weniger Kapital wird es unrealistisch. Es gibt auch Experten, die fordern eine höhere Eigenkapitalquote. Allerdings ist dies für viele potenzielle Käufer nicht machbar.

Wie teuer darf die Immobilie maximal sein?

Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.
Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

20 Jahres-Nettokaltmieten sind für Geldanleger meiner Meinung nach ein guter Ausgangspunkt. Andere halten 25 Nettokaltmieten für akzeptabel. Vor einigen Jahren bezahlten Immobilienprofis nur 13 bis 14 Jahresnettokaltmieten.

Wie hoch darf die monatliche Belastung maximal sein?

Interessenten sollten wissen, wie viel Geld im Monat bisher benötigt wurde, um alle Miet- und Lebenskosten zu decken. Darüber hinaus sollte bekannt sein, wie viel vom Einkommen tatsächlich gespart werden konnte. Dies kann dann für die Finanzierung eingesetzt werden. Allerdings muss beachtet werden, dass wenn zum Beispiel ein Haus gekauft werden soll, die Nebenkosten oft signifikant höher liegen, als jene, die in einem Mietverhältnis aufgebracht werden mussten. Es sollte also keinesfalls zu knapp kalkuliert werden.

Sollten bei der Finanzierung eine lange Laufzeit und eine hohe Tilgung gewählt werden?

Ja. Aber es muss erst einmal die Frage geklärt werden: Wie sieht die richtige Finanzierung aus und erst dann, wie komme ich zu einer solchen guten Finanzierung. Für den zweiten Schritt kann man die gängigen Portale nutzen. Deren Angebote kann man dann auch der Hausbank als Verhandlungsbasis vorlegen. Vielleicht geht sie ja mit.

Darüber hinaus sollte bei einer knappen Finanzierung eine möglichst lange Laufzeit gewählt werden. Also besser 15 als 10 Jahre. Der Kunde hat - im Gegensatz zum Kreditinstitut - ohnehin nach 10 Jahren Laufzeit die Möglichkeit, den Kredit zu kündigen und eine dann möglicherweise bessere Finanzierung abzuschließen.

Die Tilgungsrate sollte hoch sein. Nicht mit einem Prozent Tilgung beginnen. Es sollten mindestens zwei, besser drei Prozent Tilgung sein. Ansonsten hat man bei einer Ein-Prozent-Tilgung nach 10 Jahren immer noch 88 Prozent des Kredites offen. Wenn dann die Zinsen steigen, steht der Kreditnehmer mit dem Rücken an der Wand. Bei zwei Prozent sind es noch 75 Prozent, mit drei sind es unter 70 Prozent Restverbindlichkeiten.

Was halten Sie von der Idee, mit einer möglichst hohen Verschuldungsquote und geringer Tilgung auf eine hohe Inflation zu hoffen?

Von etwaigen Finanzierungsmodellen, die von einer deutlich steigenden Inflation ausgehen, und einer damit einhergehenden Entschuldung halte ich nichts. Das ist eine Zinswette und diese sollte nur von Leuten eingegangen werden, die sich dies auch leisten können. Der Durchschnittsbürger kommt so in aller Regel nicht zu seinem Häuschen.

Mit Hermann-Josef Tenhagen sprach Axel Witte

Quelle: n-tv.de

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