Ratgeber
Nach zehn Jahren sind Immobilienverkäufe von Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei.
Nach zehn Jahren sind Immobilienverkäufe von Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei.(Foto: picture alliance / dpa)

Spekulationssteuer auf Immobilien: Wann der Fiskus mitverdient

Von Isabell Noé

Makler finden keine Objekte mehr, die sie vermitteln könnten und Kaufwillige sind bereit, Höchstpreise für Immobilien in brauchbaren Lagen zu bezahlen. Gute Aussichten also für verkaufswillige Wohnungsbesitzer. Doch wer zu früh aussteigt, muss seinen Gewinn versteuern.

Wer dieser Tage eine Immobilie losschlagen möchte, sollte keine allzu großen Probleme haben, Käufer zu finden. Zumindest in Großstädten sind die Märkte leer gefegt, die Preise haben entsprechend angezogen. Doch Verkäufer, die nun Gewinne mitnehmen wollen, müssen diese mit dem Fiskus teilen. Jedenfalls dann, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Erst zehn Jahre nach dem Kauf einer Immobilie ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei. Ansonsten muss er in der Steuererklärung als privates Veräußerungsgeschäft angegeben werden. Darauf fällt zwar keine Abgeltungssteuer an, dafür aber der individuelle Einkommensteuersatz – und der kann auch deutlich über den 25 Prozent für die Abgeltungssteuer liegen. Dabei braucht man gar nicht erst versuchen, den Gewinn in der Steuererklärung zu verschweigen. Das Finanzamt wird nämlich schon vom zuständigen Notar informiert, damit es die Grunderwerbsteuer vom Käufer erheben kann.      

Nach zehn Jahren steuerfrei    

Dafür gibt es Möglichkeiten, die Spekulationssteuer ganz legal zu umgehen. Die einfachste: Geduld. Nach der Haltefrist von zehn Jahren dürfen Verkäufer ihre Gewinne komplett für sich selbst behalten. Die zweite Alternative ist die Selbstnutzung. Wenn man im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann man sie steuerfrei verkaufen. Das gilt grundsätzlich auch für Wohnungen, die man dem eigenen Nachwuchs überlassen hat – allerdings nur, solange noch Kindergeld fließt. Bei älteren Kindern geht der Fiskus nicht mehr von "eigenen Wohnzwecken" aus und auch die Eltern oder Geschwister des Eigentümers sind steuerlich gesehen keine Selbstnutzer.

Komplizierter wird die Angelegenheit bei Ferien- oder Zweitwohnungen. Sie lassen sich allenfalls dann steuerfrei verkaufen, wenn man sie nicht untervermietet, sondern nur selbst bewohnt. Ausgeschlossen ist die Begünstigung, wenn es eine vermietete Einliegerwohnung im Haus gibt. Aber auch ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst genutzten Immobilie kann Probleme bereiten. Selbst wenn sich das Finanzamt bislang beim Werbungskostenabzug quergestellt hat, werden beim Verkauf anteilige Steuern fällig.

Nun kann es gute Gründe geben, sich trotz drohender Besteuerung von einer Immobilie zu trennen. Arbeitslosigkeit etwa, eine Scheidung - vielleicht auch einfach nur ein unschlagbares Angebot. Bei Notverkäufen kann ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist sogar sinnvoll sein. Denn wo es keine Gewinne gibt, da gibt es auch keine Steuern. Und die Verluste lassen sich verrechnen, falls man später doch noch einmal eine Immobilie oder andere Werte mit Gewinn verkauft.

Wie hoch ist der Gewinn?

Doch wie berechnet er sich überhaupt, der Gewinn? Entscheidend ist nicht allein die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Angerechnet werden auch die Kosten für Anschaffung und Veräußerung. Wer jemals eine Immobilie gekauft hat, weiß, dass hier einiges zusammenkommt: Allein Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintrag können bis zu sieben Prozent des Kaufpreises ausmachen, hinzu kommt gegebenenfalls noch die Maklergebühr von bis zu 7,14 Prozent. Finanzierungskosten lassen sich nicht absetzen, wohl aber die Vorfälligkeitsentschädigung, die viele Banken verlangen, wenn das Darlehen früher zurückgezahlt wird.

Auch beim Verkauf entstehen noch mal Gebühren für den Notar, für die Löschung der Grundschuld und eventuell auch für einen Makler oder für eigene Inserate. All das schmälert den Gewinn – und somit auch die Steuer.

Hat man zusätzlich noch Geld in die Immobilie gebuttert, lässt sich das unter Umständen auch vom Gewinn abziehen: Reparatur- und Modernisierungskosten können beim Verkauf dann angerechnet werden, wenn sie schon innerhalb der ersten drei Jahre angefallen sind. Dann gelten sie als "anschaffungsnaher Herstellungsaufwand". Laufende Schönheitsreparaturen berücksichtigt das Finanzamt aber nicht, genauso wenig wie Eigenleistungen. Neben all den gewinnmindernden Posten gibt es allerdings auch einen, der den Ertrag erhöht: Abschreibungen, die man als Vermieter geltend gemacht hat. Sie werden auf den Gewinn aufgeschlagen.

Spekulationsgewinne bis zu 599 Euro bleiben übrigens steuerfrei. Doch sobald diese Grenze überschritten ist, muss der komplette Betrag besteuert werden. Auch wenn angesichts der Lage auf dem Immobilienmarkt hohe Gewinne locken, dürfte sich die Sache kaum lohnen – wer es sich leisten kann, sollte sich lieber noch ein paar Jahre gedulden.  

Baugeld im Vergleich

Eigenheim-Rechner

Quelle: n-tv.de

Empfehlungen