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Wer blecht, wenn es zieht?: Zahlt Mieter für Modernisierung?

Es zieht und die Scheiben beschlagen im Winter: Dann sind wohl die Fenster undicht. Wenn diese in Mietwohnungen ausgetauscht werden müssen, stellt sich die Frage der Kostenübernahme: Muss der Vermieter alles alleine zahlen?

Modernisierung oder eine Instandsetzung?
Modernisierung oder eine Instandsetzung?(Foto: picture alliance / dpa)

Nötige Reparaturen in der Wohnung des Mieters sorgen häufig für Streit zwischen Mieter und Vermieter: Ist der geplante Austausch der Fenster im Haus eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Die Antwort auf diese Frage ist wichtig, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin. Der Grund: Die Instandsetzung zahlt allein der Vermieter. Bei der Modernisierung kann er den Mieter an den Kosten beteiligen.

Grundsätzlich gilt: Sind die Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, ist der Austausch eine Instandsetzung, das heißt eine Reparatur. Der Vermieter muss tätig werden, er darf die entstandenen Kosten nicht auf die Mieter abwälzen. Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, das heißt, er muss den ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erhalten. Bei Instandsetzung geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind.

Anders liegt der Fall, wenn intakte Fenster etwa gegen dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liegt eine Energiesparmaßnahme vor und damit eine Modernisierung. Hier ist der Vermieter berechtigt, 11 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen.

Oft wird nach Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes aber erst dann modernisiert, wenn ohnehin Reparaturen der alten Fenster anstehen. Dann müssten bei der Berechnung der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Unter die Modernisierung fallen dagegen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der gemieteten Räume, des Gebäudes selbst oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen. Eine Verbesserung liegt aber nur dann vor, wenn sich der Gebrauchswert des Mietobjektes nachhaltig erhöht, sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

Ein Beispiel: Die neuen schalldämmenden, isolierverglasten Fenster kosten 5000 Euro. Eine Reparatur der alten Fenster hätte 2500 Euro gekostet. In diesem Fall kann der Vermieter nach Ansicht des Mieterbundes nur Kosten in Höhe von 2500 Euro als Modernisierungskosten ansetzen. Die Miete erhöht sich demzufolge um 275 Euro pro Jahr (11 Prozent von 2500 Euro).

Quelle: n-tv.de

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