Zum ersten Mal überhaupt könnte ein Immobilienunternehmen in den Deutschen Leitindex aufgenommen werden. Deutsche Annington hat ein rasantes Wachstum vom Newcomer bis zu Marktführer hinter sich. Den Namen muss man sich dennoch nicht merken.

Vor drei Jahren stand Deutsche Annington mit dem Rücken zur Wand – jetzt könnte Deutschlands größter Wohnungskonzern als erste Immobiliengesellschaft überhaupt in den Leitindex Dax einziehen. Aus dem Sorgenkind ist ein Musterschüler geworden. Vergessen sind die Zeiten, als die Schuldenlast so groß war, dass ein Sanierungsplan her musste. Und auch an den holprigen Börsengang, der im Sommer 2013 erst im zweiten Anlauf gelang, erinnert sich kaum noch jemand.

Ein neuer Mann an der Spitze, der frühere Bertelsmann-Manager Rolf Buch, hat für frischen Wind gesorgt: Mit Zukäufen katapultierte er den Börsenwert des Bochumer Konzerns, der demnächst unter "Vonovia" firmiert, von vier auf 13 Milliarden Euro. Bundesweit verwaltet Annington jetzt 350.000 Wohnungen und ist damit von der Konkurrenz kaum mehr einzuholen.

Ist eine derart rasante Expansion gesund? Ja, findet Analyst Kai Klose von Berenberg. "Annington ist in den letzten Jahren nachhaltig gewachsen. Die Zukäufe wurden nicht auf Pump finanziert." Stattdessen bat der Konzern regelmäßig die Aktionäre zur Kasse und hielt seinen Verschuldungsgrad auch in Zeiten des billigen Geldes auf einem gesunden Niveau von unter 60 Prozent, Tendenz sinkend.

Viele Branchenkenner haben die Konsolidierung auf dem deutschen Wohnungsmarkt lange herbeigesehnt. Klose sieht allerdings ein Problem: "Die Anzahl großer Portfolios, die noch auf dem Markt sind, ist überschaubar geworden. Es wird weniger Gelegenheiten für starkes externes Wachstum geben." Auch Analyst Michael Seufert von der NordLB sieht ein natürliches Ende erreicht: "Es besteht die Gefahr, dass man zu teuer einkauft. Das könnte sich später rächen."

Expansion wird schwieriger

Bislang waren Übernahmen kein Problem. Erst verleibte sich Annington die Wohnungsportfolios von Vitus und Dewag ein, dann die angeschlagene Konkurrentin Gagfah. Mit dem Kauf der Süddeutschen Wohnen, der ehemaligen Wohnungstochter der Landesbank Baden-Württemberg, expandierte der Konzern Richtung Süden. Die Aktionäre zogen jedes Mal mit, der Anlagenotstand gerade der großen Investoren spielte dem Konzern in die Hände.

Das muss nicht zwingend so bleiben, wenn die Zinsen wieder steigen. Für Wachstum bleiben Annington nur zwei Möglichkeiten, sagen Experten: Entweder das Unternehmen schluckt in Ermangelung großer Portfolios noch den einen oder anderen kleinen Rivalen. Oder Annington hält die Investitionen in den Bestand hoch, um die Mieten anzuheben, und bietet noch mehr Extra-Dienste wie Fernsehanschlüsse und altersgerechtes Wohnen an, um die Einnahmen auf ein breiteres Fundament zu stellen.

Buch selbst gibt die Hoffnung auf weitere interessante Kaufgelegenheiten nicht auf: "Eine Chance könnte die weitere Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände sein. Das wird kommen, aber das dauert sicherlich noch. Im Moment ist das Thema nicht populär", räumte er vor einiger Zeit im Gespräch mit Reuters ein.

Populär ist dagegen die Annington-Aktie. Der Ausgabepreis lag beim Börsengang bei 16,50 Euro. Inzwischen notiert das Papier trotz der Kapitalmaßnahmen bei fast 30 Euro - und damit in der Regel über dem Substanzwert der Immobilien, wenn nicht gerade wieder ein Börsencrash kurzzeitig für Verunsicherung bei den Anlegern sorgt. Die Annington-Aktie ist zu einer starken Akquisitionswährung geworden und der Aufstieg in den Dax dürfte neue Investoren anziehen, falls die Deutsche Börse dafür Anfang September grünes Licht gibt.

Spekulation über Elefantenhochzeit

Zum Top-Favoriten für den Aufstieg in die erste Börsenliga wird Annington durch die hohe Marktkapitalisierung und den breiten Streubesitz. Alteigner Terra Firma ist komplett ausgestiegen. Der Finanzinvestor - wegen seiner knauserigen Investitionen in den Wohnungsbestand als "Heuschrecke" geächtet - hatte Annington aus Portfolios der Bahn und der großen Energiekonzerne gebaut und danach Kasse gemacht.

Buch schraubte die Ausgaben für die Instandhaltung hoch, blieb aber in der Kategorie 'günstiger Wohnraum'. Inzwischen zählen namhafte internationale Fondsgesellschaften wie Blackrock und Vanguard zu den größten Aktionären.

Buch muss allerdings noch zeigen, dass Annington tatsächlich alles liefern kann, was versprochen wird. Analyst Klose ist positiv gestimmt: "In der Wohnungsbranche gibt es eine gewisse Logik zur Größe: Für die Bewirtschaftung eines größeren Bestandes braucht man nicht unbedingt mehr Leute. Das Geschäft ist skalierbar."

Auch die Nummer zwei der Branche, Deutsche Wohnen, ist auf der Suche nach Übernahmezielen. Längst wird in der Branche gemunkelt, die beiden könnten einen Giganten schmieden, der dann auf bundesweit 500.000 Wohnungen käme. Im Umfeld der Unternehmen wird das nicht vom Tisch gewischt: Buch und Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn kennen und respektieren sich, wie ein Insider berichtet. Bislang habe aber niemand den ersten Schritt gewagt. "Sie umschleichen und beäugen sich."