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Von Eigenbedarf bis Modernisierung: Fünf Fragen zum neuen Mietrecht

Mieter müssen künftig auch während einer Modernisierung die volle Miete zahlen. Dafür sind sie in Einzelfällen etwas besser vor Mieterhöhungen geschützt. Außerdem stopft der Gesetzgeber eine Lücke im Kündigungsrecht. Hier ein Überblick über die neuen Mietrechtsregeln.

Die Mieten in begehrten Lagen gehen durch die Decke, gleichzeitig müssen Mieter immer tiefer in die Tasche greifen, um Nebenkosten für Strom, Öl und Gas zu bezahlen. Mit der nun beschlossenen Mietrechtrechtsreform will der Bundestag diese Entwicklungen bremsen. Gleichzeitig räumt er Vermietern weitgehendere Möglichkeiten ein, um gegen säumige Mieter vorzugehen. Im kommenden Frühjahr soll das Gesetz in Kraft treten. Was genau soll sich ändern?

Was ändert sich bei Modernisierungen?

Baugerüste vor dem Fenster, Handwerker in der Wohnung, Heizungsausfälle und natürlich jede Menge Lärm und Dreck - Sanierungsarbeiten können für Mieter zur Nervenprobe werden. Bislang können sie während dieser Zeit die Miete mindern. Ab nächstem Jahr fällt dieser Anspruch weg, wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt. Während der ersten drei Monate einer energetischen Sanierung muss die Miete voll weitergezahlt werden - auch wenn die Wohnung während dieser Zeit nur eingeschränkt nutzbar ist. In Härtefällen wird es künftig schwieriger sein, Modernisierungen abzuwenden: "Neben den Interessen von Mieter, Vermieter und anderen Mietern sind nunmehr auch Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung zu berücksichtigen. Diese konnten bei der Beurteilung einer nicht zu rechtfertigenden Härte bislang keine Berücksichtigung finden", heißt es in der Gesetzesvorlage.

In vielen Ballungsräumen hat sich die Situation für Mieter verschärft.
In vielen Ballungsräumen hat sich die Situation für Mieter verschärft.(Foto: picture alliance / dpa)

Wer wirtschaftliche Härten durch die folgende Mieterhöhung fürchtet, kann damit nicht die ganze Modernisierung aufhalten. Und dass die Miete nach der Sanierung steigt, ist so gut wie sicher. Denn schon jetzt gilt, dass Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen darf. Bei Modernisierungskosten von 100 Euro pro Quadratmeter steigt die Miete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung also um 770 Euro im Jahr bzw. 64 Euro im Monat. Bei 150 Euro Modernisierungskosten wären es 96 Euro im Monat und bei 200 Euro rund 130 Euro mehr Miete. So hoch müssten dann auch die Einsparungen bei den Heizkosten ausfallen, damit sich die Sache für den Mieter rechnet. 

Wann darf die Miete steigen?

Will der Vermieter sanieren und danach die Miete erhöhen, muss er das drei Monate vorher ankündigen. Verpasst er diese Frist oder soll die Miete weiter steigen als angekündigt, darf die Erhöhung erst sechs Monate später wirksam werden.

Neu ist, dass der Vermieter die erwarteten Energieeinsparungen nicht mehr detailliert begründen muss. Es reicht, wenn er auf "anerkannte Pauschalwerte" verweist. Das gilt sowohl für die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen als auch für die Mieterhöhung.

Wie sollen Mietkosten gebremst werden?

Schon jetzt dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Künftig sollen die Bundesländer die Möglichkeit bekommen, diese Grenze in einzelnen Städten oder besonders teuren Stadtvierteln auf 15 Prozent herunterzusetzen. Koalitionsintern ist von einer "Lex München" die Rede.

Für den Deutschen Mieterbund (DMB) ist diese Regelung allenfalls ein Tropfen auf dem heißen Stein. Das Problem: Sie betrifft nur bestehende Mietverhältnisse. Das Problem seien aber die Neuvermietungen. "Hier gibt es zurzeit keine gesetzliche Regelung, die überproportionale Preissteigerungen verhindert", so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Der DMB fordert, dass die Neuvertragsmiete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Doch politisch dürfte sich das kaum durchsetzen lassen. Wer viel Geld in Modernisierung oder Wohnungsneubau investiert, soll das nach dem Willen der Koalition über entsprechende Mieten wieder hereinholen dürfen.

Wie werden Bestandsmieter geschützt?

Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, darf der Mieter für mindestens drei Jahre (in manchen Regionen auch länger) nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Das ist schon bisher so, allerdings lässt sich der mit dem sogenannten "Münchener Modell" aushebeln. Dabei kaufen mehrere Personen als Gesellschafter ein Mietshaus. Einzelne Gesellschafter kündigen dann ganz regulär wegen Eigenbedarfs. Erst danach werden die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Der Bundesgerichtshof hat dieses Modell mehrfach für rechtmäßig erklärt. Mit der Mietrechtsreform soll diese Gesetzeslücke gestopft werden.

Wie stärkt das Gesetz die Vermieter?

Ist ein Mieter mit zwei Monatsmieten in Rückstand, darf er fristlos gekündigt werden. Künftig soll ein weiterer Kündigungsgrund dazukommen. Dann droht der Rauswurf auch, wenn die Kaution nicht rechtzeitig überwiesen wird. Wenn der Mieter mit der vereinbarten Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Kaltmieten in Verzug gerät, kann ihm der Vermieter ohne vorherige Abmahnung die Kündigung schicken.

Weigert sich der Mieter trotz Kündigung auszuziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage anstrengen. Bis der Mieter dann tatsächlich ausziehen muss, können allerdings mehrere Monate, wenn nicht gar Jahre vergehen, in denen keine Miete fließt. Das Gesetz sieht vor, dass Prozesse und Räumungsklagen vor Gericht vorrangig und beschleunigt behandelt werden. Zudem wird die sogenannte "Berliner Räumung" gesetzlich verankert. Der Vermieter kann dann eine Wohnung vom Gerichtsvollzieher räumen lassen, ohne dass dieser die Gegenstände in der Wohnung abtransportiert und kostenpflichtig lagert. Stattdessen bekommt der Vermieter ein Pfandrecht auf die Gegenstände, die dem Mieter gehören.

Quelle: n-tv.de

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