Ratgeber

Teure Immobilienkredite: So gelingt der Ausstieg

Von Isabell Noé

Hochverzinste Immobiliendarlehen aus dem letzten Jahrzehnt lassen sich in vielen Fällen rückgängig machen. Doch häufig beißen Kunden bei ihren Banken auf Granit - obwohl sie das Recht auf ihrer Seite haben.

Den Kredit für das Haus zahlt man jahrzehntelang ab. Da sollte man sich möglichst günstige Konditionen sichern.
Den Kredit für das Haus zahlt man jahrzehntelang ab. Da sollte man sich möglichst günstige Konditionen sichern.

Bei Immobiliendarlehen werden die Zinsen meist für zehn Jahre oder länger festgeschrieben. Das schafft Sicherheit, aber auch Verdruss, wenn das Zinsniveau in der Zwischenzeit in den Keller rutscht, so wie in den letzten Jahren. Für den Großteil derer, die zwischen 2002 und 2010 einen Baukredit aufgenommen haben, gibt es aber Hoffnung. Weil viele Banken fehlerhafte Widerrufsbelehrungen verwendet haben, können die betroffenen Kunden ihre alten Verträge stornieren und sich gezahlte Raten plus Zinsen zurückholen. Ein lohnendes Geschäft, das allerdings nicht ewig und selten ohne Widerstand funktioniert. Hier ist alles, was man wissen muss.  

Warum kann man die Kredite rückabwickeln?

2002 hat die Bundesregierung das Widerrufsrecht für Immobilienkreditverträge eingeführt. Dafür gab es eine Mustervorlage, die viele Institute aber etwas umgestaltet haben. Später haben mehrere Gerichte die ursprüngliche Widerrufsbelehrung gekippt, weil sie nicht eindeutig genug war. Für die Banken, die sich genau an den Wortlaut des Gesetzgebers gehalten haben, ist das egal, sie genießen den sogenannten Musterschutz. Ein Problem haben die Institute, die ihre Klauseln selbst formuliert haben. Ihre Widerrufsbelehrungen sind in vielen Fällen ungültig. Die Widerrufsfrist - sonst sind das zwei Wochen - hat also nie begonnen und die Kunden können ihre Verträge auch noch Jahre später stornieren.

Welche Vorteile hat das für die Kunden?

Es gibt zwei Szenarien, in denen der späte Widerruf eine interessante Option darstellt. Die erste: Eine Umschuldung auf einen Kredit mit deutlich niedrigeren Zinsen. Noch im Jahr 2009 wurden für zehnjährige Hypothekendarlehen im Schnitt deutlich mehr als vier Prozent Zinsen aufgerufen. Inzwischen sind es rund 1,6 Prozent. Bei den hohen Summen, um die es bei Baudarlehen geht, kann man vier- bis fünfstellige Summen sparen und ist deutlich schneller schuldenfrei.

Das zweite Szenario ist die vorzeitige Kreditablösung mit eigenen Mitteln. Wer beispielsweise erbt oder eine hohe Abfindung bekommt, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, um aus dem Vertrag herauszukommen. Dieses Freikaufen kann man sich sparen, wenn man den Vertrag einfach widerrufen kann. Auch bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen kann man sich - zumindest theoretisch - zurückholen.

Welche Verträge sind betroffen?

Konkret geht es um Immobilienkredite, die zwischen 2002 und 2010 abgeschlossen wurden. Verbraucherschützer schätzen, dass 70 bis 80 Prozent dieser Verträge angreifbar und damit grundsätzlich auch widerrufbar sind. Um das zu prüfen, muss man zunächst die Widerrufsbelehrung im Vertrag mit dem damals gültigen gesetzlichen Mustertext vergleichen. Gibt es Abweichungen, ist der Vertrag möglicherweise ungültig. Dann kommt man nur mit juristischer Beratung weiter.

Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, nimmt sich am besten einen Anwalt, auch die Verbraucherzentralen können weiterhelfen. Die Verbraucherzentrale Hamburg nimmt für die Prüfung 70 Euro.  Will man zunächst kein Kostenrisiko eingehen, kann man sich an den Prozessfinanzierer Bankkontakt wenden, der mit verschiedenen Kanzleien zusammenarbeitet. Die Prüfung und gegebenenfalls auch der Prozess sind kostenlos, im Erfolgsfall behält der Finanzierer ein Drittel des Ertrags.  

Bis wann muss man aktiv werden?

Im Moment können sich betroffene Kunden mit dem Widerruf bis zum Sankt Nimmerleinstag Zeit lassen. Das wird aber vermutlich nicht so bleiben. Der Bundestag prüft derzeit eine Fristbegrenzung, um für die betroffenen Banken Rechtssicherheit zu schaffen. Stichtag wird wohl der 20. Juni 2016. Bis dahin müsste der Widerruf bei der Bank vorliegen. Weil die Prüfung eine Weile dauert, sollte man sich nicht mehr allzu lange Zeit lassen.

Was genau können die Kunden zurückfordern?  

Bei einem Widerruf muss die Bank alle bereits geleisteten Ratenzahlungen rückerstatten. Außerdem muss sie die Erträge ausschütten, die sie mit dem Geld der Kunden erwirtschaftet hat, den sogenannten Nutzungsersatz. Sofern die Bank dazu keine Belege bringt, muss sie die Raten mit dem Basiszins plus fünf Prozent verzinsen.

Der Kunde zahlt wiederum die Kreditsumme zurück, plus die marktüblichen Zinsen auf die jeweilige Restschuld. Dieses Prozedere hat der Bundesgerichtshof gerade erst festgelegt (Az. XI ZR 116/15). Zuvor mussten die Kunden Zinsen auf das gesamte Darlehen entrichten.

Zahlen die Banken freiwillig?

Kaum. Mit einem einfachen Musterschreiben ist es nicht getan, solange kein Anwalt im Spiel ist, schicken Banken fast schon automatisch eine ablehnende Standardantwort. Besonders kompliziert wird es, wenn man eine Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordert. Um sie muss man in aller Regel prozessieren. Auch eine vollkommene Rückabwicklung des Darlehens ist normalerweise nur auf dem Rechtsweg zu erreichen.

Die ING Diba gehört zu den Banken, die mit sich reden lassen, zumindest in bestimmten Fällen.
Die ING Diba gehört zu den Banken, die mit sich reden lassen, zumindest in bestimmten Fällen.(Foto: imago/Westend61)

Bei Umschuldungen lassen die Banken hingegen öfter mit sich reden, häufig kommt es hier zu außergerichtlichen Vergleichslösungen. Die sehen zum Beispiel so aus, dass Kunden ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag entlassen werden.

Alternativ kann die Bank auch anbieten, den festgeschriebenen Zinssatz auf das heute übliche Niveau abzusenken. So verfährt beispielsweise häufig die ING Diba, die ein großes Problem mit fehlerhaften Verträgen hat.  Bei kleineren Abweichungen zeige sich die Bank aber kompromisslos, berichtet die IG Widerruf, eine Interessengemeinschaft für die Durchsetzung von Verbraucherrechten gegen die Bankenlobby. Chancen auf ein Entgegenkommen gebe es unter anderem auch bei der PSD Bank, der Sparda und der BB Bank. Auch Versicherer wie die Axa, Debeka und Ergo zeigten sich vergleichsbereit. Deutsche Bank, Commerzbank und DKB stellten sich hingegen grundsätzlich stur.

Zahlt die Rechtsschutzversicherung?

Eine Rechtsschutzversicherung ist in vielen Fällen hilfreich, aber nicht in allen. Handelt es sich bei der finanzierten Immobilie um einen Neubau oder um ein vermietetes Objekt, wird die Kostenübernahme oft verweigert.

Ansonsten gilt: Die Police muss nicht schon beim Abschluss des Kredits bestanden haben, sondern erst zu dem Zeitpunkt, an dem sich die Bank weigert, den Widerruf anzuerkennen. Denn das ist der Schadenszeitpunkt. Man könnte also erst noch eine Police abschließen und dann den Widerruf abschicken.

Kann man auch Darlehen widerrufen, die inzwischen verlängert wurden?

Ja, sofern man bei der Verlängerung die Darlehenssumme nicht erhöht hat. Dann gilt das nicht als neuer Kreditvertrag. Umgekehrt heißt das aber auch, dass ein Kredit aus der Zeit vor 2002, der zwischenzeitlich bei der gleichen Bank verlängert wurde, nicht widerrufbar ist.

Was ist mit KfW-Darlehen?

KfW-Kredite werden in aller Regel nicht von der KfW vergeben, sondern über eine Geschäftsbank. Hier ist dann in der Regel ein Widerruf möglich - allerdings nur, wenn das Darlehen vor Juli 2010 erteilt wurde. Denn so lange galten die KfW-Kredite als private Verbraucherdarlehen.

Wie geht es weiter, wenn der Widerruf erfolgreich ist?

Dass Banken ihre Kunden ohne Wenn und Aber entlassen, ist ohnehin sehr unwahrscheinlich. Man kann also durchaus widerrufen, ohne einen neuen Kredit in der Tasche zu haben. Ist der Widerruf erfolgreich, hat man zwei Wochen Zeit, sich eine Anschlussfinanzierung zu sichern. Anfangs war das nicht so einfach. In der Branche war es üblich, Widerrufs-Kunden von anderen Banken kein neues Darlehen anzubieten. Doch viele Institute haben ihre strikte Haltung inzwischen aufgegeben. Als die Stiftung Warentest vor einem Jahr 76 Baufinanzierer um Angebote für Bankwechsler gebeten hat, schickten immerhin 36 eine positive Antwort. Sofern sich die Bonität nicht verschlechtert hat, sollte es also kein Problem sein, ein günstigeres Anschlussdarlehen zu finden.

Rechtsschutzversicherung gesucht? Hier geht's zum Vergleich

Quelle: n-tv.de

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