Baugeld ist derzeit günstig, da liegt es nahe, die Zinsen langfristig festzuklopfen. Teuer wird es allerdings, wenn man vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchte. Dann kann die Bank eine Entschädigung berechnen. Wer nicht aufpasst, zahlt womöglich mehr als nötig.

Immobilien werden nur selten komplett aus der eigenen Tasche  finanziert. Die meisten Käufer nehmen Kredite auf, oft mit langen Laufzeiten von zehn Jahren oder mehr, damit die Belastung langfristig planbar ist. Doch nicht immer behält man die Immobilie so lange, wie geplant. Wird das Eigentum verkauft, muss das Darlehen vor Vertragsablauf getilgt werden.

Das Problem: "Die Geldinstitute verlangen in diesen Fällen Schadenersatz, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung", erklärt Rechtsanwältin Daniela Bergdolt. Diese ist ein Ausgleich dafür, dass die Bank die zurückbezahlte Summe derzeit nur zu niedrigeren Konditionen wieder neu verleihen kann. "Rechtlich ist das vollkommen in Ordnung", sagt Bergdolt. Dennoch ist es für Kunden ärgerlich. Denn die Forderungen der Banken sind oft erheblich. "Im Durchschnitt werden etwa zehn Prozent der restlichen Kreditsumme verlangt", hat Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg beobachtet.

Berechnung macht oft Probleme

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung genau berechnet wird, ist kompliziert. Dabei spielen zahlreiche Aspekte eine Rolle: etwa der vereinbarte Kreditzins, die Restlaufzeit des Vertrages und das aktuelle Zinsniveau. Außerdem muss der mögliche Gewinn gegengerechnet werden, den die Bank machen kann, weil sie das Geld jetzt wieder neu anlegen kann. "Kaum ein Kunde kann das wirklich nachvollziehen", sagt Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. "Daher gibt es zu dieser Frage auch jede Menge Gerichtsurteile über alle Instanzen."

Laut Feck ergab eine Überprüfung aktueller Fälle, dass die Banken in gut acht von zehn Fällen einen zu hohen Schadenersatz verlangen. Und hier liegt das nächste Problem: "Es ist nicht so einfach, die Bank dazu zu bewegen, die Berechnung zu korrigieren. Denn aufgrund der vielen Gerichtsurteile, die mal verbraucherfreundlich, mal bankenfreundlich sind, können die Banken immer irgendein Urteil zitieren, das ihre Position stützt."

Die Deutsche Kreditwirtschaft sieht das allerdings etwas anders. "Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich nach den allgemeinen Grundsätzen des Zivilrechts", erklärt ein Sprecher des Spitzenverbandes. Gerade weil zahlreiche Aspekte berücksichtigt werden müssten, sei die Berechnung aufwendig und daher nicht leicht nachzuvollziehen. "Dies ist aber den Anforderungen von Gesetz und Rechtsprechung geschuldet und dient letztlich auch im Sinne des Kunden dazu, den entstandenen Schaden genau zu ermitteln."

Manchmal muss man gar nicht zahlen

Die Forderung der Bank einfach kritiklos zu akzeptieren, halten die Experten aber für keine gute Idee. "Es lohnt sich immer, die Berechnung überprüfen zu lassen", sagt Nauhauser. Denn oft ist sie nicht ganz korrekt. "Es passiert immer wieder, dass zum Beispiel falsche Zeiträume zugrunde gelegt wurden oder zusätzliche Gebühren berechnet wurden", weiß auch Rechtsanwältin Bergdolt aus Erfahrung. Wer prüfen will, ob die Forderungen der Bank korrekt sind, findet beispielsweise bei der Stiftung Warentest oder auf der Seite der Finanzberatung FMH kostenlose Vorfälligkeitsentschädigungsrechner. 

Und wer Glück hat, kommt womöglich ganz um die Vorfälligkeitsentschädigung herum, weil die Bank beim Darlehensvertrag geschlampt hat. Laut einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Hamburg sind in vielen Verträgen die Widerrufsbelehrungen fehlerhaft. In solchen Fällen kann der Kredit auch noch Jahre nach dem Vertragsschluss widerrufen werden.

Läuft der Kredit schon zehn Jahre oder länger, hat sich die Frage der Entschädigung ohnehin erledigt. Denn Verträge mit fester Zinsbindung können per Gesetz nach zehn Jahren jederzeit mit sechsmonatiger Frist gekündigt werden - ganz ohne Extrakosten.

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