Teurer Immobilienkauf: Wann der Makler Geld bekommt
Wer eine Wohnung oder ein Haus in gefragter Lage sucht, kommt kaum am Makler vorbei. Inzwischen wird jede zweite Privatimmobilie über einen Vermittler verkauft. Dabei kommt es nicht selten zu Missverständnissen. Denn ein Maklervertrag ist schneller geschlossen, als manch ein Käufer glaubt.
Baugeld ist günstig wienie, das Vertrauen in die Kapitalmärkte dagegen auf dem Tiefpunkt. Kein Wunder,dass auf dem Immobilienmarkt derzeit der Teufel los ist. Allein in den erstensechs Monaten dieses Jahres wechselten in Deutschland Immobilien im Gesamtwertvon fast 81 Milliarden Euro den Besitzer, fast 20 Prozent mehr als imVorjahreszeitraum. In der Hauptstadt wuchsen die Umsätze aus dem Verkauf vonWohn- und Gewerberäumen gar um 50 Prozent. Von der Nachfrage profitieren nichtnur die Verkäufer, sondern auch die Makler.
Auf gefragten Märktenläuft es kaum noch ohne sie, wer Immobilieninserate für Berlin, Münchenoder Hamburg studiert, findetgrößtenteils Angebote, die von professionellen Vermittlern eingestellt wurden.Deutschlandweit werden rund 55 Prozent der Verkäufe im privaten Bereich überMakler abgewickelt, schätzt der Immobilienverband Deutschland (IVD), der dieBranche vertritt. Zumindest Teile von ihr. Rund 6000 Mitglieder sind im Verbandorganisiert, darunter aber auch Sachverständige, Bauträger undImmobilienverwalter. Insgesamt, so der IVD, dürfte es rund 10.000 Maklerbürosin Deutschland geben, Ein-Mann-Betriebe nicht mitgezählt.
Eine zuverlässigeStatistik fehlt, denn im Grunde kann sich in Deutschland jeder ein Gewerbe alsMakler anmelden. Einzige Voraussetzung: Man muss in den letzten fünf Jahrenstraffrei geblieben sein. Andere Befähigungsnachweise sind erstmal unnötig,zumindest formell. "Je nach Marktlage müssen Makler viel oder nur wenigtun, um eine Immobilie an den Mann oder die Frau zu bringen", schreibt dieZeitschrift "Finanztest", die sich nun des Themas"Maklercourtage" angenommen hat.
Bis zu 7,14 Prozent Courtage
Unabhängig davon, wieviel Aufwand ein Makler mit der Vermittlung hatte, bekommt er bei erfolgreichemVerkauf in der Regel die ortsübliche Provision. In den meisten Bundesländern gleichenteilsvom Käufer und vom Verkäufer, dann zahlen beide Seiten 3,57 Prozent. Im Berlinund Brandenburg ist das anders, hier ist die Provision normalerweise allein Käufersache.Das sind 7,14 Prozent, die zusätzlich zu Kaufpreis, Notargebühren undGrunderwerbssteuer entrichtet werden müssen.
Verbindlich sind dieseWerte nicht, es gibt kein Gesetz, das die Provision regeln würde undgrundsätzlich besteht Verhandlungsspielraum. Wer mit zehn anderen Konkurrentenum eine Wohnung buhlt, hat allerdings schlechte Karten, besser sieht es aus,wenn man der einzige ernsthafte Interessent ist. Nicht selten werden Immobilienauch mit dem Hinweis beworben, sie seien für den Käufer provisionsfrei."Hier kann man davon ausgehen, dass die Maklerprovision in den Kaufpreiseingerechnet wurde", warnt IVD-Sprecher Jens Zimmermann in Finanztest.Umsonst arbeitet schließlich kein Makler.
Wann kommt es zum Vertrag?
Grundsätzlich wird dieProvision dann fällig, wenn die Immobilie verkauft wird. Und dafür ist es unerheblich,ob er Makler ein halbes Jahr gebraucht hat oder nur drei Tage. Wer, was undwann zahlt, muss aber rechtzeitig festgelegt werden. Das geschieht im Maklervertrag. Die Frage, wann und wie genau dieserVertrag zustande kommt, wird nicht selten vor Gericht ausgetragen. Meistensgeben Makler die Provision schon zu Beginn an, etwa wenn sie das Objekt aufeinem Immobilienportal oder in der Zeitung präsentieren. Wer sich daraufhinmeldet, erklärt sich aber nicht automatisch mit der Provision einverstanden. Inder Regel bekommt man nach dem Erstkontakt ein Exposé zugeschickt, in dem esgenauere Informationen zur Wohnung gibt und auch nochmal einen Hinweis auf dieProvision. Wendet man sich daraufhin mit weiteren Fragen an den Makler, erklärtman sich mit der Provision einverstanden – natürlich nur, wenn man dieImmobilie am Ende auch kauft.
Wird das Exposé erstbeim Besichtigungsterim übergeben, ist man als potentieller Käufer dagegenwieder im Vorteil. Schließlich könne der Makler nicht davon ausgehen, dass derProvisionshinweis sofort gelesen wird, befand das OLG Schleswig (Az. 14 U66/09). Um auf Nummer Sicher zu gehen, lassen Makler die Interessenten mitunterschon bei der Wohnungsbesichtigung eine Provisionsvereinbarung unterschreiben.Nachverhandlungen sind dann so gut wie ausgeschlossen. Liegt zwischenBesichtigung und Kauf aber mehr als ein Jahr, gilt der Vertrag als nichtig.
Manche Immobilienfinden sich in den Karteien mehrerer Makler. Für Interessenten kann das heikelwerden, etwa wenn sie die Wohnung zweimal besichtigen. Dann sollte man gleichzu Beginn klarstellen, dass man die Wohnung schon über einen anderen Vermittlergesehen hat. Ansonsten verlangen am Ende beide Makler Provision. Auch wenn manschon Kontakt zum Verkäufer hatte, bevor der Makler die Immobilie vorgeschlagenhat, sollte man das gleich sagen.
Nicht jeder kriegt Provision
Der Eigentümer selbstdarf übrigens keine Provision verlangen. Und auch wenn der Makler mit demVerkäufer verflochten ist, etwa als Gesellschafterdes Vermieters, kann er keine Provision verlangen. BeiVerwandtschaftsverhältnissen kommt es dagegen auf den Einzelfall an. Wenn einSohn das Haus seiner Eltern verkauft oder ein Mann die Wohnung seiner Ehefrauanbietet, kann er dafür zwar in der Regel keine Provision verlangen, es gibtaber Ausnahmen. Sind Makler und Verkäufer dicke Freunde, steht das einemProvisionsanspruch nicht im Wege.
Wer viel Geld für dieVermittlung zahlt, sollte dafür aber auch etwas Gegenleistung erwarten können.Dazu gehören zum einen Unterlagen, etwa Protokolle zur Eigentümerversammlungund die Teilungserklärung. Zum anderen sollte der Makler auch Fragenbeantworten können. Lügen darf er nicht und über bekannte Mängel muss erungefragt informieren. Fehlen ihm Angaben, muss er das auch sagen. Allerdings istder Makler nicht verpflichtet, alle Angaben des Verkäufers zu überprüfen. Wennder Verkäufer beispielsweise verschweigt, dass für das ausgebaute Dachgeschossgar keine Baugenehmigung vorlag, kann man nicht nachträglich den Makler haftbarmachen. Wird der Kauf dann rückabgewickelt, darf er seine Provision behalten.
Quelle: n-tv.de
