Ratgeber

Banken-Macht beim Immobilienkredit: Die Tücken der Grundschuld

von Alexander Klement

"Mein Haus gehört der Bank" heißt es oft scherzhaft. Fast keiner schafft es heute mehr, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, ohne dafür einen Immobilienkredit aufzunehmen. Abgesichert wird dieser in der Regel über eine Grundschuld - mit weitreichenden Folgen.

Das Haus bleibt in der Hand der Bank bis die Grundschuld verschwindet.
Das Haus bleibt in der Hand der Bank bis die Grundschuld verschwindet.(Foto: Thorben Wengert, pixelio.de)

Wenn es ums Geld geht, ist mit Banken nicht zu spaßen. Jeder, der sein Erspartes bei einer Bank anlegt erwartet, dass er sein Geld zum vereinbarten Termin zuzüglichen Zinsen zurückerhält. Andersherum ist es nicht anders. Von jedem, dem die Bank Geld geliehen hat, erwartet sie pünktliche Raten- und Zinszahlungen, bis die Schuld getilgt ist.

Während der Dispokredit auf dem Girokonto von der Bank ohne besondere Sicherheiten auf der Grundlage der Gehaltseingänge gewährt wird, muss man beim Immobilienkredit auch etwas mitbringen. Keiner würde zudem die hohen Dispokreditzinsen für einen Immobilienkredit zahlen. Um das Geschäft für beide Seiten attraktiver zu machen, bietet der künftige Immobilienbesitzer der Bank im Gegenzug für einen günstigeren Zinssatz seine Immobilie inklusive Grundstück als Sicherheit an.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Der Immobilienbesitzer kann in die eigenen vier Wände ziehen und spart die Miete. Die Bank ist bereit, einen hohen Kreditbetrag zu gewähren, weil sie im Notfall die Zwangsversteigerung der Immobilie veranlassen kann, um an ihr Geld zu kommen. Hierfür lässt man eine Grundschuld im Grundbuch von einem Notar eintragen.

Teufel steckt im Detail

Alles klingt nach einem einfachen und logischen Verfahren. Allerdings unterschreibt der Kreditnehmer hier ein Schriftstück mit weitreichenden Folgen. Den genauen Wortlaut lesen die meisten nicht einmal. In der Regel steht dort: "Der Eigentümer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs aus der Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistung in das ... bezeichnete Grundstück in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundbesitzes zulässig sein soll."

Im Klartext heißt das, wenn die Bank der Meinung ist, dass der Kunde seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann sie die Zwangsvollstreckung einleiten. Den vollstreckbaren Titel hat sie quasi schon in der Hand. Ohne diese Formulierung erhält man wahrscheinlich bei keiner Bank einen Immobilienkredit.

Abstrakte Schuldanerkenntnis

Doch damit ist es meist nicht getan. Über einen weiteren Satz sollte man beim genauen Nachlesen ebenfalls stolpern: "Gleichzeitig übernehmen sämtliche Darlehensnehmer ... als abstraktes Schuldanerkenntnis für alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten ... für die Zahlung eines Geldbetrags in Höhe der Grundschuld nebst Zinsen... die persönliche Haftung und unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen."

Diese "abstrakte Schuldanerkenntnis" hat weitreichende Folgen. Zunächst einmal hat die Bank damit nicht nur Zugriff auf die Immobilie, sondern auch auf jegliches Vermögen der Darlehensnehmer. Ein weiterer Fall ist zudem denkbar. Selbst wenn der Darlehensnehmer immer pünktlich seine Raten für den Immobilienkredit zahlt, bei der gleichen Bank aber auch einen Raten- oder Dispokredit in Anspruch nimmt und dort seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, könnte die Bank die Zwangsversteigerung einleiten.

Eingrenzung in der Zweckerklärung

Diese weite Fassung der Grundschuld mit einem abstrakten Schuldanerkenntnis hat für den Kunden auch Vorteile. Seine Immobilie kann so auch als Sicherheit für Kredite dienen, die mit dem eigentlichen Immobilienkredit gar nichts zu tun haben. Wer das nicht möchte, sollte versuchen, Klarheit in der Zweckerklärung/Sicherungsabrede zu schaffen. Sie ist rechtlich das Bindeglied zwischen den Sicherheiten und den gesicherten Verbindlichkeiten. Hier kann beispielsweise festgelegt werden, dass die Grundschuld ausschließlich für den Immobilienkredit gilt.

Ist der Immobilienkredit irgendwann zurückgezahlt, kann die Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden oder auch bestehen bleiben. Wurde nichts anderes vereinbart, kann die Grundschuld beispielsweise dazu dienen, eine bestimmte Kreditlinie bei der Bank gewährt zu bekommen.

Original-Urkunde zurückfodern

Wenn man möchte, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch verschwindet, muss man bei der Bank eine Löschungsbewilligung anfordern. Mit diesem Dokument kann ein Notar beim Grundbuchamt die Löschung beantragen. Damit kann die Bank nicht mehr direkt auf die Immobilie zugreifen.

Viele versäumen allerdings, sich auch das Original der vollstreckbaren Urkunde von der Bank aushändigen zu lassen. In dieser Urkunde steht aber das abstrakte Schuldversprechen, das mit Löschung der Grundschuld nicht verschwindet. Erst wenn man von der Bank die vollstreckbare Urkunde zurückerhalten hat, hat die Bank nichts mehr in der Hand, womit sie auf dem kurzen Weg an ihr Geld kommen kann.

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Quelle: n-tv.de

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