Wirtschaft

Mietenwahn der anderen Art Für viele Läden in Berlin sinken die Mieten

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An einem Mangel an bezahlbaren Geschäftsräumen liegt es meist nicht, wenn Einzelhändler in Berlin aufgeben müssen.

(Foto: imago/Jürgen Hanel)

Gentrifizierung, Verdrängung und Mietenwahnsinn. Diese Schlagworte prägen die Berichte vom Berliner Immobilienmarkt. Ladenflächen allerdings gibt es im Überfluss. Dass der Senat nun auch Gewerbemieten begrenzen will, sorgt für Kopfschütteln.

Es schien ein typischer Fall von Verdrängung eines alteingesessenen Mieters zu sein, wie er im boomenden Berlin immer wieder beklagt wird. Nachdem das große Wohn- und Geschäftshaus an der Karl-Marx-Straße in Neukölln grundlegend modernisiert und die Wohnungen zum Großteil neu und teuer vermietet waren, erhielt auch der Apotheker im Erdgeschoss eine saftige Mieterhöhung. Dafür warf die kleine, altmodische Apotheke allerdings nicht genug ab. Der Apotheker gab sein Geschäft auf.

Der weitere Verlauf der Geschichte mag angesichts der Berichte über explodierende Mieten und Gentrifizierung gerade in Berlin-Neukölln überraschen. Denn das Ladengeschäft steht bis heute, rund eineinhalb Jahre später, leer. Der Vermieter hat sich verspekuliert. Anders als für die Wohnungen darüber fand er keinen neuen Mieter, der bereit war, eine höhere Miete zu zahlen. Warum auch? In den umliegenden Häusern entlang der Karl-Marx-Straße, einst eine der bedeutendsten Einkaufsstraßen Berlins, stehen viele Läden leer.

Auf dem Markt für Einzelhandelsflächen in Berlin sieht es derzeit ganz anders aus als auf dem angespannten Wohnungsmarkt. Mieten für Wohnungen und Häuser haben sich in den vergangenen 15 Jahren etwa verdoppelt. Auch Büroflächen werden immer knapper und entsprechend teurer. Bei Ladenflächen ist jedoch höchstens in wenigen Toplagen eine Verdoppelung zu beobachten. "In der Hälfte der Einzelhandelslagen in Berlin gehen die Mieten zurück, teils seit Jahren schon", erklärt Katrin Grupe, auf Handel spezialisierte Maklerin und Herausgeberin des Grupe Handelsindex, der die Entwicklung von mehr als 60 wichtigen Einkaufsstraßen in Berlin umfasst.

Mit der entgegengesetzten Entwicklung hat sich auch die Bedeutung von Wohn- und Gewerbemieten für viele Vermieter umgekehrt. "Früher waren es die Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss oder Praxen in der ersten Etage, die in vielen gemischten Wohn- und Geschäftshäusern für die höchsten Einnahmen sorgten. Die Mieten in den Wohnungen darüber waren oft geringer", sagt Grupe. "Heute ist es umgekehrt. Da kann ein Vermieter es sich leisten, die Läden für kleines Geld zu vermieten oder auch mal Leerstand dulden."

Dennoch hat in Berlin eine Debatte darüber begonnen, analog zum geplanten Mietendeckel für Wohnungen auch die Mieten für Gewerbe zu beschränken. Anlass waren mehrere Fälle, in denen alteingesessenen Familienbetrieben oder in ihrer Gegend verwurzelten Gastronomiebetrieben die Miete erhöht oder der Mietvertrag gekündigt wurde. Stark steigende Gewerbemieten verdrängten "kleine inhabergeführte Läden" aus ihrem Kiez, begründet der Berliner Justizsenator Dirk Behrendt einen Gesetzesvorschlag im Bundesrat dazu. "Traditionsgeschäfte, familiengeführte Metzgereien und Buchhandlungen" würden durch große Ketten ersetzt. "Mit unserer Gewerbemietpreisbremse wollen wir diesen Negativtrend stoppen", so Behrendt.

Center machen Märkte kaputt

Die Notwendigkeit einer generellen Preisbremse scheint allerdings zweifelhaft. "Von dieser Initiative halten wir gar nichts", sagte der Geschäftsführer des Berlin-Brandenburger Handelsverbands, Nils Busch-Petersen, der "Berliner Morgenpost". Verdrängung von kleinen, inhabergeführten Geschäften aufgrund von Mietsteigerungen sei nur in ganz wenigen Szenekiezen ein ernstes Problem. "Wirklich angespannt ist der Markt nur in wenigen Mikrolagen, etwa in der Bergmannstraße in Kreuzberg", sagt auch Marktkennerin Grupe. "In den meisten Lagen haben Einzelhändler kein Problem, neue Flächen zu finden - manchmal sogar zu besseren Konditionen als zuvor."  

Sinkende Mieten und zunehmender Leerstand bei Ladenflächen haben mehrere Ursachen. Viele Einzelhandelszweige verlegen sich mehr und mehr auf das Versand-Geschäft. Nachdem sie die traditionellen Fachgeschäfte in die Knie gezwungen haben, ziehen sich nun auch die großen Bekleidungs- und Schuhketten zumindest ein Stück weit aus den Einkaufsstraßen zurück und treiben vor allem den Handel im Internet voran. Familienbetrieben wie den von Behrendt angeführten Metzgereien fehlt oft ein Nachfolger, um das Geschäft weiterzuführen. Selbst große Filialisten, etwa Optikerketten, können derzeit nicht expandieren, da sie nicht genügend Fachkräfte finden.

Auch der Apotheker aus dem Neuköllner Geschäftshaus hätte wohl einen anderen Laden finden können. Doch innerhalb weniger Jahre zuvor hatten in der nächsten Umgebung gleich mehrere neue große Apotheken eröffnet, unter anderem in einem neuen Einkaufszentrum. Das machte schon den Betrieb im alten Laden schwierig und erst recht einen Neuanfang.

Solche Einkaufszentren sind in den vergangenen 20 Jahren in vielen Teilen Berlins entstanden. "Malls und Center haben den Markt in einigen Stadtteilen komplett plattgemacht", berichtet Grupe. In der Spandauer Altstadt etwa habe es mehr als zehn Jahre gedauert nach der Eröffnung Spandau Arcaden, bis sich die Mieten wieder einigermaßen stabilisierte hatten und der Leerstand wieder zurückging, sagt Grupe. Für die Entwicklung vieler solcher Gegenden in Berlin, die unter massiven Einbrüchen bei den Mieten in der Vergangenheit leiden, wäre eine Preisbremse schädlich.

Quelle: n-tv.de

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