Ratgeber
Dienstag, 10. August 2010

Mietkaution: Vermieter bedienen sich einfach

Alexander Klement

Das Mietkautionskonto soll den Vermieter finanziell absichern, wenn der Mieter berechtigten Forderungen nicht nachkommt. Während bei Einzug alles schnell über die Bühne geht, müssen Mieter bei Auszug ewig auf ihr Geld warten.

Zu einem Mietvertrag sollte man auch immer ein Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug anfertigen.
Zu einem Mietvertrag sollte man auch immer ein Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug anfertigen.(Foto: picture-alliance/ dpa)

Die Mietkaution ist ein Dauerstreitthema zwischen Mieter und Vermieter. Sie soll als Sicherheitsleistung für potenzielle Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis dienen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 550) ist geregelt, dass die Höhe der Mietkaution für Wohnraum bis drei Monatsmieten betragen darf. Als Basis gilt die Nettomiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen zum Zeitpunkt des Einzugs. Erhöht der Vermieter später die Miete, kann er keine Kautionsnachzahlung verlangen.

Während die Zahlung beim Einzug schnell und reibungslos verläuft, lassen sich die Vermieter mit der Freigabe bei Auszug häufig lange Zeit. Sie behalten die Kaution erst mal für eventuelle Mietnebenkostennachzahlungen und Beschädigungen der Wohnung ein.

Übergabeprotokoll bei Einzug

Der Knackpunkt für den Mieter liegt meist beim Einzug. Hier sollte ein Übergabeprotokoll der Wohnung angefertigt werden, das alle Schäden detailliert dokumentiert, die am besten zusätzlich im Bild festgehalten werden. Das Übergabeprotokoll unterschreiben sowohl Mieter als auch Vermieter. Beim Auszug wird dann ebenfalls ein Übergabeprotokoll angefertigt. So lässt sich leicht feststellen, welche Schäden dem Mieter, der ausziehen möchte, zugeschrieben werden müssen und welche Schäden vorher schon vorhanden waren.

Oftmals versuchen Vermieter auch Kosten des normalen Verschleißes auf den Mieter abzuwälzen. Dies können zum Beispiel Abnutzungsspuren am Laminat oder Parkett sein oder auch Laufspuren an den Teppichböden. Vermieter lassen dann oft einen Kostenvoranschlag anfertigen und behalten die veranschlagte Summe einfach von der Kaution ein. Gerichte entscheiden hier in der Regel zu Gunsten der Mieter. Danach ist normaler Verschleiß durch die Miete abgegolten.

Für die Mieter ist es trotzdem schwer, wenn der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise wegen angeblich verursachter Schäden einbehalten hat, an ihr Geld zu kommen. Früher hatten sie noch die Möglichkeit, sich mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr zu setzen. Inzwischen lassen immer mehr Gerichte nur noch den Klageweg zu. Ein langes Klageverfahren ist die Folge.

Sechs Monate Zeit für Rückzahlung

In der Regel vergehen Monate, bis der Vermieter die Mietkaution zurückzahlt. Wurde kein Übergabeprotokoll bei Auszug angefertigt, wo eventuelle Schäden festgehalten wurden, hat der Vermieter sechs Monate Zeit, Mängel nach dem Auszug zu monieren. Deshalb geht man in der Rechtssprechung davon aus, dass die Rückzahlung der Kaution ein halbes Jahr nach Auszug statthaft ist. Mieterverbände raten daher, in dieser Zeit besser zu schweigen, denn so mancher Vermieter sucht bei nervenden Exmietern erst recht nach Mängeln in der Wohnung, die er dem Mieter noch in Rechnung stellen kann. Hat der Mieter signalisiert, dass er keine Mängel mehr beanstandet, sollte man die Mietkaution mit Fristsetzung zurückfordern.

Der Vermieter ist dazu berechtigt einen Teil der Kaution einzubehalten, wenn er davon ausgeht, dass noch eine Mietnebenkostennachzahlung fällig wird. Dies ist zum Beispiel oft dann der Fall, wenn ein Mieter im Frühjahr auszieht, da die Heizkosten in dieser Zeit höher ausfallen, als die monatliche Nebenkostenvorauszahlung abdeckt.

Auch während des Mietverhältnisses darf der Vermieter das Kautionskonto belasten, wenn der Mieter berechtigten Forderungen nicht nachkommt. Der Mieter ist dann verpflichtet, das Mietkautionskonto wieder auf den ursprünglichen Betrag aufzufüllen.

Der Vermieter ist hingegen verpflichtet, das Kautionsgeld getrennt vom eigenen Vermögen aufzubewahren. Im Fall einer Pleite des Vermieters ist es so vor dem Zugriff Dritter geschützt. Auch wenn der Eigentümer der Immobilie wechselt, kann der Mieter die Kaution nebst Zinsen vom neuen Besitzer zurückfordern.

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Quelle: n-tv.de

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