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Teurer Immobilienkauf: Wann der Makler Geld bekommt

Wer eine Wohnung oder ein Haus in gefragter Lage sucht, kommt kaum am Makler vorbei. Inzwischen wird jede zweite Privatimmobilie über einen Vermittler verkauft. Dabei kommt es nicht selten zu Missverständnissen. Denn ein Maklervertrag ist schneller geschlossen, als manch ein Käufer glaubt.

Über die Provision sollte man am besten schon beim Erstkontakt verhandeln.
Über die Provision sollte man am besten schon beim Erstkontakt verhandeln.(Foto: Barbara Eckholdt, pixelio.de)

Baugeld ist günstig wie nie, das Vertrauen in die Kapitalmärkte dagegen auf dem Tiefpunkt. Kein Wunder, dass auf dem Immobilienmarkt derzeit der Teufel los ist. Allein in den ersten sechs Monaten dieses Jahres wechselten in Deutschland Immobilien im Gesamtwert von fast 81 Milliarden Euro den Besitzer, fast 20 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. In der Hauptstadt wuchsen die Umsätze aus dem Verkauf von Wohn- und Gewerberäumen gar um 50 Prozent. Von der Nachfrage profitieren nicht nur die Verkäufer, sondern auch die Makler.

Auf gefragten Märkten läuft es kaum noch ohne sie, wer Immobilieninserate für Berlin, München oder  Hamburg studiert, findet größtenteils Angebote, die von professionellen Vermittlern eingestellt wurden. Deutschlandweit werden rund 55 Prozent der Verkäufe im privaten Bereich über Makler abgewickelt, schätzt der Immobilienverband Deutschland (IVD), der die Branche vertritt. Zumindest Teile von ihr. Rund 6000 Mitglieder sind im Verband organisiert, darunter aber auch Sachverständige, Bauträger und Immobilienverwalter. Insgesamt, so der IVD, dürfte es rund 10.000 Maklerbüros in Deutschland geben, Ein-Mann-Betriebe nicht mitgezählt.  

Eine zuverlässige Statistik fehlt, denn im Grunde kann sich in Deutschland jeder ein Gewerbe als Makler anmelden. Einzige Voraussetzung: Man muss in den letzten fünf Jahren straffrei geblieben sein. Andere Befähigungsnachweise sind erstmal unnötig, zumindest formell. "Je nach Marktlage müssen Makler viel oder nur wenig tun, um eine Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen", schreibt die Zeitschrift "Finanztest", die sich nun des Themas "Maklercourtage" angenommen hat.

Bis zu 7,14 Prozent Courtage

Unabhängig davon, wie viel Aufwand ein Makler mit der Vermittlung hatte, bekommt er bei erfolgreichem Verkauf in der Regel die ortsübliche Provision. In den meisten Bundesländern gleichenteils vom Käufer und vom Verkäufer, dann zahlen beide Seiten 3,57 Prozent. Im Berlin und Brandenburg ist das anders, hier ist die Provision normalerweise allein Käufersache. Das sind 7,14 Prozent, die zusätzlich zu Kaufpreis, Notargebühren und Grunderwerbssteuer entrichtet werden müssen.

Verbindlich sind diese Werte nicht, es gibt kein Gesetz, das die Provision regeln würde und grundsätzlich besteht Verhandlungsspielraum. Wer mit zehn anderen Konkurrenten um eine Wohnung buhlt, hat allerdings schlechte Karten, besser sieht es aus, wenn man der einzige ernsthafte Interessent ist. Nicht selten werden Immobilien auch mit dem Hinweis beworben, sie seien für den Käufer provisionsfrei. "Hier kann man davon ausgehen, dass die Maklerprovision in den Kaufpreis eingerechnet wurde", warnt IVD-Sprecher Jens Zimmermann in Finanztest. Umsonst arbeitet schließlich kein Makler. 

Wann kommt es zum Vertrag?

Grundsätzlich wird die Provision dann fällig, wenn die Immobilie verkauft wird. Und dafür ist es unerheblich, ob er Makler ein halbes Jahr gebraucht hat oder nur drei Tage. Wer, was und wann zahlt, muss aber rechtzeitig festgelegt werden. Das geschieht im Maklervertrag.  Die Frage, wann und wie genau dieser Vertrag zustande kommt, wird nicht selten vor Gericht ausgetragen. Meistens geben Makler die Provision schon zu Beginn an, etwa wenn sie das Objekt auf einem Immobilienportal oder in der Zeitung präsentieren. Wer sich daraufhin meldet, erklärt sich aber nicht automatisch mit der Provision einverstanden. In der Regel bekommt man nach dem Erstkontakt ein Exposé zugeschickt, in dem es genauere Informationen zur Wohnung gibt und auch nochmal einen Hinweis auf die Provision. Wendet man sich daraufhin mit weiteren Fragen an den Makler, erklärt man sich mit der Provision einverstanden – natürlich nur, wenn man die Immobilie am Ende auch kauft. 

Wird das Exposé erst beim Besichtigungsterim übergeben, ist man als potentieller Käufer dagegen wieder im Vorteil. Schließlich könne der Makler nicht davon ausgehen, dass der Provisionshinweis sofort gelesen wird, befand das OLG Schleswig (Az. 14 U 66/09). Um auf Nummer Sicher zu gehen, lassen Makler die Interessenten mitunter schon bei der Wohnungsbesichtigung eine Provisionsvereinbarung unterschreiben. Nachverhandlungen sind dann so gut wie ausgeschlossen. Liegt zwischen Besichtigung und Kauf aber mehr als ein Jahr, gilt der Vertrag als nichtig.

Manche Immobilien finden sich in den Karteien mehrerer Makler. Für Interessenten kann das heikel werden, etwa wenn sie die Wohnung zweimal besichtigen. Dann sollte man gleich zu Beginn klarstellen, dass man die Wohnung schon über einen anderen Vermittler gesehen hat. Ansonsten verlangen am Ende beide Makler Provision. Auch wenn man schon Kontakt zum Verkäufer hatte, bevor der Makler die Immobilie vorgeschlagen hat, sollte man das gleich sagen. 

Nicht jeder kriegt Provision

Der Eigentümer selbst darf übrigens keine Provision verlangen. Und auch wenn der Makler mit dem Verkäufer verflochten ist, etwa als  Gesellschafter des Vermieters, kann er keine Provision verlangen. Bei Verwandtschaftsverhältnissen kommt es dagegen auf den Einzelfall an. Wenn ein Sohn das Haus seiner Eltern verkauft oder ein Mann die Wohnung seiner Ehefrau anbietet, kann er dafür zwar in der Regel keine Provision verlangen, es gibt aber Ausnahmen. Sind Makler und Verkäufer dicke Freunde, steht das einem Provisionsanspruch nicht im Wege. 

Wer viel Geld für die Vermittlung zahlt, sollte dafür aber auch etwas Gegenleistung erwarten können. Dazu gehören zum einen Unterlagen, etwa Protokolle zur Eigentümerversammlung und die Teilungserklärung. Zum anderen sollte der Makler auch Fragen beantworten können. Lügen darf er nicht und über bekannte Mängel muss er ungefragt informieren. Fehlen ihm Angaben, muss er das auch sagen. Allerdings ist der Makler nicht verpflichtet, alle Angaben des Verkäufers zu überprüfen. Wenn der Verkäufer beispielsweise verschweigt, dass für das ausgebaute Dachgeschoss gar keine Baugenehmigung vorlag, kann man nicht nachträglich den Makler haftbar machen. Wird der Kauf dann rückabgewickelt, darf er seine Provision behalten.     

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Quelle: n-tv.de

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